別誤解了“新增建設(shè)用地不用于房地產(chǎn)”。︱劉德科

文︱劉德科

1.近日，自然資源部發(fā)文說：“新增建設(shè)用地原則上不用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開發(fā)。”

一些人不求甚解，直接得出結(jié)論：這是按下了供地暫停鍵。

自然資源部當(dāng)然不是這個(gè)意思。因?yàn)椋靶略鼋ㄔO(shè)用地”不等于土拍市場(chǎng)的新增供地。

2.實(shí)際上，“新增建設(shè)用地”是一個(gè)專業(yè)術(shù)語(yǔ)，特指通過依法批準(zhǔn)將農(nóng)用地（含耕地）和未利用地（包括鹽堿地、沼澤地、高寒荒漠等），轉(zhuǎn)為建設(shè)用途的土地。城中村、工廠、老舊小區(qū)等拆遷之后形成的建設(shè)用地，不屬于“新增建設(shè)用地”，而是“存量建設(shè)用地”。

所以，“新增建設(shè)用地原則上不用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開發(fā)”的主要意思是：由農(nóng)用地新轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，原則上不能再做樓盤開發(fā)了。

3.房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地供給，主要來自兩個(gè)渠道：拆遷舊房（存量）與征用農(nóng)田（新增）。在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展早期，征用農(nóng)田是供地的第一大來源（尤其是新區(qū)開發(fā)建設(shè)）；但從2015年啟動(dòng)“棚改”以來，拆遷舊房就已經(jīng)變成了供地的第一大來源。

新政策只把供地的兩個(gè)來源給掐住了一個(gè)——當(dāng)然，掐掉的不是最重要的來源。

4.從城市視角看，新政策的導(dǎo)向是：不要再攤大餅了，不要盲目建新區(qū)了，城市要轉(zhuǎn)向內(nèi)涵式發(fā)展。還有那么多城中村和老舊小區(qū)還沒改造（而且需要改造），就不要再去征用農(nóng)田搞新區(qū)了。

所以，地方政府需要擺脫路徑依賴——征用農(nóng)田除了審批有些難度，其它方面幾乎沒有難度；城中村和老舊小區(qū)改造的難度極高（工廠、學(xué)校和農(nóng)居房等拆遷難度較低的，都已經(jīng)拆得差不多了），需要下苦功夫探索一番。

城中村和老舊小區(qū)改造已經(jīng)說了好幾年了，但推進(jìn)緩慢，因?yàn)橛型寺罚ㄕ饔棉r(nóng)田）；現(xiàn)在的新政策差不多要把退路給堵上了——“年度新增城鄉(xiāng)建設(shè)用地原則上不得超過盤活存量土地面積”；“新增建設(shè)用地優(yōu)先保障重大項(xiàng)目建設(shè)和民生事業(yè)發(fā)展，原則上不用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開發(fā)”（《關(guān)于進(jìn)一步做好自然資源要素保障的通知》，自然資發(fā)〔2026〕38號(hào)，2026年3月5日）。

5.從房地產(chǎn)視角看，新政策的導(dǎo)向是：土地供給得適當(dāng)收一收。提振樓市已經(jīng)搞了四五年，政策陸陸續(xù)續(xù)出了一大堆，但樓市還沒走出低谷期。所以，現(xiàn)在的招數(shù)是刻意減少供地，讓房企去搶地，看看地價(jià)能不能漲一些，然后再看看地價(jià)上漲會(huì)不會(huì)止住房?jī)r(jià)下跌。

6.接下來，你會(huì)看到，很多房企拿地的激烈程度會(huì)越來越高，地價(jià)很快就會(huì)實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)——那么，房?jī)r(jià)也能止跌回穩(wěn)嗎？2026年，我們就不討論這個(gè)問題了，等到2027年再來談?wù)摪伞?/p>

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2026/3/5

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