率先突圍閩系房企賬面上“盈利”了

問道者 | 杜一用

當一眾閩系房企還深陷在債務泥潭里時，旭輝控股率先完成債務重組后，迎來了一份久違的扭虧為盈財報。只是，旭輝的“盈利”財報能否持續，還面臨巨大挑戰。

旭輝控股的發展軌跡和不少閩系房企頗為相似。創始人林中1988年從南平考到廈門大學，那個時候的大學生還可以包分配。林中不想按步就班，他放棄了更加安逸的機關生活，選擇到一家房地產公司搞銷售。銷售既能鍛煉人，還有更多發財機會。

干了一年銷售，林中攢了點錢。他湊了9萬塊在廈門買了一套房子。九十年代初的廈門，正處于擴大開放進入新一輪經濟騰飛的早期，房價蓄勢待漲。林中買的房子第二年就漲到了23萬元，他一下子就被房地產的財富魔力吸引住了。隨之，他成立了永升物業服務公司，幫開發商做銷售代理，賺到了人生當中的第一筆大錢。

這其實也是不少閩系房企的成長軌跡，或者從承接施工工程攢到了第一桶金，最后都轉向了利潤更高，擁有更多主動權的地產開發。林中起了個好頭后，后來兩個弟弟林偉和林峰都相繼加入了進來，三兄弟組建了閩系房企中最鐵桿的“兄弟連”。林氏兄弟在1994年開發了第一個項目，即位于松柏湖邊上的永升新城。從那個時候起，林氏兄弟由“賣房的”進階為“建房的”。

按照媒體的說法，林中在創業初期就定下了一條影響旭輝三十年的經營原則：“不捂盤、高周轉、高去化”。后來的事實證明，正是這套邏輯讓旭輝躲過了不少次生死劫。創業初期開發的第一個項目因為信守這條原則，得以快速回籠資金，躲過了亞洲金融危機這一劫。

2000年林氏兄弟揮師北上，把永樂物業的總部遷往上海。林中發現了個問題，廈門全市一年的房地產銷售盤子才100億元，這樣的盤子根本撐不起他的野心。只有走出廈門才有更廣闊的天地，而上海無疑是放眼全國的最佳據點。

現在去看，2000年差不多是房地產黃金二十年的起點，林氏兄弟遷都上海，無疑站在了更高的起點。十二年后，以上海為中心，林氏三兄弟帶著旭輝控股在香港上市了。接下來的五年，旭輝控股開啟了狂飆模式，到2017年旭輝躋身“千億房企”行列。也就是在這一年，林氏兄弟以170億元身家登上各種富豪榜。

2021年地產寒冬來了。當一家家曾經的地產巨接連倒下，旭輝控股也未能獨善期身。2022年11月，向來穩健的旭輝控股暫停支付境外債本息，正式出險。按照公開信息，到2024年，旭輝控股總負債2042億元。

在化債方式上，林中與一些同行選擇逃避不太一樣。林中選擇了一條最艱難的路：面對面，把債談下來。他開始頻繁往返于上海、香港兩地，與金融機構、債權人代表面對面商談。同時篩選買家賣資產，上海總部大樓恒基旭輝中心被擺上貨架。為了還債，2023年12月，旭輝忍痛割肉，一個月三度處置資產。但到2025年中報，仍然負債1969億元。

但林中的努力沒有白搭。2025年5月12日，57歲的林中時隔三年公開露面，召開境外重組債權人說明會。最終，境外債重組方案獲得近90%債權人支持，債務重組成功。最后敲定的重組方案是“債務打折、延期、轉股”，以時間換空間，林氏兄弟爭取到了喘息窗口。

旭輝控股2024年巨虧71億元，到2025年中報仍然虧損64億元。今年3月16日預告2025年全年將扭虧為盈，盈利170-190億元。

不過，現在說旭輝脫險還為時尚早。從公告來看，旭輝此次能夠盈利的關鍵來自于重組收益，通過債務打折、延期、轉股，有400多億元原本要還的債務現在不用還了，這部分就變成了公司的收益。實際上，撇開重組收益，旭輝經營產生的虧損仍然達到75-90億元之間。因此，這筆重組收益只是減輕了旭輝的還債壓力，并沒有給公司帶來增量資金。

重組后的旭輝控股主業仍然以房地產為中心。在房地產黃金時代一去不復，市場持續下行的大背景下，林氏兄弟想靠房地產打翻身仗并不容易。