南通驚現(xiàn)樓市新物種！第五代住宅來(lái)了？

“四代住宅”的風(fēng)才刮了沒(méi)兩年，南通樓市居然就來(lái)到了“五代住宅”時(shí)代？

從啟東到南通主城，從央國(guó)企到民企，一場(chǎng)圍繞“抬板社區(qū)”展開(kāi)的產(chǎn)品迭代正悄然打響。

啟東：首個(gè)“抬板社區(qū)”落地

南通大市范圍內(nèi)首個(gè)落地的抬板社區(qū)——啟東啟園（牡丹江路南、江海南路東）。

該項(xiàng)目由招商蛇口與啟晟集團(tuán)聯(lián)合打造，不僅是啟東首個(gè)四代宅，還突破性地將社區(qū)整體抬高約3.15米，住宅實(shí)際起始點(diǎn)抬升至“三樓”。

▲啟東啟園效果圖

緊隨其后，3月4日剛剛出讓的啟東26001地塊（世紀(jì)大道北、江海南路西），據(jù)傳也將打造為抬板社區(qū)，并規(guī)劃配建商業(yè)與酒店。

該地塊由本土民企——啟東嘉宸置業(yè)摘牌，土地面積超7萬(wàn)㎡，容積率1.01-1.5，擬建小高層與高層（不少于7層，不含架空層及平臺(tái)層）。

南通市區(qū)：多宗地塊指向“抬板”理念

R25015地塊（幸余路北、通生路西）：項(xiàng)目設(shè)計(jì)招標(biāo)文件中明確提出——考慮參照南通新規(guī)，合理利用架空平臺(tái)層作為停車(chē)空間，并優(yōu)化交通流線。

近日，項(xiàng)目設(shè)計(jì)中標(biāo)單位山水比德發(fā)布效果圖，進(jìn)一步從視覺(jué)層面印證其抬板規(guī)劃。

▲R25015地塊規(guī)劃效果圖丨來(lái)源山水比德官微

該地塊去年9月由南通城鎮(zhèn)房產(chǎn)摘牌，土地面積約14.77萬(wàn)㎡，容積率僅1.01-1.04，擬打造聯(lián)排、疊墅、洋房與小高層。大體量＋低密+抬板組合，為產(chǎn)品創(chuàng)新留下巨大想象空間。

R25013地塊（紅星路南、城山路西）：其設(shè)計(jì)招標(biāo)文件中出現(xiàn)的“架空層（車(chē)庫(kù)）”字眼，同樣直指抬板邏輯。

該地塊去年9月由致豪摘牌，容積率1.01-1.7，擬建洋房與小高層，并規(guī)劃約1000㎡會(huì)所，結(jié)合抬板設(shè)計(jì)，主城高端改善格局或?qū)⒅厮堋?/p>

此外，據(jù)傳如皋R2023047地塊也有望打造為如皋首個(gè)抬板社區(qū)+四代宅。該地塊2023年10月出讓?zhuān)扇绺逎?rùn)皋置業(yè)摘牌，容積率1.6-2.0，值得持續(xù)關(guān)注。

所謂抬板社區(qū)，也稱(chēng)全架空社區(qū)，它并非簡(jiǎn)單地將底層挑高做成入戶(hù)大堂，而是對(duì)首層地基進(jìn)行結(jié)構(gòu)性整體抬升。如同一個(gè)“超級(jí)托盤(pán)”托起整個(gè)社區(qū)：

? 板下層（基座層）：布置機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、設(shè)備用房，以及部分受天氣影響較小的社區(qū)功能空間

? 板上層（抬高層）：形成連續(xù)、完整的步行平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)100%人車(chē)分流，園林景觀、入戶(hù)大堂、泛會(huì)所均置于此層，住宅實(shí)際從“三樓”起步

從2024年底開(kāi)始，這一設(shè)計(jì)在杭州、上海、蘇州等一線城市悄然試點(diǎn)。其背后核心驅(qū)動(dòng)力在于政策紅利：各地陸續(xù)出臺(tái)新規(guī)，明確架空平臺(tái)用作停車(chē)、公共配套、公共開(kāi)放空間時(shí)，可不計(jì)入容積率。

這無(wú)疑為開(kāi)發(fā)商在降本增效與產(chǎn)品差異化之間找到了一條黃金路徑，一線城市豪宅圈迅速刮起“抬板風(fēng)”：

安瀾上海：整體抬高4米，二層再挑高6米打造泛會(huì)所，住宅實(shí)際從10米高度起步

杭州萬(wàn)潮玖序：整體抬高5.5米，結(jié)合6米架空層，首層住宅起步約11.5米

廣州玥璽灣：整體抬高11米，再加10米架空層，首層住宅起步約20米，相當(dāng)于普通住宅的6-7樓

對(duì)比之下，南通目前3米多的抬升高度尚屬起步級(jí)。

▲安瀾上海實(shí)景圖丨來(lái)源網(wǎng)絡(luò)

▲廣州玥璽灣實(shí)景圖丨來(lái)源網(wǎng)絡(luò)

▲杭州萬(wàn)潮玖序效果圖丨來(lái)源網(wǎng)絡(luò)

對(duì)購(gòu)房者而言，抬板社區(qū)帶來(lái)的價(jià)值肉眼可見(jiàn)：

? 改善低樓層痛點(diǎn)：解決一樓潮濕、采光差、隱私弱等痛點(diǎn)

? 立體景觀體驗(yàn)：通過(guò)垂直高差，園林景觀可以從平面鋪陳變?yōu)榱Ⅲw交織

? 純粹居住環(huán)境：真正人車(chē)分流，將地面完全還給行人和綠化

對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，其背后也有清晰的開(kāi)發(fā)邏輯：

? 優(yōu)化開(kāi)發(fā)成本：相比傳統(tǒng)深挖地庫(kù)，抬板設(shè)計(jì)可減少土方開(kāi)挖量與抗浮投入，降低建安成本

? 提升產(chǎn)品溢價(jià)：在同等容積率下，抬板帶來(lái)的純粹性與獨(dú)特性，能有效支撐產(chǎn)品價(jià)值

當(dāng)然，挑戰(zhàn)同樣存在。抬板產(chǎn)生的架空層空間，若缺乏精細(xì)運(yùn)營(yíng)與維護(hù)，極易淪為閑置的“灰空間”。如何用優(yōu)質(zhì)的會(huì)所功能、主題景觀、鄰里空間去填充它，使其保持長(zhǎng)久生命力，是對(duì)開(kāi)發(fā)商產(chǎn)品力、服務(wù)力與后期運(yùn)營(yíng)能力的考驗(yàn)。

關(guān)于抬板社區(qū)的居住體驗(yàn)，我們尚處于看圖想象階段。究竟是營(yíng)銷(xiāo)噱頭還是產(chǎn)品革新？答案或許要等到項(xiàng)目實(shí)景呈現(xiàn)、業(yè)主入住之后，才能真正揭曉。