物業服務不到位，能不能少交物業費？

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民法典第九百四十四條： 業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費

民法典關于物業費的規定：

民法典第九百四十四條：業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。

業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。

物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。

物業服務不到位，

能否不交或少交物業費？

來看一個案例：

基本案情

2016年下半年，

湖南省茶陵縣居民李某、鐘某、彭某等6人

先后入住該縣縣城某住宅小區，

并與小區物業公司

簽訂《前期物業管理服務協議》。

此前，物業公司已與小區開發商簽訂了

《前期物業管理服務合同》。

該合同約定，物業公司負責物業共用部位的維修、養護和管理；物業共用設施設備的運行、維修、養護和管理；物業共用部位和相關場地的清潔衛生、垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通；公共綠化的養護和管理；車輛停放管理；公共秩序維護、安全防范等事項的協助管理；裝飾裝修管理服務；物業檔案資料管理。同時，還對物業公司的服務質量標準進行了明確。

后來，小區成立了業主委員會，

業主委員會通過投票將物業公司解聘。

其間，李某、鐘某、彭某等6人

因不滿物業公司的服務質量，

長時間未交物業費。

2019年11月16日，

物業公司向湖南省茶陵縣人民法院

提起民事訴訟，

要求李某支付欠交的

13個月物業費2188元，

并支付違約金500元，

隨后以鐘某、彭某等5人為被告

提起了類似的民事訴訟。

法院審理

一審判決

2019年12月，湖南省茶陵縣人民法院對該系列案件進行了開庭審理。庭審中，李某等提交了小區內物業服務不完善的視頻和照片，以及小區業主們聯名簽署的抗議書。

法院經審理查明，物業公司僅安排了3名已達到退休年齡的人員對小區進行管理，且3人均無上崗證和健康證。在服務期間，物業公司未經相關業主同意承接外墻的廣告，造成李某等5名業主的墻體受損。加上小區與附近一家幼兒園共用出入口，物業管理人員有時不在現場維持交通秩序，導致高峰期道路堵塞。

物業公司沒有很好地盡到物業管理及服務職責，但完成了一定的物業服務，李某等人不可以拒付所有的物業費。因此，酌情判決李某支付物業費1094元即欠費的一半，駁回物業公司其他訴訟請求。鐘某、彭某等5人的物業費也實行“收費減半”。

事后，

物業公司對此判決不服，

上訴至湖南省株洲市中級人民法院。

2020年3月16日，

湖南省株洲市中級人民法院對該案進行了二審。

二審期間，

物業公司沒有提交新的證據。

李某等人又提交了新的證據，

證明物業公司擅自承接外墻廣告等情況，

這些證據被部分采信。

二審判決

湖南省株洲市中級人民法院審理認為，李某等人提交的小區照片、視頻資料，以及小區業主聯名簽署的文件等證據，可以證明物業公司未盡到物業服務合同的義務。同時，考慮到物業公司已被解聘，也可以認定物業公司提供的服務中存在問題，一審酌情判決李某等6人酌情支付物業費即“收費減半”并無不當。物業公司雖然物業服務不到位，李某等人也未按期交納物業費，雙方均有違約行為，所以一審不支持物業公司要求李某等人支付違約金也無不當。

最終裁定駁回上訴，維持原判。

法官提醒

一、業主收房之后，在條件成熟時，應及時、依法成立業主委員會，以便更好的與物業服務企業溝通，共治共管，維護自身的權益。

二、在物業服務企業沒有很好地履行物業管理及維護等職責的情況下，業主委員會或業主們平時應注意固定或保留證據，以便在訴訟過程中提供相關材料，法院才能視情況對是否減免物業費作出判定。

三、物業服務合同的權利義務終止后或物業服務企業被解聘后，物業服務企業應當及時移交物業服務用房和相關設施，以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金。

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