越秀地產業績下滑80%，杠桿水平處于高位被降級

越秀地產盈利能力持續走低，對其盈利持續構成壓力。

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降級

3月6日，穆迪下調越秀地產（00123.HK）及其全資子公司的多項評級。

評級調整詳情如下：

1、越秀地產的公司家族評級(CFR)從“Ba1”下調至“Ba2”;
2、越秀地產中期票據計劃的高級無抵押評級從“(P)Ba1”下調至“(P)Ba2”;
3、由越秀地產擔保的、Westwood Group Holdings Limited的中期票據計劃的有支持高級無抵押評級從“(P)Ba1”下調至“(P)Ba2”;
4、越秀地產擔保、Westwood Group及Joy Delight International Limited發行的債券的高級無抵押評級從“Ba1”下調至“Ba2”。

同時，穆迪將上述實體展望從負面調整為穩定。

穆迪評級

穆迪表示，越秀地產的杠桿水平在未來12-18個月內將持續處于高位。

越秀地產去杠桿進程慢于預期，主要由于在行業下行周期中，公司盈利能力持續走低，對盈利持續構成壓力。

不過，越秀地產憑借穩固的業務概況實現了優于市場的銷售表現，這將有助于公司逐步穩定其信用指標。

穆迪預計，越秀地產將保持良好的流動性，并繼續獲得強大的母公司支持，評級中兩個子級的提升也體現了這一點。

《小債看市》統計，目前越秀地產存續美元債7只，存續規模17.29億美元，其中一年內將有兩只美元債到期。

存續美元債

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財務分析

據官網介紹，越秀地產成立于1983年，1992年于香港上市，是全國第一批成立的綜合性房企之一、中國第一代商品房的締造者、第一家房地產紅籌公司。

越秀地產擁有全球第一只投資于中國內地物業的香港上市房地產投資信托基金——越秀房托(00405.HK)，控有TOD綜合物管服務規模最大的全國百強物服企業——越秀服務（06626.HK）。

越秀地產官網

從股權結構看，廣州越秀集團股份有限公司持有越秀地產45.34%的股份，廣州地鐵集團有限公司持股19.9%，越秀集團和廣州地鐵均由廣州市政府擁有。

2025年，越秀地產實現合同銷售金額為1062億元，未達成1205億元的銷售目標。

2026年前兩個月，越秀地產合同銷售金額約71.06億元，同比下降約44.6%；合同銷售面積約24.71萬平方米，同比下降約29.1%。

2024年至今，越秀地產拿地投入1269.5億元，同期銷售額2278.4億元，拿地金額占銷售額比重達56%，但兩年合計凈利潤僅約11億元。

據業績預告，越秀地產預期2025年度核心凈利潤較2024年度同比下降至約2.5億元至3.5億元，降幅約為80%至85%。

歸母凈利潤

截至2025年6月末，越秀地產總資產有3836.74億元，總負債2724.38億元，凈資產有1112.36億元，資產負債率為71.01%。

越秀地產處于“三道紅線”綠檔陣營，公司剔除預收款后的資產負債率為64.6%；凈借貸比率53.2%；現金短債比1.7倍。

《小債看市》分析債務結構發現，越秀地產主要以流動負債為主，占總債務的69%。

截至相同報告期，越秀地產流動負債有1889.07億元，主要為其他應付款，其一年內到期的短期債務合計有253.9億元。

相較于短債規模，越秀地產的流動性充足，其賬上現金及現金等價物有422.53億元，足以覆蓋短債，公司短期償債壓力不大。

此外，越秀地產還有非流動負債835.31億元，主要為長期借貸，其長期有息負債合計有784.72億元，規模較大。

整體來看，越秀地產剛性債務總規模有1038.62億元，主要為長期有息負債，帶息債務比為38%。

從融資渠道看，越秀地產渠道多元化，主要通過股權、債券、借款等方式融資，此外還通過應收賬款、股權質押等方式融資。

截至2025年6月末，越秀地產加權平均借貸成本為3.16%，融資成本較低。

不過，2022年以來越秀地產的籌資性現金流均為凈流出狀態，公司存在一定再融資壓力。

籌資性現金流

資產質量方面，越秀地產的其他應收款規模較大，截至2025年中有603.8億元，對資金形成較大占用。

總得來看，越秀地產業績大幅下滑，對債務和利息的保障能力下降；籌資性現金流持續凈流出，再融資壓力大；其他應收款規模大，資產質量一般。