優供給穩預期 繪就房地產發展新畫卷

來源：證券日報

　　在每年的全國兩會上，房地產市場總是被關注的焦點。2026年政府工作報告“著力穩定房地產市場”的表述，與2025年“持續用力推動房地產市場止跌回穩”的目標相比，定力更足，信心更強。

　　政府工作報告對房地產工作的規劃部署，“穩”是主線，“因城施策”是手段。短期以“防風險”為底線，用金融手段“穩樓市”，滿足居住多樣化需求；長期則通過優化供應和建設“好房子”，構建發展新模式，引導行業走上可持續發展軌道。

　　推行房地產行業“發展新模式”，核心是建立“人、房、地、錢”聯動機制，根據人口流動和去化周期調控土地供應與新開工規模，實現“地隨人走、房隨需建”。

　　以優供給實現強根基。優化供給需從“地”和“房”處著手，這也是深入推進房地產發展新模式的基礎制度和配套政策建設的關鍵所在。

　　今年政府工作報告提出，“因城施策控增量、去庫存、優供給，探索多渠道盤活存量商品房，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等”“高質量推進城市更新，穩步實施城鎮老舊小區、城中村等改造。盤活利用存量土地和閑置房屋設施”“有序推動安全舒適綠色智慧的‘好房子’建設，實施房屋品質提升工程和物業服務質量提升行動”。

　　實現“優供給”目標，要多措并舉。一是盤活存量房，預計未來收購存量商品房更多將由地方主導，且除了收購新建商品房外，收購二手房也將是各地去庫存、盤活存量的重要舉措。2月初，上海三區已經試點收購二手住房用于保障性租賃住房，對市場預期產生積極影響，以后會有更多城市跟進落地。二是建設“好房子”，“好房子”已成為房企提升品質、贏得市場的關鍵。2025年，多城核心區域“日光盤”項目除了得房率優勢外，普遍具備安全、舒適、綠色、智慧等“好房子”核心特征，并引入養老、育兒、家政等第三方服務，逐步形成“硬件+服務”的復合型居住模式，這是發展新模式落地的重要支點。三是高質量推進城市更新，我國城市更新正從試點探索階段邁向系統性推進新階段，各地城市更新步伐明顯提速，基礎設施REITs發行范圍也已經擴展至城市更新設施等領域。這意味著無論是城中村、老舊小區，還是存量商品房、閑置土地及低效商業不動產，都可以通過更新機制實現空間功能與經濟價值的再配置。

　　通過促需求來增強活力。當前，各地“因城施策”，在降低購房門檻、降低購房成本、提高購房意愿和能力上發力，已經取得成效。在此基礎上，今年政府工作報告首次提出，加強初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求。報告還提及，深化住房公積金制度改革。這表明鼓勵住房需求釋放更加精準化，旨在通過房地產政策與人口政策深度協同，將“惠民生”與“穩市場”有機結合。

　　預計接下來，在金融支持、購房補貼、住房公積金等領域，各地會針對性推出更多細化政策。此外，此前各地住房政策向多孩家庭傾斜較為明顯，未來有望通過住房信貸、財政直補、盤活存量等多種方式滿足初婚家庭住房需求。

　　繼續推進“保交房”來化解風險。經過前期持續推進“保交房”、化解房企債務風險等工作，房地產風險已緩釋，但防風險意識不能丟。

　　今年政府工作報告提出，進一步發揮“保交房”的白名單制度作用，防范債務違約風險。這表明“白名單”制度在實踐過程中已取得顯著成效，對加速行業風險出清進程形成極大推動力。預計接下來，“白名單”制度將繼續作為定向紓困的核心工具，推動合格項目融資，確保項目交付，守住民生底線，推動房企轉向合規融資和精細化運營。

　　構建房地產發展新模式是系統性工程，不可能一蹴而就，需要各方協同發力，配置好“人房地錢”要素，有序推進搭建好基礎性制度。最近的市場行情表明，區域性市場已經回穩，1月份一二三線城市房價環比降幅總體收窄，市場呈現積極變化。未來，隨著房地產行業逐步走出調整期，行業將形成以品質供給為導向、運行更加穩健的新發展格局。