打折出貨吞噬利潤，長實去年香港物業銷售收益大跌超7成

香港樓市歷經震蕩，終在2025年迎來全面回暖，而首富李嘉誠旗下的長實集團（01113.HK）卻沒在這輪樓市回暖中獲得理想收益。

3月19日，長實集團發布2025年財報顯示，報告期內實現收入579.35億港元，按年增長27.25%；投資物業重估前溢利為119.6億港元，每股溢利3.42港元，同比上年增長2.7%。計入投資物業重估帶來的影響后，長實在2025年的股東應占溢利為108.47億港元，每股溢利為3.1港元，較上年度減少20.3%。

具體來看，物業銷售作為長實的主業，物業銷售在2025年已確認銷售收入為204.49億港元，同比大幅增長105%；實現收益27.33億港元，同比增長23.7%。

其中，在香港實現銷售收入89.57億港元，內地貢獻收入63.06億港元，新加坡和英國等海外市場貢獻近52億港元，同比增幅都在50%以上。

但從收益來看，香港市場貢獻的收益不增反降，實現27.3億港元，大幅減少7成以上。長實表示，這主要是因為此前在市況疲弱下，為促進銷售而提供多項折扣優惠，為Blue Coast和Blue Coast II的銷售虧損作出撥備所致。

上述兩個項目是長實在2024年打折出售的樓盤。彼時項目推出均價約2.19萬港元/平方呎，與周邊的二手房價相比相當于打了7折，較成本約2.8萬港元/平方呎，也折讓了22%。當時這一銷售策略被稱為“撈底價”，也迅速讓Blue Coast項目成為當時香港新盤“人氣王”，實現快速出貨。

眼下，長實不再需要通過大幅折扣的方式促銷。2025年以來，香港樓市進入復蘇通道，房價亦得到修復。這一趨勢延續至今，摩根士丹利發布研報稱，今年前兩個月內地買家來港購入2600個單位，同比增長91%，總成交額282億元，同比增長136%。業內預測，香港房價今年將繼續保持上漲趨勢。

在談到對今年香港樓市的看法時，長實管理層也表示，隨著香港的經濟回復穩定，2025年的住宅物業交投逐漸恢復動力，“政府物業印花稅稅率下調、按揭利率偏低，以及發展商調整售價等多項因素，對市民入市吸引力更大，對于整體住宅物業市場有支持作用?！被诖?，長實也將在今年推動一系列新盤入市。

不過，這樣的市場行情也沒有讓長實在拿地方面變得更加積極。在被問到是否有興趣對下個財政年度政府將推出的九幅住宅地皮投標時，李嘉誠長子、長江實業主席兼董事總經理李澤鉅仍稱，只要回報合理，便會參與投地?！霸谕兜鼗蜻M行任何收購合并交易時，集團一向遵守‘財務紀律’，不會抱有‘志在必得’的心態，絕對不會盲目追價，始終是回報率決定一切。”

截至2025年底，長實擁有可開發土地儲備（包括合作發展項目之發展商權益，但不包括農地及已完成物業）約6500萬平方呎，其中600萬平方呎、5600萬平方呎及300萬平方呎分別位于香港、內地及海外。

長實投資的英式酒館業務成為其業績的重要來源。報告期內，該業務實現收入262.27億港元，同比增長7%；年度溢利為19.33億港元，同比增長9%。但受消費氣氛疲弱、通脹壓力及高勞動成本等影響，該行業持續面對經營及成本的挑戰。長實為英式酒館的資產減值16.2億港元，致使本年度經扣除資產減值后的溢利收益為3.13億港元。

盡管在業務經營上有高有低，但秉持“低買高賣”策略的長實在資產投資上可以高位套現。今年2月底，包括長實在內的三家長和系上市公司將共同持有的英國電網公司UKPN100%股權出售，交易總金額逾1100億港元。“相比我們原本的投資，這次出售UKPN的作價計上來賺得近6倍的回報?！崩顫赦犕嘎丁?/p>

截至2025年底，長實手握在手資金達417億港元。上述交易完成后，長實的流動資金又將得到充實。在被問到接下來的發展計劃時，李澤鉅表示，集團將繼續專注投資于尊重合約精神、有完善法律制度保障投資者的國家，以及擁有長期穩定現金流的項目，“若有優質、符合我們IRR要求的項目，我們基本上都會有興趣。重點仍是看項目的利潤回報和所需投入的成本?！?/p>