外資搶發！中國首單純市場化高端公寓持有型ABS

快訊背景：3月4日，上海證券交易所信息顯示，“中金-博鄰長租公寓持有型不動產資產支持專項計劃”正式獲受理。該項目擬發行規模為8.24億元，計劃管理人為中國國際金融股份有限公司。

簡單來說，這是一個資產證券化的過程。博楓將其在上海持有的“博鄰blinq”高端服務式公寓打包成一個金融產品，通過在交易所掛牌，將未來穩定的租金收益權轉化為當下的現金。

底層資產為博楓在上海靜安、楊浦等核心區域持有的長租公寓，主要面向高收入租客群體，出租率和現金流都較為穩定。

博楓是全球最大的另類資產管理公司之一，管理資產規模約萬億元級別，此次成功受理也顯示出外資機構對中國長租公寓市場及資產證券化渠道的持續看好。

底層資產詳情

項目名稱：中金-博鄰長租公寓持有型不動產資產支持專項計劃

擬發行金額：8.24 億元

計劃管理人：中金公司

原始權益人：China Multifamily I/II/III Holdings、China Multifamily Highland Holdings、上海博胤安廈商業管理有限公司

底層資產提供方：博楓資產管理旗下 “博鄰 blinq” 品牌

資產區位：上海核心城區，覆蓋內環、中環核心板塊

資產構成：由五角場博鄰行政公寓、靜安博鄰行政公寓及上海核心城區其他項目組成的中高端服務式公寓矩陣，總套數超1100套，其中五角場項目約 560 套、靜安項目約 278 套、其他入池項目 300-400 套

資產定位：中高端服務式公寓，聚焦企業高管、商務人士、外籍人士及商公務家庭客群，其中靜安項目為高端服務式公寓，租金水平高于區域平均水平

戶型配置：以 47-100㎡的單間、一居室及兩居室為主

配套設施：配備 24 小時前臺、健身房、會議室、屋頂花園等全維配套，提供每周客房保潔、智能門禁等專屬服務

租客畫像：核心客群為 25-45 歲的企業高管、專業人士及外籍人士，企業客戶簽約占比超 30%，租約期限多為 1-3 年

運營數據：五角場項目2023年開業，首年出租率突破 80%；靜安項目2024 年3月開業，截至2025年底出租率攀升至90%以上，整體出租率穩居行業高位；租戶滿意度超 95%，續租率保持在 80% 以上

項目特色：外資資管巨頭首次以底層資產方身份入局國內長租公寓資產證券化，實現全球長租公寓運營經驗與國內資本市場的首次深度對接；底層資產為上海內環、中環核心城區成熟運營的中高端服務式公寓，兼具區位稀缺性與運營穩定性，是市場化長租公寓資產證券化的標桿樣本；實現 “外資核心資產 + 國內頭部券商管理” 的全新合作模式，為后續長租公寓資產證券化構建了可參考的運作框架。

Chronicle

項目時間軸

2023年，博鄰blinq首個項目五角場博鄰行政公寓正式開業，成為品牌布局中國市場的起點，開業當年實現80%以上出租率；2024年3月，靜安博鄰行政公寓開業，落子上海內環核心商圈，進一步完善博鄰 blinq在上海的核心城區布局；2025年底，靜安博鄰行政公寓出租率提升至90%以上，博鄰blinq上海核心城區資產矩陣形成穩定的現金流與運營表現；2026年2月24日，中金 - 博鄰長租公寓持有型不動產資產支持專項計劃正式獲上交所受理。

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結構特性

該證券化過程，呈現出“外資核心資產+頭部券商管理+成熟運營數據”的鮮明特征，是外資資管機構與國內金融市場結合的典型案例，其交易結構與資產選擇為后續長租公寓資產證券化提供了重要參考。

Unique insight

URI獨家觀點

中金和博鄰合作不只是一個項目的創新，更是長租公寓行業和不動產證券化發展到新階段的必然結果。現在國內租房市場正往“品質好、能做金融操作”的方向轉，這個首單項目，既證明了中高端長租公寓的金融價值，也給行業指了方向，加上外資進來，還能帶動行業運營和金融化水平提升。

一、各方的核心想法

（一）中金+博楓（博鄰背后的資方）：互相配合，探索適合國內的玩法

博楓是全球大資管公司，在全球有很多長租公寓，運營和做證券化很有經驗。這次把上海核心區的優質博鄰公寓做證券化，一是能收回資金，再投更多公寓，形成“投錢-運營-變現-再投錢”的循環；二是把海外經驗帶到國內，提升自己在國內的名氣。

中金作為頭部券商，牽頭做這個項目，是在不動產證券化領域的新突破。之前主要做保障房的REITs，這次率先做市場化中高端長租公寓的，豐富了自己的業務，也幫外資資產對接了國內資本市場，鞏固了自己的領先地位。

（二）市場層面：填補空白，完善玩法

過去國內租房類ABS，市場化高端長租公寓賽道幾乎一片空白。此次首單成功落地，正式填補了這一市場空白，標志著不動產相關產品不僅可覆蓋傳統領域，也能深度服務市場化高端長租公寓，進一步完善了產品體系與品類結構。以上海核心區優質公寓為標桿的模式，也為全國其他城市高品質長租資產提供了可復制、可推廣的實踐范本。

二、對行業的價值：中高端長租公寓能變現，行業要往“精”里做

一直以來，長租公寓行業的難題是“投錢多、賺錢慢、錢收不回來”，尤其是中高端的，前期投入大、運營周期長，資金壓力大。URI認為這次首單獲批，說明只要公寓在核心位置、運營得好、現金流穩定，就能通過證券化變現。

這會讓行業有兩個大變化：一是不再盲目擴張規模，而是重點做核心城市、核心區域的優質公寓，好好運營（只有運營好，才能變現）；二是多了一條融資渠道，除了自己投錢、銀行貸款，還能通過證券化融資，緩解資金壓力，形成“運營-變現-再投錢”的良性循環。

三、政策支持：大環境允許，有政策窗口

這個項目能成，離不開國家政策支持。最近幾年，國家鼓勵盤活存量資產，讓不動產證券化的覆蓋范圍越來越廣（從基礎設施、保障房，到商業地產），給市場化長租公寓證券化創造了好環境。另外，上海作為金融創新前沿，也支持租房市場和金融結合，這也是項目能落地的重要原因。

四、行業挑戰：不是所有公寓都能這么做

雖然這個首單意義重大，但不是所有長租公寓都能做證券化，URI認為短期內沒法大規模復制，主要有三個問題：

1. 資產門檻高：這次是上海核心區的優質公寓，位置好、運營成熟、現金流穩；而國內大部分長租公寓，要么不在核心區，要么運營得不好，達不到要求。

2. 運營要求嚴：證券化對公寓的出租率、續租率、現金流穩定性要求很高，但國內長租公寓運營水平不一樣，很多企業做不到精細化運營，沒法保證穩定收益。

3. 中外差距大：這次是外資主導，有全球經驗和資金支持；而國內本土公寓企業，在資產布局、運營能力、對接金融資源上，和外資差距大，短期內做不到。

五、未來趨勢：證券化會更細分、更專業

結合這個首單和行業現狀，未來長租公寓證券化會往“分層化、專業化”發展：

1. 分層化：一邊是保障房REITs，靠政策支持，大規模發行；另一邊是市場化中高端公寓，聚焦核心城市核心區域，先做ABS，慢慢往公募REITs發展，補充市場。

2. 專業化：重點看“運營能力”和“資產篩選”。能做好運營、有穩定現金流的機構，會成為核心參與者；資產篩選也會更嚴，核心位置、高凈值租客、穩定運營數據，才是能證券化的好資產。

另外，外資進來會帶動行業國際化，把海外的運營、證券化經驗帶到國內，提升國內企業的水平，也會吸引更多外資進來，給行業注入活力。

總的來說，這個首單是長租公寓行業證券化的重要里程碑，給行業高質量發展打開了新空間。未來，隨著行業運營變好、市場完善，市場化長租公寓證券化會有更多突破，租房市場也會更成熟、更多元。

信息來源：公開信息 URI獨家整理

撰文: URI研究中心

內容審核:繁花

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