如何看待樓市“反彈”？

關(guān)于市場反彈的討論一直在持續(xù)，觀點紛紜。

但坦白說，我沒有太關(guān)注市場是不是反彈，在我看來意義真的不大。真正有價值的事情反而是：比如深圳新的2026年居住用地供應(yīng)計劃、深圳今年即將拿出來賣的地塊、深圳即將發(fā)售的新的人才房放寬了政策……那些反而是更有價值的事情，它們指向了市場已經(jīng)在發(fā)生以及繼續(xù)在發(fā)生的結(jié)構(gòu)性變化。

而結(jié)構(gòu)性變化，是我認為房地產(chǎn)市場在中期內(nèi)面臨的最大轉(zhuǎn)變，這個結(jié)構(gòu)性變化，將在很大程度上改變我們很多很多人手中持有的物業(yè)的價值——關(guān)于這一點，我們接下來再專文分享。

至于市場反彈，通常只具有“技術(shù)上”的意義。我的意思是，它既不具備宏觀上的方向價值，也不具備微觀上的實操價值。

簡單說來，通過短期的成交量/價去判斷反彈……就像是看K線圖去炒股。這樣的做法，我極少見到在股市里能夠賺到錢的，而放到房地產(chǎn)市場里，更是不可能，甚至于接近兒戲。

雖然兩者同為資產(chǎn)市場，但房地產(chǎn)的玩法和股市的玩法，說到底還是有著根本不同。房地產(chǎn)天然是長期被動的價值投資，在很大程度上它暗合了老巴的“長期持有”投資理念——當我們決定買房時，我們經(jīng)常要做好長達10年的準備；反之，當我們決定賣房時，也可能要做好長達10年不入市的準備。我較少見到一個家庭買一套房子3-5年就換的，請記住，這個地球上無論是哪，房子都是當?shù)孛總€家庭一生最為貴重的一筆投入。只要是你是為自己家庭負責的人，沒有不在買/賣房子的時候再三斟酌的。是以，你最好把它理解為動輒就以10年計的“長期投資”。

基于這樣的思維方法，我們?nèi)タ创康禺a(chǎn)市場的反彈也好、回調(diào)也好、底部也好，你的視角、思想乃至你的動作，都將會完全不同了。

反彈有或者是沒有，我認為都不重要。如果要解釋起來，有幾個層面。

一個層面是，熊市反彈經(jīng)常會有，你需要解釋一下這次為什么它不一樣。

看下圖，展示的深圳新房、二手房從2021.1到2026.2月這共計62個月的成交量走勢曲線。圖上展示的很清楚，每年的春節(jié)之后都有成交反彈，2022.1、2024.1都是成交低點。尤其是2024年的反彈，幾乎是持續(xù)了全年，二手房從2月的低點1785套一路漲到了12月的8282套。在9.24行情啟動后，深圳的房價也出現(xiàn)了反彈，局部地區(qū)、一些樓盤甚至有10%的反彈。（標紅圈的部分可以忽略，因為春節(jié)月從來都是最低點，沒有價值）。

但是，它最終沒有改變什么，房價整體上還是在持續(xù)下跌，整體盤面依然表現(xiàn)為“熊市中繼”。我列這個圖形的意思是說，哪怕是在熊市中，反彈也是常有的事。要解釋這次為什么不一樣，市場需要拿出更為有力的證據(jù)來。

另一個層面是，反彈與否與熊市與否，后者對于我們更重要。

基于我上面關(guān)于房地產(chǎn)天然是長期資產(chǎn)的論述，它必然要求我們要放到更長的周期里去看待它。即便它是反彈，如果它最終被證明依然只是像2024年那一次的“熊市中繼”呢？

那這個反彈就沒有什么大的價值——也許唯一的價值是它再一次掩護了許多人出貨。

我對市面上流行的觀點不甚認同，原因在于，他們給的數(shù)據(jù)太短期了。我們在股市里都知道不能拿日K線去解釋市場的運行方向，更何況在房地產(chǎn)市場呢？

比方說下面這段話：“春節(jié)假期復(fù)工后的22天里，XX深圳合作門店二手房簽約量較去年同期增長19%，創(chuàng)近五年同期新高”。

這樣的解釋，當然是事實，但是22天的觀察期太短，說服力太弱了。

反彈每年都會有，再弱的市場都會出現(xiàn)反彈，再大的熊市都會有樓盤漲價。但是，判斷市場的運行方向更重要，市場的方向進場是難以阻擋的。

最后一個層面是，落到微觀的操作上，我們將會看到什么？人們會如何對待這次的反彈？

探討這一點，非常有趣，因為它最終將很好的“驗證或證偽”今天市面上關(guān)于反彈的所有報道。

在2024年9.24行情之后，市場出現(xiàn)了反彈，隨后不久，大量的人開始趁反彈出貨。那么來到現(xiàn)在，媒體輿論也在渲染反彈，似乎要趕緊入場抄底才是正道。

那么，這一次市場的反彈，最終人們是會選擇跑步入市，還是會選擇依然借機出貨呢？

我先賣個關(guān)子，我們再觀察到第二季度，看看會發(fā)生什么。請記住，市場是由每一個人的行動組成的，成千上萬的行動每時每刻都在發(fā)生，最終匯總成一個一個的市場價格。我的意思是，稍微放長期看，市場誰也左右不了，市場會按照它本該運行的方向去運行。人們在面對短期重要事件/新聞/數(shù)據(jù)的刺激時，他們的行動常常是由“非理性”驅(qū)動的——比如一個家庭本來就要打算買房子，看到這樣的反彈數(shù)據(jù)，他們可能就會更加快速的接受一個本來想再殺價5%的價格。但是，如果這個時間稍微拉長，等待這些短時沖擊結(jié)束，我們就會看到，任何一對買家賣家身上，理性決策的成分會快速成為主導(dǎo)。

這也是我為什么一直在對我的粉絲強調(diào)說：我完全不介意我判不準也搶不到反彈（無論是在房地產(chǎn)還是在股市），如果你要做出一個影響你家庭未來長達10年的居住體驗的重大決策，那一時半會兒的價格，真的不那么重要。

但弄明白這一點，并不容易，我花了10幾年，才在心理上做到從容放松。

關(guān)于這次的反彈，我注意到有些童鞋的心情非常的“忐忑不安”——事實上，每一次都是，只不過以往我不怎么談?wù)撨@些，這次索性把它也講出來。

人們對待反彈的態(tài)度各不相同，大致有幾類心態(tài)。

一類是，渴望反彈乃至反轉(zhuǎn)，為之欣喜。這樣的以開發(fā)商、中介、手中持有在跌的房產(chǎn)業(yè)主為多，渴望來個反彈，讓自己的業(yè)績變得更好看，可以多賣點房子，少虧一點，對未來有更多的想望。

另一類是，對反彈有害怕，不愿意是真的。這樣的以剛需為多，這很好理解，剛需希望一直跌，跌到自己可以“輕松買得起”——注意，千萬不要以為剛需越跌越不買，如果他能夠“輕松買得起”，他會買，他不愿意出手是因為還是覺得“壓力大”。但還有一些把房子賣掉了的人群，他們也不愿意有反彈，因為這樣會讓自己之前的賣房子“賣虧了”，就是會覺得自己“做錯了”，本來可以賣得“更高一點”。

以上都是人之常情，但落到具體操作，我認為必須要做到“不屬于任何一類”。上面說了，我的觀點框架更多是基于長期方向的判斷，如果我認為房地產(chǎn)市場長期L型的走勢不變，那我就不會貿(mào)然出手買（賣不賣則不一定），進而這個中間的反彈，對我而言，不重要。所以，不要注入個人感情，學(xué)會不care，甚至把它當做市場噪音。

令我非常重視的，是之前已經(jīng)賣掉房子的那一類人群。在我看來，如果你賣掉了房子，就要“離手”，甩頭不看，不要給自己找別扭。同樣，做到這一點，我也花了很長的時間。

我的看法是，首先，不要帶著精準逃頂和精準抄底的心態(tài)去做任何動作。我自己反正是做不到，所以我對這個反而坦然處之。其次，每個人都會做錯事，即便錯了，小錯也無所謂，很容易修復(fù)，要避免犯的是大錯。

我一個朋友在這一點上做的特別好，她2024年賣掉的華僑城的房產(chǎn)，事后跟我說她當時的心態(tài)：我當時就告訴自己兩句話，一句是，我不想之前這套房子賣多少錢，我只要求賣到當時“最好的價格”就OK了。另一句是，我賣掉之后再也不看它又跌到多少或者是反彈漲了多少，那與我無關(guān)了。

她說的比我寫的好。

市場如何是一回事，你的操作如何是另一回事，與其絞盡腦汁去“測準”市場到底來不來反彈，到底能夠反彈多少……（無窮無盡絞盡腦汁），不如反躬自問，弄清楚自己想要什么。這樣才能做對動作。可能沒有賣到“最好的點位”（就是“犯錯了”），你賣掉之后它反彈了——但是如果以1年看、以2年、3年看，答案也許又有不同，你看的時間點太短，會讓自己陷入到無休止的內(nèi)耗與糾結(jié)中——因為市場價格每天、每時、每分每秒都會不一樣，持續(xù)保持高度關(guān)注每天的樓價波動，你放心，你做不對任何決策。此外，即便是賣虧了5%、10%，你要看到，你更早的回收了資金，這筆資金可以讓你去做其它收益更好的投資，更好的實現(xiàn)我說的“失之東隅 收之桑榆”《》。

這不僅僅是我的思路，也是我自己在身體力行的操作。從私心層面，我樂見深圳乃至全國的房地產(chǎn)市場反彈出現(xiàn)乃至大V反轉(zhuǎn)，但從務(wù)實層面觀察，時間窗還是太短了。

最后，再強調(diào)一遍：只要你持續(xù)保持高度關(guān)注每天的房地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)波動，你放心，你做不對任何決策。

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