丁彥皓：第四輪房地產行情已經來臨，但受益者是極少數地區與群體

第四輪房地產行情已經徹底來臨，但是呈現“結構化”的特征，注定受益者是極少數地區與群體，和很多人無關

文\丁彥皓-可信財商

一、央媒最近兩天集體密集唱多房地產的關鍵就是配合中央的預期管理，統一輿論，誘導各路資本形成共識，集體密集涌入房地產市場，推高房價

3月16日，國家統計局發布2026年2月份70大城市商品住宅銷售價格變動情況的數據顯示，10個城市的新房價格環比上漲，比1月份增加5個，2個城市的二手房價格環比上漲，2個持平

一線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月下降0.3%轉為持平，北京、上海以及杭州均上漲0.2%，廣州持平，深圳下降0.3%

南京、長春以及宜昌的新房價格環比上漲0.3%，領漲全國，其中杭州新房價格上漲0.2%，同比上漲2.7%

北京二手房環比上漲0.3%，漲幅領先，上海二手房價格環比上漲0.2%，終結自去年5月后連續9個月的下跌，近10個月首次環比漲幅轉正

3月16日，《求是網》發表《持續做好穩預期工作》的評論員文章，關于房地產主要強調四點，即

1、 將預期管理定性為宏觀經濟治理的重要組成部分

2、 房地產等行業正經歷深度調整，導致企業增利、居民增收面臨一些困難，居民消費信心和民間投資活力不足，將房地產定性為中國經濟的病根，接下來就是按方抓藥，人為推高房價

3、 房地產業是國民經濟的重要產業和居民財富的重要來源，房地產市場健康發展事關經濟社會發展大局和人民群眾切身利益，要準確把握房地產市場出現的新情況新問題，以更有力更精準的舉措持續穩定房地產市場

4、 主流媒體作為黨中央精神和黨的方針政策的重要宣傳陣地，要堅持正確輿論導向，創新經濟宣傳話語和方式，有效開展熱點問題引導，理性辨析各種聲音，唱響中國經濟光明論

基于此，各大央媒集體報道，且一致唱多房地產，其實，央媒最近兩天集體密集唱多房地產的關鍵就是配合中央的預期管理，統一輿論，誘導各路資本形成共識，集體密集涌入房地產市場，推高房價

房價就是個貨幣現象，只要有增量貨幣持續涌入，自然會推高房價，央媒集體唱多房價，其實就是向社會釋放這一信號

二、房地產是中國經濟的支柱產業，萬業根基，必須擴張，目前中央對房地產行業實施了四大鼓勵政策

目前中國房地產的基本面依然具有極大的提升空間，不但有大量的增量與改善型需求，而且這一輪盤活存量與城市更新將會極大地提高房地產的基本面

尤其目前中央對房地產行業實施了四大鼓勵政策，即

1、直接人為喊停房地產供給，人為降低供給，改變供需平衡，最終人為推高房價

2、取消各類限制性措施，釋放各類需求，人為提升供給，改變供需平衡，最終人為推高房價

3、通過降低首付、貸款利率以及提升公積金貸款額度等措施加大金融支持的力度

4、利用人民幣匯率升值的歷史趨勢，順勢取消限制國際資本的政策，鼓勵國際資本進入中國房地產市場，形成增量需求，改變供需平衡，最終人為推高房價

房地產產業鏈之長，波及之廣是其他行業所無法替代的，妥妥的萬業根基，一旦房地產產業鏈收縮，其關聯產業必然受波及，最終沖擊就業與相關產業的發展

中國社會70%的財富沉淀在房地產領域，一旦房價下跌，必然收縮社會資產負債表，遏制消費，延緩了高科技產業的迭代

尤其通過土地財政能夠將民間的財富收歸地方政府，緩解政府的財政壓力，能夠發揮地方政府的的經濟帶動效應

房地產是中國經濟的支柱產業，萬業根基，必須擴張，但是一直以來對待房地產的視角“運動性”的特征，在支柱產業與牛鬼蛇神之間游離，猶如“尿壺”，嚴重的沖擊了中國經濟的發展

三、目前中國的房地產已經從曾經的急速擴張演變為盤活存量與有限擴張同頻的精細化發展

自2021年以來，房地產面臨行業周期低谷、美聯儲加息以及人為調控過度三大不利因素沖擊，最終導致其近乎休克，嚴重的沖擊了經濟的發展，社會一片哀鴻

但是，目前無論是房地產進入第四輪上行期，還是中國經濟急需房地產的拉動效應以及擴張社會資產負債表，政府都在全力的人為推動房價的上漲

只是目前中國的房地產已經從曾經的急速擴張演變為盤活存量與有限擴張同頻的精細化發展，導致這一特征出現的因素有二，即

1、 中國的房地產市場已經進入“結構化”時代，很多地區因為人口持續凈流出，已有的存量房產已經嚴重過剩，根本沒必要再開發

2、 政府急需對前期發展的沉淀實施出清，盤活存量，讓閑置、低效、批而未用的土地以及通過城市更新，提升存量房產的基本面與使用效率

四、目前上海、深圳一帶的房地產具有基本面與估值的“戴維斯雙擊”雙重獲利機會，政府又通過各種措施全力人為推高房價

資產價格的發展必須基于基本面的演變，決定房地產基本面的因素有三，即

1、 所在地區的產業附加值

2、 人口與資本的凈流入

3、 基礎設施的投資與完善

隨著中國經濟增量財富的創造從曾經勞動密集型產業演變為高科技，也無形中衍生出兩大特征，即

1、 產業分布從曾經的全國布局逐步向上海、深圳一帶“聚集”

2、 產業紅利的分配也從曾經的普及性向極少數群體“聚集”

人口與資本是追隨者高科技產業“聚集”的脈絡流動，最終長三角與珠三角，準確的說是上海與深圳一帶成了人才與資本的持續凈流入區，與其他地區形成零和再分配，讓其成為凈流出，最終沖擊了基本面

另外，目前中國基建的投資首先是顧及效率，然后再考慮公平，對經濟發達地區的基建投資遠超欠發達地區，總體的發展思路是基建首先要支撐經濟的發展，做大蛋糕，然后再顧及區域平衡發展

事實最近20年，長三角與珠三角的基建投資規模遠超其他地區，無形中推高了當地的房地產的基本面

由此得知，長三角、珠三角，尤其是上海、深圳一帶的房地產基本面持續穩步大幅提升

另外，經過五年多的深度調整，這一地區的房價與各項指標倒數第一的甘肅地級市不相上下，具有極大的估值套利空間

也就是說，目前上海、深圳一帶的房地產具有基本面與估值的“戴維斯雙擊”雙重獲利機會

而在這一背景下，政府又通過各種措施全力人為推高，尤其是釋放各類需求、卡死供給，改變供需失衡，鼓勵各路資金進入房地產，金融支持，讓房價貨幣化，最近又通過輿論誘導，使各路資金形成共識，鼓勵其密集型涌入，共同推高房價

五、在“結構化”的特征下，疊加這一輪諸多政策的力度是2008年的10倍之上，最終必然會讓上海及其周邊附屬城市的房價創歷史新高

2月，一線城市的房價已經企穩回升，《求是網》明確發文要求穩定預期，這就意味著第四輪房地產行業已經進入上行期

如果這一輪上升依然是個波動，未能夠形成預期，財政補貼住房按揭貸款利息這一終極大招必然會及時出臺，總之一切行為的終極目的就是人為推高房價

這一輪房地產行情有四大特征，即

1、 受基本面的影響，呈現“結構化”，僅上海、深圳與部分核心城市成為紅利的獲益者，其他地區是個旁觀者，甚至犧牲者

2、 受基本面、估值、供需失衡以及金融四大利好支持

3、 全面對國際資本開放，疊加人民幣匯率升值、美聯儲降息以及中東石油美元的大規模涌入，最終形成國際資本推動的房價上漲

4、 盤活存量、城市更新以及人為推高房價相輔相成

這一輪房地產行情最大的獲益者更多是基本面持續提升的城市，基本面走衰的城市更多是維持居住屬性，所投資的潛力極為有限

在“結構化”的特征下，疊加這一輪諸多政策的力度是2008年的10倍之上，最終必然會讓上海及其周邊附屬城市的房價創歷史新高

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作者簡介：

丁彥皓 房地產經濟學博士、應用經濟學（投資學）博士后，專注資本市場，聚焦權益投資、資本運作、大宗期貨、期權以及宏觀經濟等領域的研究與投資，關注國際關系、歷史、哲學與宗教