朱保全“預(yù)警”：物業(yè)競爭進入“戰(zhàn)國時代”、空置房成新挑戰(zhàn)

新京報貝殼財經(jīng)訊（記者段文平）3月20日上午，萬物云召開2025年度業(yè)績發(fā)布會。萬物云董事長朱保全判斷，當前物業(yè)市場競爭已進入“戰(zhàn)國時代”，行業(yè)集中度持續(xù)加強。一方面，優(yōu)質(zhì)標的的競爭呈現(xiàn)白熱化態(tài)勢，另一方面，規(guī)模性物企的集中度加速提升。

萬物云董事長朱保全。業(yè)績發(fā)布會截圖

朱保全表示，在集中的過程中，并不意味著小企業(yè)完全消失，因為物業(yè)行業(yè)一定會存在“小而美”的情況。同時，向規(guī)模型企業(yè)集中的趨勢目前來看并未發(fā)生改變。所以，在這一趨勢下，能夠堅守下來的企業(yè)，未來一定會有倍數(shù)級的增長。

具體來看，朱保全說，萬物云旗下兩大品牌，一個是住宅物業(yè)領(lǐng)域的萬科物業(yè)，2025年參與了280次業(yè)委會項目投標，最終中標196次。針對未中標項目的對手方分析顯示，超半數(shù)競標失利對手為屬地小型物業(yè)企業(yè)或地方國企，這也是萬科物業(yè)當前面臨的競爭格局。非住領(lǐng)域方面，公司旗下萬物梁行全年參與1079場競標，中標率51.8%，在48%的敗標案例中，贏過萬物梁行的多為大中型同行企業(yè)。但是也呈現(xiàn)一個現(xiàn)象，行業(yè)尚未出現(xiàn)能在多領(lǐng)域全面壓制萬物梁行的對手，敗標對象相對分散。

從“蝶城”來看，朱保全表示，公司忽視了兩件事情：一是市場下行帶來的整體物業(yè)費收繳率、繳費意愿等指標的變化；二是當前業(yè)主組織并非單純站在乙方監(jiān)督人的視角，有很多業(yè)主自治組織在親自下場，成為蝶城變陣過程中涌現(xiàn)的一股新的競爭力量。

當然，朱保全依然認為，蝶城模式是目前住宅物業(yè)實現(xiàn)集約化運營最有效的一種方式。

朱保全的另一個判斷是，接下來行業(yè)、社會要面臨的挑戰(zhàn)則是從“保交樓”轉(zhuǎn)到“超預(yù)期的空置房”。

朱保全在《該來我不推》的致股東中表示：當下的房子并不好賣，一個交付的小區(qū)可能會有超過30%的未售房屋。這樣的項目要承接嗎？畢竟有70%已銷售的部分，但卻要被動接受30%需要開發(fā)商支付的空置房物業(yè)費，然后這部分應(yīng)收賬款往往會形成壞賬。為了減少應(yīng)收賬款，就要去參與所有房企給供貨商提供的以房抵債，但抵債資產(chǎn)往往又面臨減值。歷史上開發(fā)商的新樓盤物業(yè)都很優(yōu)質(zhì)，接下來行業(yè)、社會要面臨的挑戰(zhàn)則是從“保交樓”轉(zhuǎn)到“超預(yù)期的空置房”。另一方面，業(yè)主已購買房屋的空置率也不可小覷，空置業(yè)主搭便車，繳費業(yè)主負擔加重。

對于如何化解資產(chǎn)空置帶來的壞賬風(fēng)險，朱保全表示：“捍衛(wèi)誠實繳費業(yè)主的公平權(quán)益，將是我們在存量時代必須堅守的底線。”

編輯 楊娟娟

校對 楊利