房地產市場“底部”到了嗎？

今年是我創業十周年，也是我二次創業的開始。今年起，我的公眾號會在分享上會做一個思路上的調整：我會把更多的精力轉向

C

端的資產配置

上，重點做“機會尋找”，也就是我在《

》文章中所講的“收之桑榆”的部分。因此，公眾號今年的內容可能會展開的比較多一些，可能會有較多的房地產以外的分享（比如股票、黃金等），也會有深圳以外的城市房地產分享（比如香港、倫敦等）。但核心將是圍繞著

“我們的資金未來將做何等配置更優？”

這個話題，當然，這包括房產的配置，或買或賣，仍是重要一環。

本期文章是接著視頻號關于市場“底部”的完整探討，鑒于時長，有些內容視頻號裝不下，就一并展現在這里。

首先，基于前端市場的一些指標，市場的確存在著反彈跡象。無論是全國，還是深圳，都是這樣。但我回頭檢查了2021年1月以來的歷年月度數據，再次確認我先前在《》文中的判斷不太需要改變。可以樂觀一些說是一個反彈，但是的確偏弱，可能還是得需要政策的進一步托底才行。

1月份的成交前面已經說完，來看2月春節月的情況。截至2月26日，深圳新房住宅累計成交1142套，二手住宅累計過戶2076套。下面是2022年調整以來的4個月春節月成交情況。

2025.1月，二手成交4554套，新房成交3969套。

2024.2月，二手成交1785套，新房成交811套。

2023.1月，二手成交1391套，新房成交2041套。

2022.2月，二手成交872套，新房成交1959套。

考慮到2025年春節月還屬于2025.9.24行情的余波未了，因此剔除，和其余3年比較的話，的確二手房在今年2月的成交量是最好的，預計可以比2024年二手住宅成交量多出2成。

我畫了一條曲線圖，的確過去4年來，深圳二手住宅的整體成交中樞在緩緩抬升。按月均計算，2022年深圳二手住宅月均成交量1808套、2023年月均2731套，2024年月均4541套，2025年則為月均4685套。SO，如果說成交量觸底，這個“底”早就“觸”了。

但如果對比價格的走勢，恐怕還是一個調整的態勢，下圖是中原地產的價格指數圖，深圳最大跌幅已經達到了43.6%，并且還不見止血，而香港的價格已經開始轉頭。

一句話：反彈存在跡象，邏輯上也成立，但很不強，主要是觀察期太短了。說邏輯上成立是因為，一是，價格連跌接近5年，從租金回報率的角度看，相當批量的樓盤價格階段性也跌得差不多了。二是，積壓了多年的剛需人群也開始逐步釋放需求，在利率持續下降，以及去年股市造好的配合下，這個釋放基礎存在。三是，去年各地開始爆出地王、樓王，對買方產生的心理帶動。

這是和以往按月比較的話，不算是太例外，上方的曲線能夠顯示這一點，每年都有這樣的波動，今年到目前為止，似乎沒有顯示出“它的反彈有什么不同”。是以，可以說是“反彈”、“小陽春”，但很難夠得上說是“底部確立”，這是兩個問題。

之所以媒體輿論那么強調這些，我認為更多還是基于想營造一個良好開局的“動機”。這個心情可以理解，我也希望最終的事實可以證明底部的到來——很多人確實是到了絕望的境地。但是，我們需要看到更多的證據，證明“這次不一樣”。

其次，我們來探討市場底部。

如我在視頻中所言，我并不認同市場上關于底部探討的觀點，我也不主張剛需小白絞盡腦汁去“研判底部”——那不是你的事，你做不到，經濟、房地產和科學不同，看似每個人都可以來個長篇大論侃侃而談，但實際上它依然是需要“專業門檻”的，如果你想在這個市場上勝出，最好多敬畏一些。這個市場我研究了20多年，我現在也不知道未來3-6個月房價會不會來個反彈，我不知道。

我不認同市場關于底部探討的部分在于，觀察窗口太短期了，基于個把月、一個春節期間的帶看量、上門量，這些數據就做出“反彈”、“底部”這些判斷，不得不說是很草率的表現。在一些層面，它可能會指向“焦慮制造”，讓一些本身就有房價恐懼癥的剛需小白，趕緊入市。這樣的行為，市場在過去的5年里，看過多次了，盡管它屢試不爽。

我不認同的另一個因由是，理據太過于依賴（短期的）技術分析。房地產是少有的一個同時牽涉到宏觀與微觀、投資與消費的巨大行業、巨大資產，判斷這樣的行業觸底，需要非常大量的宏觀與微觀的分析，絕不止于一個簡單的量價關系。如果只是看量價，那基本上就是技術分析，像股票里的K線圖一樣。如果我們都能看K線圖去炒股，那請問誰還會虧錢呢？一個10萬億級的市場，它的下沉-觸底-復蘇，這個過程分析起來，遠比想象的復雜多了。

我的看法很直接：市場短期有機會存在一個反彈，但很難構成底部來臨。這部分的測量，我在去年的文章《》里也做過，從資產負債表（月供收入比）、租金收益率兩個角度觀察，我那時候的結論是沒有到，現在還是。

但和那次不同，我可以給出兩個更簡單的、更易于學習的手段，幫助后臺的普通房產小白去判斷市場的底部。

一個方法是：你把時間往后拉，往后看得更長遠一些，不要把自己拘泥于眼下這幾個月。我多次強調過，房地產跟很多行業（尤其是股票）都不同的一點在于，它天然是一個長期、被動的投資行為。每個家庭這一生中，最為貴重的一次資產買賣，幾乎就是一套房子。所以，當這筆錢砸下去，絕大多數家庭都要做好10年以上不易離場的準備。如此，你的思考方式也應該改變與之同步化。

如段永平所說，我們看不清楚一件事，往往是因為看的時間太短，當你把時間拉長，往后看5年、10年，很多事就沒那么難看明白了。房地產短期不容易看懂（任何行業短期都一樣），但如果往后看5年、10年，可能也不那么難，大多數人都不會再那么有信心它還會像以前那樣漲。往后看，無論是我們的人口形勢、宏觀經濟形勢、國家的產業戰略轉型（表現為“去房地產化”）、居民部門的收入前景，以及房地產本身的一系列指標——諸如供應結構的轉換、套戶比、房價收入比、租金收益率、月供收入比等等，都可以說是“逆風多過順風、不確定性高過確定性”。這些盡管難以量化，但是得到一個“模糊的正確”，大體上還是可以做到的。這也是我一再強調我自己關于房地產調整將會是一個“長程化調整”的判斷的緣故，大周期已經結束了，我們要正視這一點。

長L型的市場調整，將直接導向一個事實，就是買家“惜貸”，他們盡管也會選擇買房子，但是對貸款（上杠桿）會非常的謹慎，這是和以往最重要的不同。而離開了這樣的杠桿倍數，房地產市場會發生什么？容量會縮小。完全是不上杠桿的消費型買家，根本支撐不起來原來那么大的市場規模。我們過去5年看到的，正是這樣的變化。這個規模需要到達一個甚至是超跌的位置，才能夠止住，但你很難知道，它將是一個時間概念、區間概念。

而現有關于底部的分析，它不考慮這些因素。所以說，邏輯上完全不可能對。

這是一個方法，另一個易于習得的方法是，看“內部人”的行動。

所謂“春江水暖鴨先知”，在房地產、股市領域，春江水暖誰先知？通常是內部人先知。在股市，這個內部人我們通常理解為是上市公司的實際控制人、CEO等等，當他們認為公司股價被低估時，他們會選擇增持。而在房地產領域，這個內部人我將之歸攏為兩類人群：一類是地方G員，因為長期以來我們的地方政府與土地財政捆綁得太過密切，地方G員有動力維持房地產市場的持續上升。另一類是開發商、中介機構的高管人員，這個好理解。

以香港舉例子，可以很形象的看到這一點。令市場震動者在于，中原集團主席施永青去年11月公開表態市場已經到底，未來將邁入主升浪。言論不緊要，緊要的是老施知行合一，去年10月起陸續斥資約1億港元，持續掃貨。與他一同的，還有香港老牌地產商羅嘉瑞家族、利希慎家族以及新地家族。

這些才重要，我們要看行動，而不是言論。市場不是靠嘴炮來表達的，是要靠錢包來表達的。你怎么說不重要，但你自己有沒有拿出你的血汗錢去市場買房子，決定了我信你多少。

回到我們的市場，有沒有說哪個城市的一個主管房地產的副S長、J長一擼袖子大喊一聲說：我先買為敬，給我來兩套！（現在全國絕大多數城市的限購都已經取消，完全可以隨便買買買）。你們又有沒有看到，有哪家開發商或者是中介機構的高層，他們開始進場掃貨？——不僅僅是掃房子，也包括城市核心區的地塊。

到目前為止，似乎沒有看到有這樣的新聞出現，假如有的話，我相信官媒輿論絕對會蜂擁而上，將之包裝為“買房就是愛國”的英雄，鋪天蓋地上熱搜，絕不至于市場看不到。但是我們沒有看到，包括土地市場，依然還是那些GJ隊成員在市場上托底。

簡言之，“內部人”還沒有行動，那么這只說明了一點，在他們看來：房價雖然已經跌了很多，但這個價格還是不夠好，他們還想再耐心等一等，等一個更好的價格出現。我自己恰是因為研究這個市場很多年，所以我不會習慣性去反駁，覺得我比“施永青們”還牛，我會選擇相信他們的判斷，并持續觀察他們的行動。他們掃貨，或者是堅持不入場，我都理解為“那代表了他們對市場的真實判斷，真金白銀才是判斷，嘴，不是”。

對絕大多數的外行小白而言，我非常主張你們也這么看，大佬們掃貨，你就可以理解是底部到了，而大佬們依然不入場，你就可以繼續理解為底部還沒到。就這么簡單。

有人問，等到大佬們掃貨了，我再進去就晚了。這是胡說八道，我一再說了，我從來沒有抱著“抄底”（那個歷史最低的點位）的心態去行動，我自問沒那個水平，我能夠在較低的位置買到我就樂開花了。我建議你也這么確立心態，那樣的話，你就會發現，即便你沒有大佬們那么牛最先發現到底，但是你只是跟著大佬也根本不會晚。

所以，不需要慌，讓我們再看看市場會發生些什么。

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