奧地利租房越來越貴！房子卻越來越少，未來可能更難！

奧地利房租再度上漲：2025年平均租金突破每平方米10歐元，住房壓力持續加大

奧地利統計局（Statistik Austria）3月13日公布的最新數據顯示，奧地利住房成本在2025年繼續上漲。2025年第四季度，全國平均租金（含物業費用）達到每平方米10.4歐元，較上一季度上漲1.6%，同比上漲4.6%。這意味著奧地利租金在2025年全年始終維持在每平方米10歐元以上的高位。

數據顯示，2025年第四季度，一套普通主要租賃住房平均月租為686.8歐元。其中約172.5歐元為物業管理費用，占總成本約四分之一。相比之下，純租金部分約為每平方米7.8歐元。

統計局負責人表示，自2025年初以來，奧地利平均租房成本一直保持在較高水平，顯示住房負擔正在持續加重。

不同住房類型差異明顯

本次統計涵蓋全國約180萬套主要租賃住房。其中：

• 約40%為合作社住房

• 約15%為市政住房

• 約31%為私人市場自由租賃

• 約13%執行政府指導價租金

• 約1%屬于分類租金體系

從地區結構來看，維也納的住房市場結構最為特殊。作為歐洲少有的大規模市政住房城市，維也納擁有最高比例的指導價租金（21%），同時私人市場租房比例僅為22%，為全國最低。

相比之下，奧地利西部聯邦州更加依賴市場租賃：

• 福拉爾貝格州私人租賃比例達55%

• 蒂羅爾州52%

• 薩爾茨堡州48%

而布爾根蘭州和上奧地利州則以合作社住房為主，占比超過一半。

房源不足成為租金上漲主要原因

業內專家認為，當前租金上漲的根本原因仍然是住房供應不足，而需求持續增長。

尤其是在維也納這樣的城市，住房建設明顯放緩。房地產公司BUWOG和EHL發布的《2026年維也納住房市場報告》顯示：

• 建筑許可數量從2019年的21400套下降至2025年的5772套

• 2026年預計完工8630套

• 2027年可能進一步下降至6911套

業內認為，這意味著維也納住房建設已經進入近年來的低谷期。

尤其值得注意的是租賃住房供應明顯減少：

• 2025年新建市場化出租住房僅2087套，幾乎減少一半

• 政府補貼出租住房減少20%，降至2894套

專家預計，未來兩年住房市場不會明顯緩解，因為高房價使越來越多居民無法購房，被迫進入租房市場，從而進一步推高需求。

奧地利房地產行業人士表示，未來兩年住房供應狀況難以明顯改善。奧地利經濟研究所（WIFO）也呼吁政府加大住房建設力度。

國際局勢推高通脹壓力

值得注意的是，奧地利近年來住房及整體生活成本上漲，也與國際地緣政治沖突密切相關。特別是烏克蘭戰爭以及中東局勢緊張（涉及伊朗）對歐洲能源價格產生了持續影響。自俄羅斯與烏克蘭戰爭爆發以來，歐洲天然氣、電力和建筑材料價格一度大幅上漲，雖然2025年能源價格有所回落，但高利率和建筑成本上升已經明顯抑制了房地產開發商的投資意愿，導致住房供應減少，間接推高租金水平。

與此同時，中東局勢的不穩定也增加了全球能源市場的不確定性。作為高度依賴能源進口的國家，奧地利的通脹結構對國際能源價格尤為敏感。專家普遍認為，過去兩年的通脹沖擊不僅推高了食品、電力和交通成本，也通過建筑成本和融資成本傳導至房地產市場，使住房問題逐漸成為奧地利最突出的民生壓力之一。

在這一背景下，分析人士認為，奧地利未來住房政策的關鍵不僅在于租金管制，更在于是否能夠恢復住房建設規模。如果國際局勢繼續影響能源價格，而歐洲經濟增長乏力，住房供應不足的問題可能還將持續數年，這也意味著租金上漲壓力短期內難以根本緩解。

政府推出租金漲幅限制措施

面對不斷上漲的住房成本，奧地利政府已出臺新的租金調控措施（俗稱“租金剎車”政策）。

主要措施包括：

如果年度通脹超過3%，超過部分只能有一半計入租金漲幅計算。同時，這一政策首次擴展至部分私人租賃市場。

• 老建筑、市政住房和合作社住房

• • 2026年租金漲幅上限為1%

  • 2027年為2%

同時政府還決定：

• 將租賃合同最低期限從3年延長至5年

• 每年4月1日調整指導租金標準

• 限制部分租金追討索賠

總體來看，住房問題已成為奧地利當前重要的社會經濟問題之一。建筑減少、人口向城市集中以及高利率環境導致房地產開發放緩，使住房供需矛盾進一步加劇。

分析人士認為，如果住房建設不能明顯增加，未來幾年奧地利租金仍可能保持上漲壓力，尤其是在維也納等大城市，住房負擔可能繼續成為普通家庭面臨的主要生活壓力之一。

對于普通居民而言，住房支出已經成為食品和能源之后最重要的生活成本之一，這一趨勢也與歐洲整體消費趨緊的大環境相一致。

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（以上內容由歐洲時報中東歐Karl編譯，部分內容參考自ORF、奧地利《新聞報》《信使報》《奧地利報》《今日報》等，部分圖片來自新華社、APA及網絡，轉載請注明《維城》EuroNews）