“商改住”是盤活“停緩建”最好的答案？

過去的一段時間是房地產高速發展的“黃金時代”，普通的住宅樓一星期一層都是拉低中國速度，高速發展的時候未來一片大好，很多現在看不太好的項目當時都蓋起來了，但是隨著建設周期的開始，有的項目陷入了停滯，有的是住宅，有的是商業，有的停滯了幾年，有的停滯了幾十年。

（中山路銀鼎大廈，2025年12月29日拍攝）

住宅停滯了也不用太擔心，憑借著有關部門的政策和資金支持大多數住宅項目都實現了盤活，但是相比較住宅項目來說商業項目就沒有那么好運了。

但是這些年也是盤活了不少項目，因為有一個不錯的方法被發現了，這就是“商改住”，（是指用地單位為了規避風險，將依法批準的商業建設用地改作居住土地使用，并最終以商務公寓或酒店式公寓的形式推出）。

青年大街作為沈陽的門面，曾經的規劃是沈陽中央CBD，曾經這條街兩側規劃了非常多的商業項目，有些項目出現了資金問題，長時間內就一直處于“停緩建”狀態，而最終的盤活方案就是“商改住”，比如華豐·嘉德廣場、世茂·五里河、樂天沈陽北站項目。

（青年大街華豐·嘉德廣場2025年10月3日拍攝）

除了青年大街外，也有一些“停緩建”項目通過“商改住”實現了再生，比如沈陽北站南側的富力·盈澤苑。

（惠工廣場富力·盈澤苑2025年10月22日拍攝）

除了這些已經通過“商改住”盤活的項目外，還有些閑置未開發用地也出現相關消息要通過這個方式實現盤活，比如首府新區某地項目，塔灣中某項目等。

（圖片來源于沈陽市自然資源局官網截圖）

2024年4月29日，自然資源部辦公廳發布《關于做好2024年住宅用地供應有關工作的通知》，提出要優化商業辦公用地和住宅用地的規模、布局和結構，完善對應商品房住宅去化周期、住宅用地存量的住宅用地供應調節機制。

在這一背景下，各個城市出臺關于加快房地產去庫存相關政策，其中重要的方向就是允許商辦類用地或用房改為居住類用地或用房，旨在緩解商業辦公項目的高庫存壓力，優化土地供應結構，提高土地利用效率，并為居民提供更多的居住選擇。

除了這些已經建設部分變成“停緩建”的，或者已經交易但是并沒有建設的通過“商改住”變成住宅，有些板塊曾經規劃是商業用地的地塊在新的規劃中也成為了居住用地，比如最新公示的渾南區運行中心、商務中心控制性規劃。

（圖片來源于沈陽市自然資源局官網截圖）

除了這些已經公示的，還有些“停緩建”項目大概率也會變成住宅，其他地方難以去庫存的商業項目變成住宅沒啥非議，“一河兩岸”和“金廊”曾經規劃的商業摩天大樓最終變成了住宅，還是有點令人遺憾的。