招商蛇口發布2025年報：利潤大跌，管理層薪酬普漲

朱文凱上任后首個季度，招商蛇口迎來業績巨虧。

3月17日，招商蛇口（001979.SZ）發布了2025年年報。同日，公司董事長朱文凱攜總經理聶黎明等高管召開了業績發布會。

招商蛇口2025年全年實現營業收入1547.28億元，同比下降13.53%；實現歸屬于上市公司股東的凈利潤10.24億元，同比下降74.65%；扣非凈利潤僅1.69億元，比2024年的24.49億元下降了93.10%。

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三重因素致業績下滑

在發布會上，針對公司業績下滑的問題，管理層答復投資者稱，這主要由三方面因素導致。

首先，近年來房地產市場持續深度調整，造成量價齊跌，這是行業面臨的共性問題；其次，公司出于審慎原則，計提了44.1億元減值損失；第三，計提折舊，2025年按照成本法對投資性房地產計提了37億元折舊。這些因素，在短期內對公司業績造成了直接影響。

除了營收和利潤，2025年招商蛇口經營現金流凈額也大幅降低，僅為96.93億元，相較于2024年的319.64億元，降幅為69.67%。

從收入構成來看，資產運營和物業服務板塊收入占比略有上升，開發業務收入占總營收比重84.55%，對比2024年的87.38%有所降低。

2025年，招商蛇口地產開發業務累計實現簽約銷售金額1960.09億元，雖然銷售額比2024年進一步下滑，跌破2000億關口，但由于萬科的掉隊，招商蛇口的行業整體排名卻更進一步，“撿漏”升至第四位。

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“新官上任”迎來單季巨虧

從各個季度來看，一到四季度公司營收逐步增長，到四季度達到650億元創下全年最高，但這卻是唯一虧損的單個季度，歸母凈利潤虧損14.73億元，將前三季度利潤虧掉大半。

然而巧合的是，四季度的巨額虧損，正是發生在招商蛇口管理層新老交替之后。

2025年9月，朱文凱接替蔣鐵峰升任公司董事長，正式掌舵招商蛇口。朱文凱留下的總經理空缺，則由招商局集團產業發展部/業務協同部部長聶黎明接任。蔣鐵峰卸任后，于2025年11月調任招商局旗下中國南山集團董事長。今年3月，招商蛇口副總經理劉曄辭職，也已赴中國南山集團擔任黨委副書記。

朱文凱接棒后的首個季度，招商蛇口即迎來巨額虧損，或與前述減值與折舊的計提有關。這種財務操作，在國央企體系中亦屬常見，雖影響短期業績，但為今后“輕裝上陣”創造條件。

與此同時，生于1967年的朱文凱在2026年將年滿59周歲，距離退休只有一步之遙。在他帶領下的招商蛇口，是會銳意進取開疆拓土，還是平穩守成做好承前啟后，有待市場觀察。

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管理層薪酬普漲

值得一提的是，2025年招商蛇口在營收、凈利潤、銷售額均處下降通道之際，其管理層薪酬卻迎來了普遍上漲。

2025年履新董事長的朱文凱薪酬為254.92萬元，比2024年增長了10%；副總經理伍斌、呂斌的薪酬分別為199.17萬元、212.07萬元，比去年分別上漲了22%、28%；總經理聶黎明、財務總監兼董秘余志良2024年未在公司領取薪酬，因此無法比較。

此外，因工作調動于今年離職的原副總經理劉曄去年薪酬也增長了29%。

雖然招商蛇口在年報中列示的關鍵管理人員薪酬總額1656.91萬元，顯示比去年數據1674.75萬元略有降低，但因2025年公司取消了監事會，原監事會主席閻帥的薪酬便不再列入。閻帥2024年薪酬為209.32萬元。

與管理層的普遍漲薪相比，普通職工或許才是與公司業績休戚與共。年報顯示，2025年末，招商蛇口在職員工總數49135，比2024年末減少了366人。其中，生產人員減少了706人，而銷售人員、技術人員分別增加了210人、139人。人員結構的優化調整，反映了市場環境和公司轉型的需求。

但從薪酬角度，以銷售人員為例，雖然團隊規模增加了17%，但年報中顯示的2025年銷售職工薪酬總額卻比2024年縮減了9%。