北京買房：理清思路，購房建議1823

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我家是西城戶口，但房子在豐臺，孩子28年上學，請問有必要買個西城房子掛戶嗎？如果買平房有意義嗎？比如那種10平左右的，感覺除了上學沒什么意義。買個老破小的樓房又感覺沒必要，還不如租房呢。

A：

1、如果不是特意想對口某所學校，那就甭買了唄。只要戶口在西城就能入學，只是不能確定學校+派入名校的概率低而已。但怎么都是在西城，下限是有保底的。

特意希望在某個學區+某個名校上學再買房，但也得看到時候的學位情況，誰也不敢100%保證，只能說概率相對高。

2、平房對于上學肯定有意義，對于居住就看自己是否能接受了。另外就是經濟角度，學區溢價是高于樓房的，總價越低的溢價率越高。考慮好再買吧，溢價率高就意味著保值的風險大，到時候得看政策是否支持了，否則對溢價有影響。

打個比方吧，某胡同大多數私產平房的價格是15萬一平，但如果某間小房才8平米，那單價有可能20萬一平，因為從總價來看還是相對低的。但是到了騰退的時候，人家評估價是平均值，很可能是16萬左右，那您家就有可能吃虧了，除非不騰退。

3、老破小在上學角度跟平房一樣，居住角度也是看自己。溢價角度一般比平房低，但也得一房一議，每套房都不一樣。

4、總之這還是自己決定吧。我只能是列出這些情況供參考。

僅供參考。

二

Q:

我老婆家是**遠郊的，預計今年拆遷，安置房麻煩您看著通知吧。因為宅基地是我岳父他們兩兄弟共有的，現在兩家都早已不住，空著呢，我們在考慮是要房還是都轉讓給我老婆她叔叔家的問題。您有什么建議？

A：

1、房子是用來住的。那假定拆遷時要了房子，將來是否自住？是否長期自住？不自住的話是否出租？租金收益是否劃算？

如果既不自住，也不好租，或者說出租的租金不劃算，那時間長了不就成鶴崗的房子了嗎？真要是這種預期就還不如拆遷時要錢呢，把指標賣給愿意要房子的。

2、我對**實在不熟，都不知道這兩個安置房小區在哪兒，看地圖也看不出地段兒情況。不過一般來說，無論回遷房還是安置房，通常都不會蓋在價值高的地段兒，好地方都留著賣錢呢。

另外回遷房或安置房的質量也通常一般，物業又大多數都是村里人自己組織的，所以大多數的投資性都不強，就是自住為主或出租。但郊區的租金又大多數都不高，尤其這種遠郊+沒地鐵的，收益率高不了，而且空置期也不會短。

3、但您沒談轉讓指標的價格啊，總不能白給吧？一般來說，轉讓價格是周邊同等房產的7折，然后減去購買價，價差就是指標的價值。但這也不是統一的標準，我說的是近郊的價格，遠郊的不清楚。

僅供參考。

三

Q:

基本情況：目前非京，戶口預計明年辦妥，想提前考慮房子問題。工作地點為國貿與金融街，600w（300+300）預算，要求在兼顧地鐵通勤的情況下次新房兩居室，小區環境好，帶車位，業主氛圍素質高，物業負責任。具體戶型最好為南北通透，小區好的話純南向也可以。生活計劃為明年買房后，五年后考慮置換問題。

A：

1、今天我是凈遇到高標準嚴要求的網友了，感覺把我當土地爺了，有求必應。但我其實是真沒有神通的，變不出好房子。

2、要我說您既然是明年落戶，那就明年再考慮吧，或許到時候北京房價還能再多降點兒，您這預算就有可能買到各項兼顧的了。要不然現在的房價還不算多便宜，幾乎不可能滿足您的要求。

比如這金融街vs國貿，能兼顧的那就是東西城核心區唄，都動輒10萬一平，600萬買兩居室沒問題，業主素質高也有可能，但其他要求是絕不可能的。

3、而且東西城的還都是學區房，平均溢價率至少20%以上甚至25%。那隨著整體入學人數的減少，如果沒有政策支持，溢價部分的保值有可能受影響，五六年后的置換未必占便宜。

僅供參考。

四

Q:

我是2003年買的榮豐2008，當時才6700一平，我連首付帶裝修才花了不到10萬塊，算上貸款利息的總成本應該是28萬。我自己住到奧運之后開始出租，從2000到現在5000，成本早就收回了，現在都可以算純利。

我現在考慮的是是否繼續持有這套房，因為從成本來說雖然是純利，但從現有價值，即便是降了不少也依然價值300多萬（南向），那扣除各項費用之后的租金回報率就僅有1.5%了，跟存銀行相比沒有優勢，按您說的還有損失溢價的風險。

我按您的建議也對比了朝青炫特的同等房子，大致租5000元的房子成交價為230萬，于是得出我這套房的溢價率就是30%。您認為不高，但在我看來還是很高的。

A：

1、那您打算問我什么呢？是賣vs留是嗎？這我都不好說什么了，該說的都說了，您也肯定都各方面反復權衡了，所以還是自己判斷吧。

2、我之所以說現在的溢價不算高，那是跟最高點時50%以上比較的。再加上榮豐畢竟是總價低的小戶型，本來就溢價率應該偏高，所以現在30%可以算合理，或者說符合現在的市場平均價值。

3、總之我沒什么建議，一切看自己，不怕辛苦就折騰置換，能多收點兒租金。但不缺錢或怕麻煩的話就留著吧，反正怎么都不虧。

而且我認為也沒必要太跟收益率什么的較勁，人這一輩子耽誤的收益有的是，閑置的東西更多，但不琢磨也就談不上什么損失了。

僅供參考。

五

Q:

既然您說現在有不帶溢價的學區房了，那我們就買這種吧，東西海的哪個學區不限，一流二類以上的都行，預算不變。另外朝陽慧忠里，朝陽外國語學校的學區，也可以，兜底選擇。

A：

1、沃天，您這讓我怎么聊啊？相當于我說現在的文玩市場沒前些年火爆了，有可能用相對撿漏兒的價格買到國寶。結果您要求說那就必須撿漏兒，什么品種的不限，汝窯元青花以上的就行，預算還是那幾萬塊。另外考慮掐絲琺瑯，清宮造辦處的也可以，兜底選擇。

您覺得這種要求除了騙子誰敢答應啊？您看我像國寶不？

2、我反正不敢答應這種差事，只能說撿漏兒的事情可以有，行情不好的時候也確實有可能機會更多。但這種事兒都是可遇不可求的，而且還得是懂行會算賬的才行，也就是時機+能力+運氣，天時地利人和的一個也不能少啊。

3、而且您要是說在普通學區還好辦點兒，本來溢價就不高，入學高峰過了就更降點兒了。但您要求的幾乎就是要買國家二級文物以上的，那就只能是自己去碰運氣了。

僅供參考。

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