利潤驟降六成，卓越商企服務清舊賬

文/樂居財經 嚴明會

3月6日盤后，“高端商務物業第一股”卓越商企服務（06989.HK）刊發了2025年業績預告：

預計全年權益股東應占溢利同比大幅下降約60%至70%。

在2024年業績剛剛筑底回升的背景下，這份盈警無疑令市場側目。若以其2024年約3.12億元的歸母凈利潤估算，2025年這一數字或將滑落至1.87億元左右的低谷。

乍看之下，這是一份足以引發投資者擔憂的成績單。

但在賬面利潤承壓的另一面，卓越商企服務現金流狀況的根本性改善。作為物企“生命線”的經營性現金流，在2025年實現由負轉正，流動性儲備創下近年新高，而這或許預示著其即將迎來“輕裝上陣”的新周期。

卓越商企服務將利潤驟降歸因于兩點：一是主動清理長賬齡關聯方貿易應收款導致減值損失增加；二是根據北京環球財富相關案件終審判決，就財務擔保義務計提足額撥備。

前者指向關聯方歷史欠款問題。

作為由卓越集團分拆而來的物管企業，卓越商企服務在房地產下行周期中持續推動“去關聯化”。財報數據顯示，2024年其關聯方收入占總收入比例已壓降至10%以內，第三方在管面積占比突破六成。

但歷史的應收賬款包袱仍需處理，參考截至2025年6月30日的數據，卓越商企服務貿易應收款項中來自關聯方的余額達7.51億元，占總額的37.8%。

此番在年報中主動計提長賬齡關聯方款項，相當于在賬面上切斷了最后一條與地產母體的“軟性臍帶”。

后者則是對三年前一宗并購案的終局清算。

2021年4月6日，卓越商企服務與北京世源光華房地產開發有限公司、北京光華路五號貿易公司訂立交易協議，以2.25億元代價收購北京環球財富物業共75%股權。然而，這一標的在收購前存在的對外擔保問題。

此前，由于訴訟判決及先決條件未能達成，2024年末卓越商企服務宣布不再支付向賣方第三期收購款4500萬元。而再往前的2022年，其也曾此計提過相關撥備約6237萬元。

2025年下半年，北京環球財富物業所涉擔保訴訟迎來法院終審判決。此次再補提撥備，應該可視為這一風險徹底出清的最后一步。

不難看出，兩個動作的共同邏輯是：與其讓歷史遺留問題持續侵蝕未來利潤，不如在一個會計年度內集中消化，換取資產負債表的輕裝上陣。

與利潤端的黯淡形成對比的是，卓越商企服務的現金流指標呈現顯著改善。

公告披露，預期截至2025年12月31日，其未經審核的現金結余及理財產品等總額不低于13億元，而2024年末約為10.84億元，同比約20%的增幅。

13億元的現金儲備，在計提大額減值損失的背景下實現增長，或傳遞出兩點信息：其一，減值計提為非現金支出，不傷及實際資金；其二，核心的第三方市場化業務貢獻了穩定的現金流入。

物管行業的估值邏輯正經歷從“規模崇拜”向“現金流為王”的切換。

在此維度下，卓越商企服務的此次操作，可視為主動適應新估值體系的一步棋——剔除歷史雜質后的資產質量，才是未來估值修復的真正基礎。

當然，風險提示同樣存在。

關聯方應收款的清理進度、第三方業務擴張帶來的成本管控壓力、以及計提減值后投資者信心的修復，均是公司管理層在年報正式發布及后續業績溝通中需要回應的議題。

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