合肥樓市動態(tài)：第四代住宅銷售遇冷，瑤海區(qū)新盤意禾泓廬學(xué)區(qū)落定

每周匯總合肥最新的新盤、二手房、政策與區(qū)域規(guī)劃等動態(tài)，以及吳哥最新探新盤或二手房小區(qū)信息發(fā)布，歡迎長期關(guān)注。

一、城市規(guī)劃、土地出讓與新房動態(tài)

1、合肥 2026 年供地計劃曝光 48 宗 3275 畝地入市

2026 年合肥供地計劃疑似曝光，涉及 48 宗 3275 畝土地，政務(wù)、省府、駱崗等核心板塊均有供應(yīng)。其中，包河區(qū)為供地主力，預(yù)計 1511 畝，重點包括駱崗 615 畝（7 宗地塊）及政務(wù)東仰光片區(qū) 6 宗；

政務(wù)區(qū)奧體中心南地塊因?qū)W區(qū)優(yōu)勢（奧體小學(xué) + 50 中校區(qū)）受關(guān)注，但臨近高速和鐵路或影響產(chǎn)品定位；濱湖、高新、廬陽等區(qū)域也有 3-5 宗地塊計劃入市。

整體來看，供地方向聚焦主城核心區(qū)，小面積段產(chǎn)品占比或增加，價格競爭加劇，利好剛需及改善客群選擇。

作者簡介：合肥買房參謀（有個同名公眾號，關(guān)注即免費送2.5萬字合肥優(yōu)選安心買房寶典），211 大學(xué)畢業(yè)，十余年房產(chǎn)經(jīng)驗，可幫梳理買房需求，全市范圍內(nèi)精薦新房與二手房小區(qū)清單，助你一站式高效安心安家合肥（二手房買家0.5%低中介費，新房享底價比自己去售樓部優(yōu)惠多）。

2、合肥瑤海區(qū)意禾泓廬學(xué)區(qū)落定：和平路小學(xué)+三十八中新校

近日，合肥東部新中心板塊意禾泓廬（瑤海區(qū)YH202506地塊）項目迎來利好——學(xué)區(qū)確認函正式落地。根據(jù)合肥市瑤海區(qū)教育體育局官方文件，該項目學(xué)區(qū)為合肥市和平路小學(xué)新校，初中學(xué)區(qū)為合肥市第三十八中學(xué)新校區(qū)。

與此同時，開發(fā)商已向瑤海區(qū)戶政中心提交戶口開戶申請并獲批，門牌號確認為合肥市瑤海區(qū)雨山路9號。準(zhǔn)業(yè)主完成購房后，可憑購房合同及戶口本辦理落戶手續(xù)，為孩子入學(xué)做好準(zhǔn)備。

作為瑤海區(qū)東部新中心重點開發(fā)區(qū)域，意禾泓廬項目規(guī)劃16棟住宅、4棟商業(yè)及2棟配套用房。需要特別提醒的是，具體入學(xué)流程及條件須以教育部門當(dāng)年官方通告為準(zhǔn)。

3、合肥第四代住宅遇冷：空中花園不封閉、隱私缺失成主因

第四代住宅因 “空中花園” 大面積設(shè)計引人注目，該政策在合肥實施也有一年多了，但是目前實際落地的新盤也就四五個項目，落地項目并不多。實際銷量據(jù)吳哥了解一般般，說明市場對這種設(shè)計的接受度還是不高的。什么原因造成的呢？

該戶型宣傳的超大露臺，實際因政策不允許封閉，導(dǎo)致安全隱患（有小孩家庭不敢靠近）、清潔成本高（需頻繁處理積水落葉）及鄰里雜亂（雜物堆放如露天市場）等問題。此外，“錯層退臺” 設(shè)計雖提升立體感，但陽臺露臺彼此錯開，導(dǎo)致住戶在晾曬、休憩時隱私全無，易被鄰居窺視，影響生活體驗。還包括后期物業(yè)費、維護費用也不低等問題。

4、合肥發(fā)布城中村改造專項規(guī)劃 127 個城中村分階段改造

合肥市中心城區(qū)城中村改造專項規(guī)劃（2023-2035 年）公示，范圍涵蓋瑤海、廬陽等 7 區(qū)約 1003.6 平方公里，涉及 127 個城中村。規(guī)劃期限與國土空間規(guī)劃銜接，近期至 2030 年，遠期至 2035 年，計劃分兩個五年完成剩余 46 個城中村改造：2026-2030 年實施 35 個，2031-2035 年實施 11 個，優(yōu)先推進安全隱患高、居民意愿強的項目。

改造方式分三類：整治提升類以微更新為主，五年內(nèi)不全面拆除；拆整結(jié)合類優(yōu)先消除安全隱患并完善設(shè)施；拆除新建類需落實 15% 用地用于公益設(shè)施及保障房配置。目前，127 個城中村中 40 個已完工，41 個在建，46 個待改造，各區(qū)需嚴格落實規(guī)劃要求。同步推進城市更新，構(gòu)建 “一環(huán)引領(lǐng)、十字聯(lián)動、四核示范、多片協(xié)同” 的更新框架。受樓市環(huán)境影響，改造中更側(cè)重房票政策，引導(dǎo)居民購房以激活市場。

5、合肥包河區(qū) 48 中本部學(xué)區(qū)地塊規(guī)劃調(diào)整 地塊或即將上市

包河區(qū)蕪湖路與馬鞍山路交口東北角（BH02-A-02 地塊）控制性詳細規(guī)劃調(diào)整公示顯示，居住用地面積由 42.6 畝增至 49.5 畝，容積率保持 1.5 不變，地塊即將入市。該地塊總面積 13.94 公頃（約 209.1 畝），位于老城區(qū)核心，北鄰南淝河，包公園、逍遙津公園環(huán)伺，周邊有淮河路步行街、萬達廣場等商業(yè)配套，臨近 地鐵1 號線，交通便利。

值得關(guān)注的是，該地塊屬 48 中本部學(xué)區(qū)房范疇，優(yōu)質(zhì)地段與教育資源疊加，預(yù)計將引發(fā)多家房企關(guān)注。

6、合肥經(jīng)開區(qū)佳通生活區(qū)學(xué)校啟動設(shè)計招標(biāo) 片區(qū)更新提速

合肥經(jīng)開區(qū)佳通生活區(qū)學(xué)校（暫定名）正式啟動設(shè)計招標(biāo)，為原佳通輪胎廠片區(qū)首個配套。該校占地 70 畝，總建面近 5 萬㎡，將建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)教學(xué)樓、綜合樓及地下車庫，定位為區(qū)域標(biāo)桿公辦校，直接補齊南艷湖板塊優(yōu)質(zhì)教育資源短板。

伴隨學(xué)校招標(biāo)，佳通輪胎廠搬遷進程加速，計劃 2027 年底前全面停產(chǎn)并完成 1867 畝土地收儲。未來該區(qū)域?qū)⒋蛟旒≌⑸虡I(yè)、辦公、教育、公園于一體的綜合新城，連通明珠廣場與南艷湖兩大核心板塊，推動經(jīng)開核心區(qū)實現(xiàn)史詩級煥新。學(xué)校所在的地塊位于南艷湖西側(cè)（原佳通生活區(qū)），規(guī)劃有2宗居住用地、1所48班中小學(xué)用地和1所幼兒園用地，學(xué)校建成后旁邊小區(qū)也收益很大。

7、合肥高新區(qū)娃哈哈新基地規(guī)劃公示，蜀西湖工改住地塊預(yù)計將入市

合肥娃哈哈飲料新基地一期規(guī)劃公示，選址高新區(qū)長安路與雞鳴山路交口西南角，用地面積 111.4 畝，規(guī)模與現(xiàn)有工業(yè)園相近，搬遷后距原址不遠。此前四維圖新第二總部（高新）沙盤顯示，蜀西湖東北角舊工業(yè)園將在兩三年內(nèi)搬遷，轉(zhuǎn)型為住宅用地，可緩解高新區(qū)住宅用地緊張。

原娃哈哈工廠所在區(qū)域早年屬高新區(qū)邊緣地帶，隨著區(qū)域發(fā)展已成為核心優(yōu)質(zhì)地塊。此次搬遷后，蜀西湖將新增一處臨湖優(yōu)質(zhì)住宅用地，進一步提升區(qū)域價值。

8、合肥淮河路步行街西延工程啟動 千年商脈將煥發(fā)新活力

2 月 11 日，合肥淮河路步行街西延工程進入實質(zhì)性施工階段。市府廣場公交樞紐站整體搬遷，12 條公交線路同步調(diào)整，為工程提供空間保障。作為合肥 “十五五” 規(guī)劃重點項目，工程將串聯(lián)市府廣場、江淮大戲院等歷史載體，構(gòu)建 “十字型” 步行街區(qū)格局，通過封閉改造宿州路段實現(xiàn)東西向貫通，釋放四牌樓、城隍廟等節(jié)點文旅潛力。

功能布局上，三大區(qū)域同步推進：歷史活化區(qū)將改造原市政府辦公樓為城市記憶館，江淮大戲院植入文創(chuàng)展演等業(yè)態(tài)；商業(yè)升級區(qū)拆除金斗城，重建宋代風(fēng)格綜合體，打造古皖風(fēng)貌街區(qū)；公共活力區(qū)以水池景觀與步行連廊替代 BRT 樞紐，形成城市會客廳。此外，工程將復(fù)建奎星樓、修復(fù)李鴻章故居等，引入 AR/VR 體驗、非遺市集，推動歷史建筑從靜態(tài)保護轉(zhuǎn)向動態(tài)運營，助力國家歷史文化街區(qū)創(chuàng)建。

9、合肥經(jīng)開區(qū)寶龍達、觀海路學(xué)校同步招標(biāo) 教育配套升級提速

合肥經(jīng)開區(qū)傳來教育配套大動作：寶龍達地塊學(xué)校與觀海路學(xué)校（暫定名）同步啟動設(shè)計招標(biāo)。其中，寶龍達學(xué)校占地 26.9 畝，總建面 2.2 萬㎡，總投資 1.32 億元，將建設(shè)教學(xué)樓、綜合樓及地下車庫；觀海路學(xué)校規(guī)模更優(yōu)，占地 30 畝，建面 2.4 萬㎡，投資 1.44 億元，定位高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，直接提升片區(qū)教育能級。

兩校均采用設(shè)計總承包模式，涵蓋勘察、測繪等全流程前期工作，大幅壓縮審批周期，預(yù)計將快速落地。此次雙校招標(biāo)總投資超 2.7 億元，不僅完善區(qū)域教育資源，更被視為片區(qū)價值增長的重要信號。

二、二手房市場行情、城市建設(shè)與其他

10、合肥貝系二手房 2 月成交降近四成 春節(jié)假期致銷量走低

2 月合肥貝系平臺二手房成交 3446 套，較 1 月下降 3485 套，同比去年 2 月下降 1915 套。主要因當(dāng)月覆蓋春節(jié)假期，成交量減少。其中，貝系帶看量 30437 次，較上月下降約 3.8 萬次，同比降超 2.7 萬次，占合肥全量 42%；帶看成交比約 20:1，買家熱情高，成交周期短。

分析稱，2 月與去年 2 月可比性較低，與 2025 年 1 月（也是過年期間，成交 3609 套）對比，當(dāng)月成交量基本持平。

11、合肥 2022-2025 別墅價格走勢：核心區(qū)穩(wěn)中有升，板塊分化明顯

2022-2025 年合肥別墅市場價格整體堅挺，核心區(qū)域與新興板塊分化顯著。政務(wù)區(qū)內(nèi)森莊園 2023 年成交均價 4.5 萬，2025 年仍穩(wěn)定在 4.96 萬；濱湖區(qū)棠溪人家 2023 年均價 6.6 萬，2024 年小幅降至 6.1 萬，25 年無成交。

多個板塊價格呈下行或波動，如高新區(qū)海亮九臺別墅 2025 年成交均價降至 1.23 萬 - 1.65 萬，新站區(qū)圣聯(lián)夢溪小鎮(zhèn) 2025 年單價 1.26 萬。中海濱湖公館、大富山莊等樓盤 2025 年雖有成交，但價格跨度較大，部分房源單價跌破 2 萬。

12、合肥肥西某次新盤房價大腰斬 區(qū)位劣勢成關(guān)鍵

合肥肥西縣一剛交付的次新商品房價格大幅下跌，開盤價約 1.3 萬元 /㎡，如今二手房僅 4000 多元 /㎡，跌幅超 60%。該項目分兩批次交付，首批 2022 年 12 月，第二批 2023 年 12 月，是妥妥的次新小區(qū)。

項目位于肥西合銅路與燈塔路交口，區(qū)位偏遠，距離市區(qū)及肥西縣城均有一定距離。盡管開盤時曾一度熱銷，但區(qū)位劣勢成為當(dāng)前房價低迷的主因，印證 “距離是房產(chǎn)最大的殺手”。

13、合肥買二手房不踩坑！實用技巧請收好

對意向小區(qū)，看房前需提前通過多平臺交叉查詢小區(qū)掛牌房源，了解真實成交均價，避免被低價虛假房源誤導(dǎo)；可與中介提前溝通需求，提高看房效率，同時對房源位置和價格做到心中有數(shù)。

對于比較中意或者有意向的小區(qū)，看房時先找小區(qū)平面圖明確擬買房的樓棟所在位置，看是否靠馬路，周邊是否有不利因素，繞樓排查垃圾站、外立面滲漏等不利因素；

對于意向的房源，入戶后重點檢查房屋結(jié)構(gòu)改動、外部陽臺墻角是否滲水，內(nèi)部衛(wèi)生間廚房是否有漏水痕跡，可通過在室內(nèi)待一會判斷噪音問題；超低價房源需警惕產(chǎn)權(quán)糾紛或兇宅風(fēng)險，可咨詢物業(yè)或鄰居；房齡老卻新裝修的房屋，要留意是否為 “美化房”，避免裝修質(zhì)量隱患；有學(xué)區(qū)需求的購房者，需確認學(xué)位是否已占用。

14、合肥學(xué)區(qū)房熱度降溫 理性看待教育投資

“孟母三遷” 的傳統(tǒng)延續(xù)至今，學(xué)區(qū)房曾因 “穩(wěn)進名校” 預(yù)期被家長追捧，兼具居住與投資屬性。早年學(xué)區(qū)房市場火熱，家長通過短期持有實現(xiàn)增值，形成 “雙贏” 路徑。

但如今市場已顯分化：新生兒數(shù)量持續(xù)減少疊加優(yōu)質(zhì)教育資源擴散，學(xué)區(qū)房投資升值不確定性增加，部分區(qū)域價格較峰值腰斬。中考改革推動錄取制度多元化，成績中等學(xué)生或通過到校指標(biāo)等多元路徑進入優(yōu)質(zhì)高中，進一步削弱學(xué)區(qū)房的核心價值。專家建議，家長不必過度依賴學(xué)區(qū)房，理性規(guī)劃教育投資更重要。

15、合肥剛需買房預(yù)算有限 理性取舍方為上策

合肥剛需買房在預(yù)算有限時，難以同時滿足地鐵、學(xué)區(qū)、商業(yè)等多重需求，90%以上的人都不會買到讓自己和家人全都滿意的房子！所以需要學(xué)會取舍核心訴求。

例如上班族優(yōu)先選擇地鐵房可節(jié)省通勤時間，有孩子家庭可側(cè)重學(xué)區(qū)房減少教育折騰，偏好便利者可選商業(yè)成熟地段。三者兼顧的房源價格往往超出承受范圍。

此外，遠郊大盤因通勤耗時、轉(zhuǎn)手困難需謹慎選擇。建議優(yōu)先滿足核心需求，未來通過置換逐步升級，以降低購房風(fēng)險。

16、合肥房齡20年上老二手房流通性下滑：賣得快比賣得貴更關(guān)鍵

當(dāng)下二手房市場面臨流通性困境：房子金融屬性弱化，回歸居住屬性后，合肥不少老房因高公攤、低品質(zhì)逐漸失去競爭力，而新房與次新房憑借產(chǎn)品迭代等優(yōu)勢形成壓制，導(dǎo)致二手房需持續(xù)降價吸引客戶。尤其房齡超 20年的小區(qū)，因物業(yè)差、設(shè)施老化，即便降價也難成交，像合肥不少老小區(qū)價格很便宜，但是可能連續(xù)90天小區(qū)都沒有成交一套。

對業(yè)主而言，“賣得快” 比 “賣得貴” 更重要：老房折舊加速、持有成本高，市場下行期不降價會錯失成交機會，客戶更傾向低價撿漏而非加價接手。建議順應(yīng)當(dāng)下行情，快速出手老房，持幣觀望或?qū)ふ倚聶C會，避免因糾結(jié)高價陷入被動。