低調布局“找房”，美團盯上了房地產生意

來源 | 伯虎財經（bohuFN）

作者 | 楷楷

“萬物皆可拼”的風潮，還是從外賣吹到了房地產。

天眼查顯示，美團關聯公司北京三快科技有限公司已申請注冊3枚“美團拼好房”商標，分類涵蓋科學儀器、金融物管、餐飲住宿，目前均為“等待實質審查”。

其中，“拼”這一個字，便引發了外界的無限猜想：從“拼好飯”到“拼好房”，難道美團是想用外賣的邏輯來做房地產業務？

事實上，早在十多年前，百度、阿里、京東、字節等互聯網巨頭也曾嘗試布局房地產服務領域，但均沒能帶來太多水花。

美團姍姍來遲，是找到了能在房地產領域發力的細分切口，還是迫于本地生活的競爭壓力，著急開辟新的業務飛輪？“拼好房”到底是錦上添花，還是雪中送炭？

01 美團早就盯上“找房”

美團此次申請“拼好房”商標，并非心血來潮，其對房地產服務的探索早已有跡可循。

2024年6月，美團民宿率先試水，在全國40余座城市上線租房服務，主打按天計費的靈活租賃模式。

這一打法頗為巧妙，雖然名為“租房”，但美團提供的并非傳統意義上的房屋直租，更像是將民宿產品“包裝”成出租房源，類似AirBnb的民宿出租。

2025年初，外界傳出美團跨界房地產服務的聲音；到2025年底，美團悄然上線了“美團找房”功能，主要包括租房與二手房交易兩大板塊。

然而，“美團找房”上線得頗為低調，這個功能也藏得很深。目前，在美團APP首頁看不到“美團找房”的入口，只有當用戶瀏覽具體小區信息時，才會觸發“美團找房”頁面展示。

即便用戶找到了入口，體驗也難言順暢。我們隨機搜索了好幾個小區，發現平臺推薦的二手房源與搜索目標距離相差較遠，而且，不少小區都顯示“暫無房源”。

根據此前用戶實測，“美團找房”的業務是直接跳轉至諸葛找房、麥滴找房等第三方平臺，這意味著美團本身并無房源數據庫，也沒有類似貝殼、我愛我家這些傳統地產中介平臺的地產經紀人服務鏈條，主要還是做流量撮合的生意。

這種生意模式對互聯網巨頭而言，可謂是駕輕就熟。比如美團的到店業務，其沒有自營酒店或餐廳，而是將外賣業務所帶來的流量導流給商家，并從中抽取利潤。

美團進軍房地產服務市場的邏輯也是如此，其并沒有直接進入房產交易的核心環節，而是將用戶線索打包賣給專業房產平臺，賺取流量費和線索費，充當“中介的中介”。

于美團而言，這種模式的好處顯而易見。

一方面，美團的商業模式是通過外賣、即時零售等高頻低毛利業務，帶動餐飲到店、酒旅等低頻高毛利業務，通過盤活生態內的流量，實現整體客單價和毛利率的增長。

根據高盛的估算，2025年美團到店酒旅業務的利潤率達到35%左右，而此前王興曾在外賣大戰期間表示，2025年外賣業務的利潤率目標約為3%。

由此可見，前端外賣只是美團的“流量池”，后端餐飲、酒店等到店業務才是盈利的核心，高毛利業務自然是越豐富越好。

另一方面，從“吃喝玩樂”到“吃喝玩樂住”，能進一步豐富美團的生態協同能力。

美團布局“美團找房”只是第一步，如果能夠跑通二手房、租房的信息撮合與交易轉化，其未來很可能會順勢切入家裝、家居、家政等“住后”市場，形成“找房-交易-裝修-入住-服務”的完整居住生態鏈，給本地生活業務的增長帶來了新的想象空間。

貝殼找房早已驗證了這條路徑的可行性。以房產中介業務起家的貝殼，在近年先后推出了“被窩家裝”“貝殼美家”等品牌，將業務延伸至定制家具、整家裝修等領域；又通過“貝殼惠居”布局房屋租賃，并承接租賃后的保潔、維修等長尾需求。

截至2025年三季度，貝殼“非房產交易業務”的凈收入占總收入比重已提升至45%，其中，房屋租賃服務收入達57億元，同比增長45.3%；家裝家居業務收入43億元，貢獻利潤率提升至32%。

02 賣房比送外賣難多了

對坐擁龐大用戶流量的互聯網巨頭而言，做“找房”只是順手的事情。

大廠們也早早便盯上了這門生意。百度先后投資了安居客、鏈家等房產中介平臺；京東在2017年上線了房產電商平臺“京東房產”；阿里也在2020年與易居合作推出“天貓好房”平臺。

抖音、快手等短視頻平臺崛起后，也對房產業務頗感興趣。

2019年，字節將今日頭條房產頻道單獨拆分出來，成立“幸福里”發力房產中介業務；快手則推出“快手理想家”小程序，搭建起一套“內容分發-線索收集-交易成交-傭金結算”的線上流程。

（左：京東房產，右：幸福里）

大廠瞄準房產生意，曾寄望能顛覆傳統房地產的交易模式。

除了大廠本身具備的流量和內容優勢，能以更低成本撬動潛在購房者外，互聯網相對透明的線索交易模式，也被認為有望改變傳統線下交易模式信息不對稱、傭金高企等問題。

此外，像抖音、快手等具備內容優勢的平臺，可以通過短視頻、直播等形式重塑房產內容的傳播邏輯，將以往“人找房”轉變成“房找人”，讓看房選房變得更高效和便捷。

理想是美好的，但現實卻頗為骨感。

字節旗下的“幸福里”一度傳出獨立拆分并啟動融資計劃的消息，但最終還是在2023年宣布退出線下交易，回歸線上業務；

阿里成立“天貓好房”僅一年時間，便將持有股份全部出售給合作方易居；京東房產也逐漸從房產中介服務模式轉向資本運作和資產托管，跟地產開發商合作提供金融、銷售等服務。

縱然大廠有心，但房產中介確實不好當，“拼好房”可比“拼好飯”難多了。

首先，房源管理是一大痛點。目前來看，互聯網平臺布局房產服務市場，基本都是跟房產中介平臺合作的，比如阿里跟易居、“幸福里”跟我愛我家合作等。

但不同于房產中介平臺獨立管理的房源系統，互聯網平臺往往缺乏房源核驗機制，難免會出現虛假房源、不實宣傳等亂象。在黑貓投訴平臺上，不少用戶投訴“幸福里”上存在大量虛假房源問題，與互聯網平臺當初想要打破信息不透明的初衷背道而馳。

其次，用戶在平臺上選房只是第一步，但在成功買房/租房之前，還需要進行實地勘察、交易支持、售后保障等，這些環節大多仍依賴于線下經紀人提供專業能力。

房地產交易高客單價、低頻交易、重決策的屬性，決定了其服務鏈條極長，信任門檻更高，大部分用戶自然更愿意將“一輩子可能只有一次”的交易，交給專業的房產中介平臺負責。

因此，美團闖入租房、二手房交易市場，雖然只是一次低成本的試探，但從阿里、字節等平臺均在房產領域鎩羽而歸這點來看，美團的“拼好房”要殺出一條新路，恐怕挑戰重重。

03 筑本地生活的“護城河”

既然如此，美團為何還要執意入局？答案或許藏在“拼”這個字當中。

過去一年，互聯網行業的焦點都放在了“外賣大戰”中，但還有一則與之相關的消息，被淹沒在喧囂的戰報中——京東、美團先后宣布投資百億興建騎手公寓。

即便美團以不做門店、不建經紀團隊的輕資產模式布局房產服務市場，但要撮合千人千面的二手房、租房市場，仍不是一門高效的生意。雖然做了不虧，但能撬動的收入規模有限。

不過，如果美團已有明確的目標客群，這又是另一個“故事”了。

無論是京東還是美團，建設騎手公寓都難以一蹴而就。在此之前，龐大的騎手團隊也有著迫切的租房需求，截至2025年11月，美團全國已有超800萬騎手。

這部分騎手平日忙于工作，他們對居住環境的需求更多著眼于安全、實惠、穩定，“拼好房”則能通過聚合需求換取價格優勢，其短租模式也很契合騎手團隊流動性大的工作屬性。

另外，美團還可以針對同樣有著簡單居住需求的畢業青年、司機群體進行“拼房”，還能將這些需求打包起來，跟出租方談個好價。

值得注意的是，美團“拼好房”商標還涵蓋了金融物管、餐飲等領域，這也暗示美團或許有意進一步向房產金融、物業管理等領域延伸，甚至進一步覆蓋家具家裝等領域。

屆時，“住”這一業務就不僅僅只是美團業務飛輪中被帶動的一環，還有望成為驅動業務增長的新動力。

房產交易只是起點，用戶找到房源后，除了家居家裝需求外，還需要搬家、購置家電家具、日常餐飲等本地生活服務，這將形成一條完整的消費鏈條，讓原本低頻的買房租房行為，轉變成為帶動高頻消費的超級入口。

在這背后，是美團著急突破現狀的壓力。根據美團發布的2025年盈利預警，預計2025年凈虧損233至243億元，在日益激烈的行業競爭下，核心本地商業業務同比由盈轉虧。

過去，“外賣心智”是美團在本地生活的核心護城河，但隨著淘寶閃購、京東的持續猛攻，用戶的消費慣性被逐漸打破，其本地生活飛輪也開始降速。

當下美團的重點，是通過更廣泛的即時零售場景來建立新的“外賣心智”，不僅僅是“叫外賣想起美團”，而是持續拓展業務邊界，讓用戶“萬物都能想起美團”。

多年前，當王興被問及業務邊界時，他曾表示，“萬物其實是沒有簡單邊界的，所以我不認為要給自己設限。”

這份理念也貫穿了美團從團購到外賣、從酒旅到出行的每一次跨界，如今，美團又瞄準了房地產服務這門生意。

雖然賣房租房早已不是新鮮事，但不同于以往的是，即時零售的崛起、AI助手的普及等新興趨勢，正在為美團提供一種可能性，那就是用新的流量邏輯將那些傳統的生意重做一遍。

有些邊界，不碰一碰，永遠不知道能否打破。美團的能力邊界在哪里，也要試了才知道。

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