自家房屋臨街從不進小區，能否拒交物業費？

“我家住一樓，從不進小區，憑啥交物業費？”黑龍江省哈爾濱市一小區業主因房屋臨街拒交物業費多年，是“服務未享”，還是“理解有誤”？

案件回顧

哈爾濱市通河縣某小區業主趙某因其房屋位于一樓，單元門直接面向市政街道，日常出行無需經過小區大門與內部公共區域，故長期拒絕繳納物業費。趙某認為，小區設置的保安門崗、門禁系統、公共綠化養護等服務均與其無關，且生活垃圾投放點距離較遠，日常生活垃圾均自行處理后帶至外部公共垃圾桶投放，并未實際享受到物業公司提供的相關服務。久而久之，趙某對繳費義務產生抵觸情緒，認為物業公司收費缺乏依據。

物業公司則主張，其依據與業主委員會簽訂的《物業服務合同》，為整個物業管理區域提供綜合性服務，具有整體性和公共性，范圍覆蓋全體業主，即便趙某因房屋位置特殊對部分服務感知較弱，但其房屋附屬設施、公共管線的正常運轉以及小區整體環境的維護，仍依賴于物業公司的持續投入與管理。因多次上門催繳及書面通知未果，物業公司遂訴至通河縣人民法院。

案件審理

通河縣法院受理該案后，為從根本上化解對立情緒、促進社區長期和諧，確立了“調解優先、實質解紛”的工作思路。

審理中，法官首先明確了本案的法律關系基礎。物業服務合同是針對整個物業管理區域訂立的，其標的為面向全體業主的公共性服務，而非針對單個業主的私人定制。因此，業主以其個人對部分服務項目感知不強或使用頻率不高為由拒交費用，缺乏法律依據。

法庭上，法官首先向趙某釋明，其完全拒交物業費的行為已構成違約，需承擔相應法律責任，并引導其認識到房屋的保值、公共設施的順暢運行均得益于物業的整體服務；另一方面，也與物業公司溝通，建議其考慮趙某房屋位置的客觀特殊性及實際感受，在解決糾紛的同時體現企業溫度，以利于構建和諧的物業服務關系。

最終，在法官主持下，雙方達成調解協議，趙某當場結清了所欠物業費，并承諾今后將主動履行繳費義務。

法官說法

案件承辦法官告訴記者，根據《中華人民共和國民法典》第九百四十四條規定：業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁，物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。

對業主而言，依法繳納物業費是基于物業服務合同產生的法定義務。物業服務具有不可分割性和整體性，不能因個體對部分服務項目利用不足而否定其整體價值。若對服務質量不滿意，應通過業主委員會協商、向主管部門投訴等合法渠道理性維權，采取拒交物業費的方式，不僅可能面臨敗訴及承擔違約責任的風險，也無助于問題的根本解決。

對物業服務企業而言，在堅持按約提供標準服務、維護自身合法權益的同時，也應不斷提升服務的精細化與人性化水平，對業主訴求應給予充分關注與靈活處理。積極溝通、主動協調，不僅是法律公平原則的體現，更是企業提升口碑、實現長遠發展的基石。

來源｜法治日報