成交量不重要

甚至掛牌量也不重要，更重要的東西，在市場(chǎng)內(nèi)部，這個(gè)后面講，我先把市場(chǎng)基本邏輯講清楚。

剛過(guò)去的一周，北京成交量上來(lái)了，特別是周末兩天，單大綠中介一家就成交了1245套，周日甚至懟到了677套，這個(gè)數(shù)據(jù)，2025年全年都沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)，包括所謂的2025年小陽(yáng)春。

但這些重要么？

我認(rèn)為都是表層數(shù)據(jù)。

甚至從過(guò)往的幾年看，年初的成交量越大，越倒逼“底部資產(chǎn)”出貨，且降價(jià)出貨更多，這就形成了一種大家常見(jiàn)的小陽(yáng)春漲價(jià)，后市再跌回去的常見(jiàn)現(xiàn)象。

各位可以回憶甚至可以查一下，24年和25年的情況都特別相近，雖說(shuō)25年市場(chǎng)有小陽(yáng)春存在，但集中在尾部資產(chǎn)的市區(qū)老破小和遠(yuǎn)郊區(qū)次新上車(chē)盤(pán)，基本還是在向下的。

我在上篇文章《春節(jié)大戲劇終了》里和無(wú)數(shù)次直播中說(shuō)過(guò)，北京市場(chǎng)的漲跌邏輯不同于深圳這樣的一線城市，你要細(xì)致觀察會(huì)發(fā)現(xiàn)，跌的時(shí)候，是次新的中高總價(jià)房產(chǎn)領(lǐng)跌、早跌，老破小是后跌、補(bǔ)跌，而真正的行情來(lái)的時(shí)候，靠一點(diǎn)點(diǎn)的次新房漲價(jià)，根本是不夠的，是虛的。

北京這個(gè)市場(chǎng)下跌，就像個(gè)大漏勺，如果想徹底堵住房?jī)r(jià)的下跌，最根本最底層的邏輯——要底部資產(chǎn)夯實(shí)。

總結(jié)下上面這段話：

年初小陽(yáng)春的個(gè)別次新版塊上漲，并不能說(shuō)明市場(chǎng)筑底；

只有底部資產(chǎn)止跌甚至微漲，才較有說(shuō)服力地證明“漏勺底兒”補(bǔ)住。

目前和接下來(lái)的一段時(shí)間內(nèi)，我們會(huì)嚴(yán)格監(jiān)控城區(qū)老破小的各項(xiàng)數(shù)據(jù)，包括但不限于：掛牌量、掛牌中有效房源量、動(dòng)態(tài)新增和動(dòng)態(tài)成交情況、價(jià)格接續(xù)能力等。

要知道北京近800萬(wàn)套存量房，老破小存量是超過(guò)500萬(wàn)套的，這股力量，就像一臺(tái)老牌油車(chē)?yán)锏陌l(fā)動(dòng)機(jī)，車(chē)還能不能開(kāi)，就看“這個(gè)老家伙”還能不能用。

以目前暫有的初步觀測(cè)看：

①100-200萬(wàn)、200-400萬(wàn)這個(gè)價(jià)格區(qū)間的新增掛牌在總新增掛牌中的占比，是下降的；

②老破小掛牌中，有效房源（即靠譜賣(mài)的房子占比）是有少量下降的；

③極少部分老破小，出現(xiàn)價(jià)格微漲后的新增掛牌，房東心理價(jià)位，要高于微漲后價(jià)格的，至于還能不能接續(xù)，還有待觀察。

但這里我要說(shuō)明下，就算后續(xù)觀察，發(fā)現(xiàn)不是小陽(yáng)春，而是行情開(kāi)啟，如果不是大漲市場(chǎng)，老破小的漲幅能力其實(shí)并不好，這還類(lèi)似于老車(chē)發(fā)動(dòng)機(jī)，起步猛踩油門(mén)也能有些加速度，但是中后段加速能力不足，且高速狀態(tài)下，速度保持能力還是偏弱。

其他信息，還有待觀察，敬請(qǐng)關(guān)注我后續(xù)跟蹤文章。

提示一句：

現(xiàn)在市場(chǎng)中介營(yíng)造某套房馬上就賣(mài)掉的氛圍，比較多見(jiàn)，碰到這種狀況，多來(lái)問(wèn)問(wèn)我們。

我們提供全天候?qū)崟r(shí)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)檢測(cè)和賣(mài)房/買(mǎi)房全程陪跑服務(wù)，文章里有聯(lián)系方式，加好友后，咨詢(xún)會(huì)員權(quán)益等內(nèi)容，我打算這周開(kāi)始，每周一次會(huì)員內(nèi)部直播——僅限會(huì)員參加，這相當(dāng)于在會(huì)員服務(wù)權(quán)益外，又新增了一份贈(zèng)送（即：現(xiàn)有的700+位已有會(huì)員，同步享受此權(quán)益）。

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