中國奧園巨虧190億，創(chuàng)始人郭梓文已退場

在實控權(quán)變更后，中國奧園2025年巨虧190.9億元 。

3月20日，中國奧園發(fā)布2025年經(jīng)審核全年業(yè)績，全年凈虧損190.9億元，股東應(yīng)占虧損177.64億元。

這意味著奧園徹底告別2024年債務(wù)重組帶來的短暫盈利，重回深度虧損通道。

這份冰冷的財報折射出這家昔日千億粵系房企，在創(chuàng)始人退場、實控權(quán)易主后，依舊難以走出債務(wù)與經(jīng)營雙重泥潭的現(xiàn)實困境。

2025年奧園總營收92.56億元，同比下滑4.3%，全年合同銷售額僅72.9億元，較巔峰時期縮水超九成。

銷售持續(xù)低迷、去化緩慢，微薄營收無法覆蓋高額財務(wù)成本與資產(chǎn)減值，成為虧損擴(kuò)大的核心原因，公司經(jīng)營性現(xiàn)金流持續(xù)承壓，造血能力近乎喪失。

截至2025年末，奧園現(xiàn)金及銀行存款僅1.84億元，一年內(nèi)到期債務(wù)超560億元，短期償債缺口懸殊。

另外，奧園未決訴訟涉案金額接近660億元，大量項目緩建停工，保交付壓力與債務(wù)違約風(fēng)險交織，賬面股東權(quán)益缺口擴(kuò)大至351.73億元，連續(xù)多年處于嚴(yán)重資不抵債狀態(tài)。

創(chuàng)始人郭梓文是奧園崛起的靈魂人物，1996年在廣州創(chuàng)立品牌，憑借高杠桿、高周轉(zhuǎn)快速全國化，躋身千億房企陣營，版圖覆蓋地產(chǎn)、健康、文旅等領(lǐng)域。

激進(jìn)擴(kuò)張造就規(guī)模神話，也埋下高負(fù)債的致命隱患，行業(yè)周期反轉(zhuǎn)后，資金鏈迅速斷裂，自救之路步履維艱。

為化解危機(jī)，奧園在2024年引入中東背景投資方Multi Gold，后者以約16.48%持股成為單一最大股東，郭梓文持股比例從超36%一路降至約13%，徹底失去控股股東地位。

與此同時，郭梓文卸任董事會主席，由執(zhí)行董事轉(zhuǎn)任非執(zhí)行董事，從一線管理退居幕后，實控權(quán)完成實質(zhì)性更迭。

實控權(quán)變更曾讓市場對奧園脫困抱有期待，2024年公司完成61億美元境外債務(wù)重組，憑借一次性收益實現(xiàn)微利，一度被視為出險房企紓困樣本。

但2025年重組紅利耗盡，境外重組期限多次延期，境內(nèi)債務(wù)重組推進(jìn)遲緩，全年僅少量借款獲得展期，相較于數(shù)百億逾期債務(wù)，無異于杯水車薪。

境內(nèi)債權(quán)人結(jié)構(gòu)復(fù)雜、分歧較大，疊加市場下行、資產(chǎn)處置受阻，奧園境內(nèi)重組談判長期陷入僵局，戰(zhàn)投賦能未達(dá)預(yù)期，融資渠道依舊關(guān)閉。

奧園被迫精簡架構(gòu)、裁員瘦身、拋售核心資產(chǎn)回籠資金，可即便斷臂求生，也難以覆蓋到期債務(wù)與保交付剛性支出。

曾經(jīng)倚重的大灣區(qū)土儲，在市場降溫與債務(wù)重壓下，從優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)變?yōu)槌林刎?fù)擔(dān)。項目去化不暢、交付進(jìn)度不及預(yù)期，進(jìn)一步拖累經(jīng)營回款，形成銷售低迷、債務(wù)壓頂、減值計提增加的惡性循環(huán)，經(jīng)營拐點遲遲未能出現(xiàn)。

從郭梓文時代的激進(jìn)擴(kuò)表，到外資入主后的被動縮表，奧園的潰敗印證了民營房企高杠桿模式的不可持續(xù)。

實控權(quán)更迭并未帶來資金與資源的有效注入，反而因決策銜接不暢、重組推進(jìn)緩慢，讓企業(yè)陷入更深的經(jīng)營困境。

當(dāng)前奧園境外重組持有期延至2026年，境內(nèi)重組方案仍在征求意見，生死關(guān)口仍未度過。

2025年近191億元的虧損，既是郭梓文規(guī)模神話的終章，也是新實控方接手后交出的首份沉重答卷。

對于這家深陷泥潭的房企而言，未來能否走出絕境，取決于境內(nèi)外重組落地速度、資產(chǎn)盤活效率與市場修復(fù)力度。

在行業(yè)出清持續(xù)深化的背景下，即便完成股權(quán)更迭，奧園的救贖之路依舊布滿荊棘，能否重生仍存巨大變數(shù)。

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