悉尼買房純賺200萬！全澳90%房子賺錢！房貸族每月多還$200！利率上行壓力山大！

01

全澳超9成房屋轉(zhuǎn)售盈利！悉尼多地賣房利潤超$200萬

受房產(chǎn)轉(zhuǎn)售利潤創(chuàng)下歷史新高驅(qū)動，盡管面臨加息與通脹雙重壓力，澳洲業(yè)主手中握有的住房權(quán)益已成為抵御財務(wù)風(fēng)險的“強力盾牌”。

Domain的最新報告顯示，房價持續(xù)攀升帶來的資產(chǎn)增值，為現(xiàn)有業(yè)主提供了可觀的財務(wù)緩沖。

與此同時，由于澳聯(lián)儲在兩個月內(nèi)兩度加息，房貸持有者面臨的還貸壓力隨之飆升。

雖然轉(zhuǎn)售盈利能緩解部分人的財務(wù)焦慮，但也進一步拉大了房產(chǎn)持有者與被市場邊緣化人群之間的貧富差距。

值得注意的是，在市場高位入手的近期買家，特別是那些利用低首付計劃購房的群體，目前尚未積累起明顯的住房權(quán)益。

Domain首席經(jīng)濟學(xué)家Nicola Powell指出，房產(chǎn)利潤正以前所未有的水平流入業(yè)主口袋。

他說，隨著居住時間增加，業(yè)主在多個價格周期中不斷積累住房權(quán)益，這不僅為他們提供了財務(wù)安全網(wǎng)，還創(chuàng)造了改善住宅、進一步“攀登階梯”的機會。然而，這種普遍的盈利能力也帶來了一石激起千層浪的社會效應(yīng)。

Powell警告稱，創(chuàng)紀(jì)錄的利潤正在大幅提高入市門檻，導(dǎo)致現(xiàn)有業(yè)主與首次置業(yè)者之間的差距日益懸殊。

這意味著，在缺乏“代際財富”支持的情況下，年輕一代想要進入房產(chǎn)市場正變得愈發(fā)困難。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)證實了這一趨勢：2024年下半年，全澳97.5%的獨立屋和88.3%的公寓轉(zhuǎn)售 均實現(xiàn)了盈利。

布里斯班與珀斯領(lǐng)跑，99.5%獨立屋轉(zhuǎn)售穩(wěn)賺不賠

在過去一年房價增長11.1%的推動下，悉尼獨立屋的利潤中位數(shù)創(chuàng)下了750,000澳元的紀(jì)錄。

但在獲利比例上，布里斯班和珀斯以99.5%位居全澳榜首，悉尼緊隨其后 （97.9%），阿德萊德以98.2%排名第3。值得關(guān)注的是，阿德萊德賣家的利潤比12個月前激增了15.5%。

曾表現(xiàn)平平的布里斯班公寓市場也實現(xiàn)逆襲，以99.1%領(lǐng)跑，珀斯（96.8%）和阿德萊德（96.6%）的表現(xiàn)同樣亮眼。

相比之下，墨爾本、達(dá)爾文、堪培拉和霍巴特部分市場的表現(xiàn)則略顯疲軟。

在墨爾本，雖然獨立屋的獲利率仍高達(dá)95.9%，但公寓市場陷入低迷，僅有75.4%的交易實現(xiàn)盈利。

達(dá)爾文的情況類似，近3成公寓賣家面臨虧損。

堪培拉則是全澳唯一獲利轉(zhuǎn)售份額出現(xiàn)年度下滑的首府城市，反映出當(dāng)?shù)厥袌鰟恿φ谮呌谄椒€(wěn)。

盡管偏遠(yuǎn)地區(qū)的獨棟房屋利潤略遜色于首府城市，但其公寓市場的表現(xiàn)良好。

數(shù)據(jù)顯示，偏遠(yuǎn)地區(qū)約95.8%的公寓轉(zhuǎn)售都獲利，高出城市地區(qū)近10個百分點。

非首府城市公寓賣家的利潤中位數(shù)為260,000 澳元，甚至超過了“大城市”的 215,000澳元。

報告分析認(rèn)為，受人口流入和生活方式轉(zhuǎn)變驅(qū)動，昆州和新州偏遠(yuǎn)地區(qū)已成為最受熱捧的市場，住房財富正向主要城市以外擴散。

在財富增長最為驚人的悉尼市場，東區(qū)和北海灘遙遙領(lǐng)先。包含Paddington和Vaucluse在內(nèi)的悉尼東區(qū)北段，利潤中位數(shù)達(dá)277萬澳元。

緊隨 其后的是 Manly（232 萬澳元）和華人區(qū)Chatswood（203.5萬澳元）。

受益于礦業(yè)帶動的市場復(fù)蘇，珀斯的Cottesloe-Claremont地區(qū)以140萬澳元的利潤中位數(shù)位居悉尼外的首位。

這種盈利趨勢現(xiàn)已蔓延至普通的平民城區(qū)。 布里斯班內(nèi)城區(qū)（如New Farm和East Brisbane）的賣家套現(xiàn)金額達(dá)115.7萬澳元， 悉尼外西區(qū)的St Marys更是錄得了100%的轉(zhuǎn)售獲利率。

這種大面積的獲利對于尚未買房的群體而言無異于沉重打擊。

曾經(jīng)被視為首次置業(yè)“跳板”的中環(huán)城區(qū)，其房價正變得高不可攀。

Nicola Powell表示，當(dāng)下的入市門檻已逐漸由“家庭資產(chǎn)”而非“個人儲蓄”來定義，這使得依靠自身積蓄買房的普通年輕人感到前所未有的壓力。

不過市場并非全無風(fēng)險。

在新州的Tweed Valley和昆州的Noosa等地，雖然利潤中位數(shù)驚人，但也有人虧損了數(shù)十萬澳元，這通常與個人的購入時機以及特定區(qū)域的交易活躍度有關(guān)。

總體而言，澳洲的住房財富正呈現(xiàn)出根深蒂固且分布廣泛的特征。

盡管存在個別虧損案例，但“轉(zhuǎn)售即獲利”已成為全澳房地產(chǎn)市場最顯著的底色。

02

維州房貸族每月多還$200！利率上行壓力山大，這些區(qū)首當(dāng)其沖

維州增長走廊的房主們正陷入一場每月多增200澳元還款額的“房貸噩夢”。

專家警告稱，隨著利率不斷攀升，市場重心正在發(fā)生偏移，家庭預(yù)算緊縮已成常態(tài)。

最近一次加息導(dǎo)致維州房主月均支出增加約90澳元。

業(yè)界預(yù)警稱，若后續(xù)繼續(xù)跟進加息，不少家庭每月將面臨200澳元的額外財務(wù)沖擊。

受影響最嚴(yán)重的群體集中在Werribee、Tarneit、Craigieburn、Pakenham和 Geelong等增長走廊。

PropTrack數(shù)據(jù)顯示，這些郊區(qū)不僅是維州成交最繁忙的市場，也正處于生活成本危機的震中。

隨著降息希望暫時破滅，市場的連鎖反應(yīng)已開始顯現(xiàn)。

Baseline Financial董事Ari Levinson表示，周二加息0.25個百分點后，上述郊區(qū) 典型借款人的月供將增加90澳元以上。

他指出，這只是平均數(shù)字，隨著貸款規(guī)模增加，影響會愈發(fā)顯著。如果再加息兩次，月均還款壓力將攀升至180至200澳元，高杠桿借款人面臨的漲幅會更劇烈。

Ari Levinson進一步分析道，還款壓力在低利率時期入市的首次置業(yè)者身上表現(xiàn)得最為明顯。

這些群體大多以較低首付購房，如今不僅面臨生活巨支，還需償還更高 額度的房貸。

盡管如此，目前尚未引發(fā)“斷供拋售潮”。

Ari Levinson觀察到，大多數(shù)家庭正通過勒緊褲腰帶過日子，例如削減度假支出、減少外出就餐等。

與此同時，許多人正積極辦理轉(zhuǎn)貸或鎖定固定利率，以尋求財務(wù)上的確定感。

Geelong及墨爾本遠(yuǎn)郊市場同樣壓力陡增，主因是許多買家在疫情期間的高杠桿購房行為。

Jellis Craig首席執(zhí)行官Andrew McCann指出，雖然沒有出現(xiàn)大規(guī)模房貸違約，但經(jīng)濟壓力已明顯重塑了買家行為。

他表示，借貸能力的收緊迫使賣家必須更加貼合市場定價，談判態(tài)勢已然發(fā)生轉(zhuǎn)折。

Convergence Buyers Agents董事Sky Hammer認(rèn)為，高利率正重塑低端市場的決策 邏輯。以往預(yù)算超過100萬澳元的買家，現(xiàn)在因借貸能力下降，正被擠壓至更低的價格區(qū)間。

他警告稱，未來6個月內(nèi)，以極低首付入市的置業(yè)者將感受到最沉重的壓力。此外，借貸成本的提升也開始波及原本需求就已轉(zhuǎn)弱的高端市場，整體市場信心進一步回落。

03

利率漲生活壓力置業(yè)夢想受挫 供應(yīng)不足房價下跌無助買房

在澳洲儲備銀行在2月和3月連續(xù)加息后，澳洲官方現(xiàn)金利率已飆升至4.10%，創(chuàng)下自2025年4月以來的最高水準(zhǔn)，利率上升和生活成本壓力已經(jīng)開始影響房地產(chǎn)市場，而對潛在購屋者來說，置業(yè)夢想同樣遭遇沉重打擊。

獨立經(jīng)濟學(xué)家歐文悲觀地說，雖然她認(rèn)為這將導(dǎo)致悉尼和墨爾本的房價小幅下跌，而其他城市和地區(qū)的房價仍將上漲，只是增速會比去年慢，此次下跌幅度可能較小的原因是，當(dāng)市場狀況惡化時，房主就會盡量避免出售房產(chǎn)，而開發(fā)商也會停止啟動新項目，導(dǎo)致供應(yīng)最終會受到限制，因此房價下跌可能并無助于首次購屋者。

歐文說，通常情況下，利率上升時，高端市場對利率會更為敏感，其借貸能力下降幅度也更大，而像5%首付計劃這樣的激勵措施，在一定程度上也抵消了利率上升對低端市場的影響。但是當(dāng)利率上升與美以沖突和伊朗沖突導(dǎo)致的油價沖擊疊加時，可能不會像許多人希望的那樣創(chuàng)造購房良機。

盡管專家預(yù)測高端市場即將放緩，不過Proptrack發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2月各首府城市的房價中位數(shù)首次突破100萬元大關(guān)，

2月份，所有首府城市的房價均有所上漲，目前房價中位均數(shù)為100.4萬元。侯巴特房價領(lǐng)漲，房價上漲1%至71.8萬元，布里斯本和阿德雷德緊追在后，均上漲0.7%。悉尼和墨爾本房價也分別上漲0.5%和0.3%，新房屋中位數(shù)目前為1,255,000元。

看另外，2月份，區(qū)域房價上漲0.6%，較去年同期上漲10.5%。過去一年和五年，區(qū)域房價的成長速度都超過了首府城市。

REA高級經(jīng)濟學(xué)家克雷格說，全國房價的漲幅創(chuàng)下自2022年6月以來的最快年度增速，侯巴特房價再次加速上漲，2月份錄得單月漲幅最大，而與此同時過去一年市場總庫存量下降了約30%。

不過，盡管首次購屋者面臨諸多壓力，但并非所有人都認(rèn)為潛在購屋者應(yīng)該繼續(xù)觀望。

歐文說，Metricon發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)在40%的客戶是首次購屋者，首次購房者仍在買房，只是調(diào)整了對房屋設(shè)計或位置的預(yù)期，而不是完全退出市場。利率上漲和購房能力受限的部分影響可能會導(dǎo)致更多購房者被迫選擇距離市中心更遠(yuǎn)但價格更低的房產(chǎn)。

Metricon執(zhí)行長杜根說，雖然利率呈現(xiàn)周期性波動，但購屋仍是一項長期決策，如果供應(yīng)持續(xù)緊張，推遲購屋可能會使未來的購屋更加困難，雖然更高的利率會影響部分購屋者的信心，但這并不會改變澳洲需要更多住房供應(yīng)的根本現(xiàn)實。

04

“還我$100萬！”新州富豪控政府土地稅錯收，多收20年稅討回難

對于物業(yè)投資大亨兼牧場主Theo Onisforou來說，一份地稅評估通知書上的筆誤， 讓他付出了極其昂貴的代價。

在新州土地估價局（Value NSW）的記錄中，他位于Surry Hills地區(qū)Crown Street 的四棟排屋占地面積被錯誤登記為597平方米，而實際面積僅為297平方米。

這一錯 誤導(dǎo)致不僅讓紙面上的土地面積翻了一倍，隨之而來的地稅賬單更是連年飆升。

如果Onisforou曾預(yù)期政府會因行政失誤而爽快退款，現(xiàn)實卻給了他沉重一擊。

為 了追回?fù)p失，他不得不向新州土地估價總署發(fā)起法律訴訟，將爭議對簿土地與環(huán)境 法院（Land and Environment Court）。

“錯誤并非我造成的，但我卻是那個被迫承擔(dān)高昂法律費用來維權(quán)的人。”

Onisforou憤慨地表示，面對一個甚至不肯明確交代多收了多少錢的法定機構(gòu)，“我要拿回屬于我的100萬澳元。”

在澳洲，地稅針對非自住的投資房或度假屋征收。

目前，超過1,075,000澳元起征點的部分，需每年繳納1.6%的稅款。Onisforou主張的100萬澳元欠款包括了多年多繳的本金，以及按3.3% 復(fù)利計算的利息。

“相比澳洲稅務(wù)局（ATO）高達(dá)10.65%的欠稅罰息，我提出的利率已經(jīng)非常慷慨了。”O(jiān)nisforou補充道。

目前，土地估價總署已駁回了Onisforou的利息計算方法。雖然官方在2024年的評估中根據(jù)修正后的面積將土地價值從529萬澳元下調(diào)至330萬澳元，但Onisforou并不買賬，他認(rèn)為真實的土地價值不應(yīng)超過260萬澳元。

雙方將于今年晚些時候舉行 聽證會。

更具挑戰(zhàn)性的是，代表土地估價總署署長Sally Dale的律師在一份信函中明確指出，法院無權(quán)追溯更改往年的地稅判定，且確保土地面積準(zhǔn)確性的責(zé)任在于業(yè)主。

這意味著即便Onisforou在2024年的估值爭議中勝訴，他可能還需開啟另一場馬拉松式的訴訟，才能討回往年多繳的稅款。

“這給所有人敲響了警鐘，”O(jiān)nisforou提醒道，“絕不要認(rèn)為政府評估單上的土地面積理所當(dāng)然就是正確的。”

在新州土地估價局每年約270萬份估價中，最終申訴成功的案例少之又少，通常僅有約110份。

對于普通人而言，挑戰(zhàn)政府部門并非易事，這注定是一場屬于財力雄厚者的“金錢博弈”。

億萬富翁、Dial A Dump創(chuàng)始人Ian Malouf便是著名的批評者，他直言這種州稅無異于“富人稅”。

他曾為了Palm Beach一處估價1590萬澳元的房產(chǎn)發(fā)起挑戰(zhàn)，雖成功降至1480萬澳元，但法律費用幾乎抵消了減免的稅額。

這類“估值混戰(zhàn)”在悉尼頂級富人區(qū)屢見不鮮：

* 北悉尼辦公樓：新加坡大亨旗下的Ho-Group Australia成功將一棟大樓的基準(zhǔn)地價從 9000 萬澳元砍至5600萬澳元。

* Point Piper豪宅：前Seven電視臺商業(yè)總監(jiān)Bruce McWilliam正在起訴，理由是他的公寓地稅評估高達(dá)4150萬澳元，卻“看不到歌劇院和海港大橋”，因此估值不應(yīng)超過3330萬澳元。

Meriton創(chuàng)始人Harry Triguboff在2008年成功申訴了其在Vaucluse部分房產(chǎn)的地稅 評估。Arsineh Houspian 甚至連Meriton創(chuàng)始人、澳洲頂級開發(fā)商Harry Triguboff也曾在2008年親自出馬，成功說服法院將其Vaucluse莊園內(nèi)的第二棟住宅定義為“辦事處”而非獨立住宅，從而在一場著名的訴訟中保住了自己的錢包。

*本文圖片均源自網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請聯(lián)系后臺刪除

19

03-2026

18

03-2026

17

03-2026