歷史遺留房被強拆，究竟是“違法建筑”還是“合法財產”？

一場圍繞“歷史遺留”房屋強拆引發的行政賠償糾紛，因雙方就房屋性質、賠償標準等核心問題爭執不下，在二審中迎來了戲劇性轉折——甘肅省某市中級人民法院以“一審遺漏訴訟請求”為由，裁定撤銷原判，發回重審。這意味著，被強拆房屋究竟是“違建”還是應受法律保護的“合法財產”，以及如何公平賠償，將在新一輪庭審中繼續博弈。

PART 01

案情簡介：房屋被拆二十余年后，補償問題引發連環訴訟

王女士（化名）在甘肅省某市某區擁有一處房屋，據其陳述，該房屋始建于上世紀90年代，全家已在此居住生活二十余年。2019年5月X日，該房屋被區城市管理局（下稱區城管）強制拆除。

因對強拆行為及后續賠償不滿，王女士走上法律維權道路。相關行政行為的合法性訴訟或許已先行告一段落，本案聚焦于強拆后的行政賠償。王女士向區人民法院提起行政賠償訴訟，請求恢復原狀或進行市場價賠償，并索賠屋內物品、律師費、評估費等損失，各項訴求總計數百萬元。

一審法院審理后，判決區城管局賠償王女士房屋損失23.7萬余元及利息，但同時駁回了王女士的其他訴訟請求。對此結果，雙方均表示不服，雙雙提起上訴。案件遂進入市中級人民法院二審程序。

PART 02

維權焦點與交鋒：房屋性質與賠償標準的根本對立

二審中，雙方上訴理由針鋒相對，展現了對此案截然不同的法律定性。

01

房屋是“歷史遺留合法居所”還是“違法建筑”？

區城管局主張：涉案建筑即違法建設，不應賠償。認為即使強拆程序有瑕疵，但拆除對象本身是違法建筑，不存在受法律保護的“合法權益”。依據《國家賠償法》第二條，強調國家賠償的前提是“合法權益”受侵害，對違建的拆除不產生行政賠償責任。

圣運律師反駁：房屋具有合法基礎，非違建。

核心證據是1993年8月4日一份蓋有“市政工程管理所占地審批專用章”的文件，載明同意其用地申請，用途為“住房”。強調房屋已存在二十多年，期間無任何部門提出異議，2001年擴建時曾向國土部門繳納費用并獲同意。認為未取得產權證是歷史遺留問題，相關部門應解決此類問題、確認權利，而非簡單認定為違建。

律師說法：涉案房屋的建造持有特定歷史時期的審批文件，且長期被默認存在，其財產屬性應當被客觀看待。行政機關在征收或查處時，對這類歷史遺留房產不能“一刀切”地認定為違建，而應本著尊重歷史、解決實際問題的態度，對其財產價值予以合理補償。一審判決在未妥善處理此性質爭議的情況下，直接采用極低的成本價進行賠償，實質上是變相認可了違建即無價值的邏輯，對當事人極不公平。

02

賠償應按“市場價值”還是“建安成本”？

在賠償計算層面，雙方差距巨大。

圣運律師明確，按市場價賠償，保障居住權。

提交了《房地產估價報告》，采用市場比較法評估房屋及附屬物價值為374.61萬元。強調這是其唯一住房，按市場價賠償才能使其有能力在同類區域重新安居，否則將導致生活水平顯著下降，居住權無法保障。

區城管局方主張：按建筑成本適當補償。

其提交的《房地產咨詢估價報告》僅按房屋建安成本評估，價值為23.7萬余元。隱含邏輯是，即便補償，也僅限于房屋的材料和人工價值，不包括土地價值及市場溢價。

律師說法：《國家賠償法》的立法精神是填補損失，使受害人恢復到受損前的狀態。對于唯一住房被強拆的當事人而言，其損失不僅僅是磚瓦水泥，更是喪失了一個安身立命的家。僅按建安成本補償，遠不足以在市場上獲得替代居所，這明顯違背了公平合理的賠償原則。我們主張的市場評估法，正是為了真實、全面地反映其財產損失。

03

律師費、評估費等維權成本是否應賠？

王女士方主張：這些費用是因行政機關違法行為直接引發的、必要的維權支出，屬于“直接損失”，應予賠償。其援引相關司法意見，支持合理律師費的賠償。

區城管局方主張：在堅持房屋屬違建不應賠的立場下，自然拒絕承擔所有相關損失，包括維權費用。

PART 03

法院裁定：程序出現關鍵疏漏，實體爭議有待重審定奪

市中級人民法院并未對上述激烈的實體爭議作出最終判斷。經審查，二審法院發現一個關鍵的程序問題：

王女士變更后的訴訟請求，明確包含了要求賠償屋內物品損失。而其提交的《房地產估價報告》中的總價值也包含了物品價值。然而，一審法院采信的、作為判賠依據的《房地產咨詢估價報告》，其評估對象僅包括房屋建安成本，未包含屋內物品。

據此，一審法院未對王女士提出的物品損失賠償請求作出任何處理，屬于“遺漏行政賠償請求”。依據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國行政訴訟法〉的解釋》相關規定，蘭州中院最終裁定：1.撤銷區人民法院的一審判決；2.撤回區人民法院重新審理。

PART 04

案件啟示：歷史遺留房產的權利如何安放？

本案雖因程序問題發回重審，但凸顯的深層問題值得深思：

1.歷史遺留房產的性質認定需審慎：對于因歷史原因手續不全的房屋，行政機關和司法機關在認定時，應綜合考量歷史背景、使用情況、當事人過錯等因素，避免簡單化地以“現行標準”否定其全部財產價值。

2.行政賠償應貫徹“填平補齊”原則：即便是涉及程序違法的強拆，在確定賠償時，也應著眼于充分彌補當事人因此遭受的實際損失，特別是對于唯一住房，需考慮其恢復居住條件的現實成本，而不僅僅是物質形態的造價。

3.程序公正與實體權利并重：本案二審裁定，既是程序法嚴格適用的體現，也為當事人就房屋性質、賠償標準等核心實體爭議，提供了再一次充分辯論和審理的機會。

對于廣大面臨類似情況的當事人而言，圣運律師提示您：

注意保留和收集能證明房屋歷史沿革、建造背景的所有證據。

在訴訟中，清晰、明確地列明各項損失請求，避免遺漏。

在涉及賠償數額爭議時，積極通過申請專業評估等方式，固定對自己有利的證據。

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