官宣！深圳重磅新政：舊改可不配建保障房！

近日，深圳市住房建設局、市規劃和自然資源局聯合印發《關于進一步規范城市更新項目管理有關事項的通知》（以下簡稱《通知》）。

針對未完成規劃審批的城市更新項目，推出了一系列優化措施，旨在降低項目開發門檻，加速存量土地盤活。

劃重點，《通知》針對保障性住房配建要求進行較大了調整：

一是對已完成規劃審批的城市更新項目，保障性住房配建要求按已批規劃及原規定執行；對未完成規劃審批的項目，應符合《住宅項目規范》相關要求，原則上可不配建保障性住房。

二是“工改保”項目繼續按原有規定執行。這意味著，深圳新啟動的舊改項目，原則上不再強制配建保障房。

三是接下來將通過新增建設、存量房屋盤活、多元收購等各種渠道統籌落實保障性住房建設籌集要求。

新政自2026年3月16日起實施，有效期5年。

“造富神話”已成歷史

深圳加速清退，“拆不動”就不拆了？

在深圳，城市更新是一場涉及多方的持久耐力戰。大沖村、華富村等“造富神話”早已成為歷史，每天都有不同的停滯、爛尾舊改故事在上演，年前布心花園“逆行”搬回廢墟家園的故事，聽著令人后背發涼。根據合一城市更新最新數據，截至2026年3月1日，已列入城市更新計劃項目1064個，拆除范圍面積累計8967.1h㎡，已通過專規批復761個，主體公示558個，按數量計劃實施率52.4%，按規模計劃實施率40.8%。這些年，深圳對于新增項目審批十分謹慎，這個項目數量、實施率已經持續了很長的一段時間。換句話說，這五年里，有將近一半的舊改項目，紋絲不動。與此同時，深圳加快舊改項目的清退，主要集中在處于前期程序、拆遷難度大、改造預期效益低的“拆不動”項目。

統計有時效，請以官方最終公示為準據深圳樂居不完全統計，截至去年底，深圳共有35個舊改項目“被踢出”舊改計劃。同時，官方也嘗試不同形式，“盤活”這些舊改項目。

當中關注度較高，且較為成功的案例，當屬福田梅林街道的東林工業區更新項目，在經歷了清退、規調、掛牌后，以8家房企爭奪、年度溢價率第三、被中鐵置業摘牌的結局，實現了“華麗轉身”。

福田梅林B405-0308地塊。圖源：深圳交易集團

還有其他方式，諸如光明中心區圳美牛場城市更新單元，在去年6月份失效之后，以通過土地整備方式實施改造。

深圳城市更新“清調供”新政解析！

“清調供”特指深圳市為盤活陷入困境的城市更新項目而推出的一類特殊項目。這類項目通常指那些已完成規劃審批、但尚未簽訂土地使用權出讓合同，因各種原因陷入停滯,如原實施方資金鏈斷裂、經濟關系未理順等，需要政府介入“清退原實施方、調整規劃、重新供地”來盤活的項目。樂居君結合@合一城市更新的重點解讀分析，把這幾條“紅頭文件”翻譯成大白話，聊聊這些新政策到底對誰有好處。

來，一條條看：

措施一：政府抽成可以少交點

以前開發商拆了舊房子，要拿出一大塊地無償交給政府修路修學校（這就是“移交率”，以前平均要交40%）。現在只要不把周邊的路和學校堵死，政府可以少收點地。而且不用跑來跑去重新審批，在報規劃的時候直接定下來就行。

對于被高額公攤壓得喘不過氣的開發商。相當于少交點“份子錢”，手里能用來蓋樓賣錢的地就多了，項目才劃算。

措施二：廉租房/人才房不用配建了

以前開發商拿地，政府規定必須搭著蓋一定比例的保障房，且無償交給政府或低價賣，現在對于那些還沒批規劃的項目，原則上不用再蓋保障房了，全蓋成商品房去賣。

這等于把利潤空間直接還給了開發商，項目賬面上的錢變多了，才有人愿意投錢接著干。

措施三：商場太難賣？允許改成住宅

很多舊改項目以前批的都是寫字樓和大商場（商辦），現在根本賣不掉也租不出去。新政策允許項目只改一部分，比如把那塊沒人要的商場用地，改成好賣的住宅。只要整個項目的移交地總數算夠就行。

這對手里握著大量商業指標、房子賣不動的開發商，就是救命稻草，把庫存里的“垃圾資產”直接變成“現金牛”。

措施四：債主別逼債，大家坐下來談

政府出面組局，跟借錢的銀行、等著回遷的業主、原來的老板說：都別死扛了，別想著能拿回原來那么多錢。同時，銀行給點貸款續命，專業的資產管理公司（AMC）進來接盤重組，換個有錢的老板接著干。

這波操作下來，對等著拿房的回遷戶、借了錢的銀行/信托，以及愿意接盤的新金主創造多方共贏的局面，皆大歡喜。

簡單來說，這次深圳的新政就是給開發商“減負松綁”，給“爛尾”項目“開小灶”，讓政府、銀行和老板們一起想辦法，目的是把手頭那些動不了的舊改項目救活。