解碼江蘇城市高質(zhì)量發(fā)展“行動(dòng)方案”：商業(yè)地產(chǎn)視角的10個(gè)關(guān)鍵詞與資金新邏輯

江蘇省委省政府日前印發(fā)的《推進(jìn)江蘇城市高質(zhì)量發(fā)展行動(dòng)方案》，可謂重磅。不僅明確市委書記或市長(zhǎng)牽頭的高位統(tǒng)籌，還明確省住建廳、省發(fā)改委共同協(xié)調(diào)更多部門的機(jī)制。通讀“行動(dòng)方案”，很多創(chuàng)新點(diǎn)和具體措施撲面而來，比如“推動(dòng)城市更新項(xiàng)目簡(jiǎn)易審批和多部門并聯(lián)審批”，令人耳目一新。筆者僅從商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，以及城市更新的角度出發(fā)，找到10個(gè)核心關(guān)鍵詞進(jìn)行解讀。個(gè)人觀點(diǎn)，僅供交流。

南京城，每天都在更新

關(guān)鍵詞01

混合用途

第（六）條“推進(jìn)城市更新與產(chǎn)業(yè)升級(jí)、人居改善、新業(yè)態(tài)發(fā)展相結(jié)合，建立與空間治理、用途轉(zhuǎn)換和混合利用相適應(yīng)的規(guī)劃調(diào)整機(jī)制，支持優(yōu)化建筑密度、綠地率、間距等指標(biāo)。”第（二十七）條“建立混合兼容正負(fù)面清單管理制度，推動(dòng)土地混合開發(fā)利用和用途合理轉(zhuǎn)換”。

方案突破了傳統(tǒng)規(guī)劃中土地用途單一的局限。對(duì)于南京的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，這意味著未來在商圈升級(jí)、老舊廠房改造、低效樓宇更新時(shí)，可以更靈活地融合商業(yè)、辦公、居住、社交等功能。比如，未來更新改造一棟樓，可以嘗試將辦公、長(zhǎng)租公寓、底商，通過功能的垂直混合，提升全天候的活力和資產(chǎn)價(jià)值。

關(guān)鍵詞02

創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)社區(qū)

第（五）條“打造創(chuàng)新活力空間”。支持中心城區(qū)建設(shè)創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)社區(qū)，發(fā)展樓宇型研發(fā)辦公城市綜合體，構(gòu)建開放共享的復(fù)合型創(chuàng)新空間。推動(dòng)創(chuàng)新空間與園區(qū)、高校院所和社區(qū)深度融合，打造集辦公、居住、休閑、健身、社交與自然于一體的高品質(zhì)融合型社區(qū)。

這打破了傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的圍墻模式，與南京正在打造的“硅巷”模式高度契合。商務(wù)樓宇和產(chǎn)業(yè)園區(qū)的更新方向，可以從單純的辦公空間，轉(zhuǎn)向集研發(fā)辦公、商業(yè)休閑、居住公寓、社交空間于一體的復(fù)合型社區(qū)了。配套占比提升，也許能吸引更多高附加值的創(chuàng)新企業(yè)。

關(guān)鍵詞03

非標(biāo)制造與非標(biāo)商業(yè)

第（七）條“大力發(fā)展都市型產(chǎn)業(yè)，支持非標(biāo)制造和非標(biāo)商業(yè)等新業(yè)態(tài)發(fā)展”。

這是對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的政策糾偏。南京的國(guó)創(chuàng)園、D9街區(qū)等就是非標(biāo)商業(yè)的代表。這次行動(dòng)方案的創(chuàng)新點(diǎn)在于，政府將正式支持這種去標(biāo)準(zhǔn)化、強(qiáng)調(diào)個(gè)性化、策展化、主理人品牌的商業(yè)形態(tài)。在商圈、商業(yè)體、商業(yè)街區(qū)的更新中，鼓勵(lì)引入更多非標(biāo)內(nèi)容，打破“千店一面”的格局，提升對(duì)年輕消費(fèi)和圈層消費(fèi)群體的吸引力，還將推動(dòng)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)與制造業(yè)的深度融合。

百家湖1912街區(qū)

關(guān)鍵詞04

場(chǎng)景+消費(fèi)

第（九）條“打造‘蘇適生活’新標(biāo)桿。實(shí)施消費(fèi)新業(yè)態(tài)新模式新場(chǎng)景拓展行動(dòng)，推動(dòng)產(chǎn)品消費(fèi)轉(zhuǎn)向‘場(chǎng)景+產(chǎn)品’消費(fèi)”。

商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)正從“賣東西”轉(zhuǎn)向“賣體驗(yàn)、賣時(shí)間”。行動(dòng)方案鼓勵(lì)將消費(fèi)融入特定場(chǎng)景，如文旅、社交、賽事等。對(duì)于南京的商業(yè)體，這意味著需要把空間打造成一個(gè)能發(fā)生故事的“場(chǎng)景”，通過場(chǎng)景來帶動(dòng)零售。

更新過的先鋒書店頤和路店

關(guān)鍵詞05

存量資產(chǎn)盤活（M0、地下商業(yè)）

第（十四）條“盤活城市存量資產(chǎn)”。 推動(dòng)老舊廠區(qū)、街區(qū)、園區(qū)和低效樓宇功能轉(zhuǎn)換、品質(zhì)提升、業(yè)態(tài)升級(jí)、場(chǎng)景再造，探索新型產(chǎn)業(yè)用地（MO）政策。加強(qiáng)地下商業(yè)街規(guī)劃建設(shè)運(yùn)營(yíng)管理，支持通過收購、租賃、改造利用等方式盤活社區(qū)閑置房屋。

這是解決城市更新中土地性質(zhì)瓶頸的關(guān)鍵。新型產(chǎn)業(yè)用地（M0） 政策的探索，將為南京主城區(qū)的老舊工業(yè)廠區(qū)向“工改科”、“工改商”轉(zhuǎn)型提供了更低成本的土地路徑。同時(shí)，行動(dòng)方案特別提到地下商業(yè)街，這意味著更多地下空間的深度開發(fā)和互聯(lián)互通，將獲得更多支持，這是地下空間資產(chǎn)價(jià)值重估的機(jī)遇。

城市更新代表項(xiàng)目：金陵長(zhǎng)樂坊

關(guān)鍵詞06

產(chǎn)業(yè)用地配置方式創(chuàng)新（租讓結(jié)合）

第（二十七）條“強(qiáng)化用地支撐保障。綜合運(yùn)用長(zhǎng)期租賃、先租后讓、彈性出讓等，豐富產(chǎn)業(yè)用地配置方式”。

對(duì)于產(chǎn)業(yè)園和商務(wù)樓宇的開發(fā)商或運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)面臨的初始投資壓力，行動(dòng)方案提供了新解法。例如，對(duì)于一些優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，可以先以較低租金入駐，運(yùn)營(yíng)成熟后再獲得產(chǎn)權(quán)。這降低了企業(yè)前期拿地成本，加快了更新速度，也倒逼運(yùn)營(yíng)方提升長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)能力。

關(guān)鍵詞07

可持續(xù)投融資（REITs）

第（二十八）條“支持發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）、資產(chǎn)證券化產(chǎn)品、公司信用類債券。拓寬社會(huì)資本參與路徑，探索‘財(cái)政資金+專項(xiàng)債+社會(huì)資本+REITS’等模式。

這是行動(dòng)方案的最后一條，最受關(guān)注的“錢”壓軸。行動(dòng)方案提出“建立可持續(xù)的城市建設(shè)運(yùn)營(yíng)投融資機(jī)制。積極爭(zhēng)取中央財(cái)政支持，支持符合要求的項(xiàng)目申請(qǐng)專項(xiàng)債券和超長(zhǎng)期特別國(guó)債”。

商業(yè)地產(chǎn)從“開發(fā)模式”轉(zhuǎn)向“資管模式”，需要金融支撐。方案明確支持通過REITs退出，對(duì)于南京已經(jīng)成熟運(yùn)營(yíng)的優(yōu)質(zhì)商業(yè)樓宇、長(zhǎng)租公寓、產(chǎn)業(yè)園來說，打通了“投融管退”的最后一環(huán)。這將鼓勵(lì)商業(yè)地產(chǎn)，從短期銷售轉(zhuǎn)向長(zhǎng)期持有并提升運(yùn)營(yíng)質(zhì)量，通過資本市場(chǎng)變現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值。

城市更新的錢從哪里來？行動(dòng)方案中有兩句話：一句是“整合專項(xiàng)資金，以‘撥改投’、貼息等方式支持城市更新”，這句話的核心在于財(cái)政資金使用方式的“杠桿化”改革，政府從“給錢”變?yōu)椤巴顿Y入股”。過去，政府的專項(xiàng)資金往往是直接劃撥，即“撒胡椒面”式的補(bǔ)貼，這種方式效率有限，也難以撬動(dòng)更多的社會(huì)資本，而現(xiàn)在強(qiáng)調(diào)的是“整合”和“撥改投”，同時(shí)“貼息”也是更直接、更高效的杠桿，鼓勵(lì)更多的社會(huì)資本參與城市更新。

另一句是“探索利用國(guó)際金融組織資金路徑，推動(dòng)金融機(jī)構(gòu)運(yùn)用信貸、保險(xiǎn)、信托等參與城市更新”，更具有創(chuàng)新性，這是城市更新資金來源“全球化”和“多元化”，標(biāo)志著城市更新從主要依賴國(guó)內(nèi)銀行貸款，轉(zhuǎn)向全方位對(duì)接國(guó)內(nèi)外資本市場(chǎng)。

關(guān)鍵詞08

織補(bǔ)式更新

第（二十二）條“加強(qiáng)歷史文化名城、街區(qū)整體保護(hù)，通過‘織補(bǔ)式’有機(jī)更新，保留老建筑、古樹名木等鄉(xiāng)愁載體”。

這體現(xiàn)了對(duì)城市歷史風(fēng)貌的尊重。當(dāng)然，保護(hù)與活化利用并存，如何將老建筑、古樹名木等“鄉(xiāng)愁載體” 轉(zhuǎn)化為商業(yè)空間的獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)力，如何在注重保留歷史肌理的行動(dòng)中，引入與建筑氣質(zhì)相符的高品質(zhì)商業(yè)，實(shí)現(xiàn)文化保護(hù)與商業(yè)價(jià)值的雙贏，拼的是功夫。

城市更新代表項(xiàng)目：錦創(chuàng)書城

關(guān)鍵詞09

完整社區(qū)與嵌入式服務(wù)

第（十三）條“推進(jìn)完整社區(qū)建設(shè)。統(tǒng)籌建設(shè)嵌入式服務(wù)設(shè)施和一刻鐘便民生活圈”。

這是社區(qū)商業(yè)的升級(jí)版。行動(dòng)方案要求因地制宜完善托育、養(yǎng)老、助殘、醫(yī)療、文體、商業(yè)、政務(wù)服務(wù)、綠化、停車等設(shè)施，這意味著社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目，不應(yīng)只做底商，而應(yīng)定位為“社區(qū)服務(wù)綜合體”，通過嵌入剛性的公共服務(wù)（如社區(qū)食堂、四點(diǎn)半課堂）來引流，帶動(dòng)周邊的便民商業(yè)，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)一。

關(guān)鍵詞10

智慧商圈

第（二十五）條“推廣數(shù)字人民幣、智慧出行、智能家居、智慧養(yǎng)老應(yīng)用，建設(shè)智慧社區(qū)、智慧商圈、智慧圖書館等”。

“智慧商圈”喊了多年，但成效不大，此次再提，又恰逢AI時(shí)代，意義不一樣。這是資產(chǎn)升值的必經(jīng)之路：一個(gè)擁有智慧大腦的商圈，其吸引力和競(jìng)爭(zhēng)力遠(yuǎn)超傳統(tǒng)商圈，將直接帶動(dòng)周邊物業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值提升；同時(shí)，這也是運(yùn)營(yíng)能力的新賽道：它要求商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)者，不僅要懂招商、懂物業(yè)，還要懂?dāng)?shù)據(jù)、懂科技。當(dāng)然，智慧商圈的建設(shè)，需要政企合作的新模式：商圈的數(shù)字化需要政府的頂層設(shè)計(jì)（如“一網(wǎng)統(tǒng)管”平臺(tái)）和投入，更需要商家的積極參與，比如數(shù)據(jù)共享、場(chǎng)景落地。

編輯｜孫 益

審核 | 馮憲法