廣州出地王，明顯有意為之

一件事情的發生

如果超乎你的預期

這就意味著可能很多事情已經悄無聲息地改變……很久了

前天除了上海出臺新政，還有一件小事：

廣州拍出了一塊地王

這是廣州樓市史上最具分量的 “史詩級” 地塊之一

天河馬場地塊的競拍

從上午 10 點持續到傍晚近 7 點

整整243 輪競價、耗時近 9 小時

最終被越秀以236.04 億元收入囊中，溢價率 26.6%

住宅樓面價定格在8.58 萬元 /㎡，刷新了廣州住宅樓面價紀錄

但即便如此，也不過是一宗土地成交而已

為什么值得我專門書寫

一個很重要的邏輯在于：這塊地被如此追捧，背后傳遞的，是一座城市發展的核心規律

01

這塊地為什么貴

淺層來看，無非是位置核心、體量較大

但背后有一個重要共識，也是眾多開發商對地塊充滿信心的前提：

廣州市場在 2025 年的表現，極大提升了企業端的信心

他們相信

一塊好地能創造出更大的價值

而這份信心，我個人認為，很大程度來源于一個項目：保利玥璽灣

也就是業內常說的 “保利面粉廠” 項目

用 “橫空出世” 形容這個項目 2025 年的表現毫不為過

如果過去一年整個行業只選一個門面項目

那就是保利玥璽灣

對地產從業者而言，這個項目直接拉高了大家對房地產開發水平的認知

更重要的是

它直接重塑了市場對廣州單盤價值的認知

在這個項目入市之前，多年來所有人都默認：廣州豪宅天花板就在 14 萬左右

但玥璽灣入市后，起步就是 17 萬，最高賣到 30 萬

關鍵是，這樣的定價得到了市場的強烈認可

2025 年全國僅有的兩個單次開盤破百億的項目

其中一個就是玥璽灣

放在地產營銷圈，這近乎神跡

正是這個項目的成功，讓天河馬場地塊擁有了更大的想象空間

沒有它，所有人都不會意識到，原來廣州的高端客群能爆發出如此龐大的購買力

但這一現象背后，有一個關鍵問題：到底是什么真正激活了市場需求？

02

說來也奇妙

單盤主義工作室轉型企業咨詢后，做咨詢的第一個外地項目

就是玥璽灣

我們從 2024 年底到 2025 年全年

為這個項目做了一整年全流程策劃

開過無數個會跑過無數個工地以及調研過鏈條上的各個環節的人

深度參與前端產品研發、中端概念包裝、后端傳播洞察三大核心環節

關于這個項目的核心邏輯，我們做過完整的兩小時復盤

但今天我最想表達的是：玥璽灣從一開始

需要反復多次重復地強調一件事

項目與城市的共舞

普通項目賣規劃

一般項目講地段

高級項目聊生活

而真正塔尖、孤品級的項目，站位從一開始就不一樣

它傳遞的，是項目與城市的共生共榮

能站到這個能級的項目，地段已是最基礎的底牌

不用任何一個字的描述大家都知道位置能級如何

但是更需要表達的，其實是

項目本身能為城市反哺城市價值與城市意義

我為這個項目提煉的第一個核心洞察就是：浪潮之巔

用這個概念，點明它與廣州此前所有項目的本質區別

當其他項目都在講 “如何占據城市資源”

玥璽灣從一開始就在講“項目能為城市帶來什么”

格局高低，立判高下

正是這一認知轉換

瞬間拉開了玥璽灣與其他項目的差距

在客戶心中建立起唯一認知

也因此擁有了單盤獨立定價權

所有的溢價，都來自無可替代

一個頂級的單盤認知，就是擁有如此強大的市場轉化力

03

所以，需求到底是怎么來的？

房地產營銷圈一直有個誤區：需求是匹配出來的

默認市場有充足需求，我們只用好產品去對接

這在樓市上行期是 “真理”

在市場下行時，卻直接導致了行業內卷

無節制的堆砌式投入，換不來真實有效的需求轉化

我們必須明白：未來市場里，需求不是被匹配的，需求是可以被創造的

而創造的核心，就在于市場對一個單盤的認知

人人都在說行業分化、市場細分

但到底細分的是什么

不是細分購買力，也不是細分需求，而是細分市場對每一個項目的單盤認知

玥璽灣之所以能成功，就是把自己和其他所有項目

在認知上徹底隔離開

所以我們看到：玥璽灣一戰封神，但廣州其他 14 萬左右單價的項目，依然在紅海中廝殺

背后根源，就在這里

04

當然，這篇文章不是教大家如何操盤（你想深入了解也可以直接找我）

我更想表達的是：這種需求被創造的過程

從來不是單一角色的成功

而是城市與項目聯合創造的結果

廣州通過玥璽灣的成功，已然摸到了城市能級再上臺階的關鍵：

用核心地塊，吸引核心企業，聯手打造出真正意義上的 “單盤主義” 樣本

這也是天河馬場地塊在 2026 年初重磅入市的底層邏輯

廣州，一度是一線城市里存在感最弱的一個

城市價值明顯被低估

而玥璽灣的成功，證明了這座城市正在被一些具象的項目激活能級

對于現在的每一個城市管理者，有沒有想過如何更好激活城市需求

說實話，2026 年開年至今，我接待過各類地方相關部門領導

他們幾乎都有同一個問題：如何更好盤活房地產市場

一個城市手里的籌碼無非幾個：存量資產的相關政策、增量市場的土地供應，以及一批相對穩定的合作伙伴（開發商）

這三張牌打得好其實可以創造無數可能

關于這一點，我一直強調幾個核心關鍵點

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第一：每個城市敢不敢每年立一個豪宅門面

過往發展中，市場宣傳口徑一直是 “低調化豪宅、主力宣傳剛需”

這一點固然沒錯

但今時不同往日

當下環境里，敢不敢樹立一兩個豪宅市場的標桿，對 B 端信心、資本信心的影響是巨大的

什么是好房子

不只是適配剛需、改善的才是好房子

我認為，能真正激活市場需求的，就是好房子

豪宅，不應被排除在外

而且，豪宅成交，是最直接、最快速提振城市信心的窗口

這個道理很多人懂

但一到落地執行，總會有各種顧慮

這也恰恰看出城市與城市之間的魄力差距

一旦這樣的項目構筑起強大的品牌效應，就是一股強大的信心氣場

——對客戶而言，看到塔尖市場如此表現，會更堅定自己的判斷

——對招商引資而言，看到這樣的項目能成功、能盈利，會吸引更多資本涌入

——同時，一個標桿項目會帶動整個產業鏈上下游的裂變

單點創新，會被系統性復制到更多地方

這就是從 0 到 1 之后，成功帶來的蝴蝶效應

不要覺得這是天方夜譚

在當下極度缺信心的市場里，一個標桿項目的成功，足以對一座城市形成連環帶動

不要小看一個標桿的作用

特別是樓市信心如此薄弱的當下

城市的樓市發展，對于行業的信心

需要市場對房價信心轉移到產品力信心身上

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第二，如何引導開發商，做出更高級的項目

注意，是 “更高級”

而不是 “更張揚”

越來越多城市推出核心稀缺地塊，但除了價高者得

開發商對土地的理解、理念與創造力，至關重要

因為這個能級的項目，代表的是城市居住門面

簡單堆砌，哪怕能換來流速，也不利于單個城市房地產的健康發展

所以，如何引導企業做更高級的項目

核心在于：項目有沒有與城市聯動，業態有沒有深度融合，有沒有創造真正不一樣的生活

這一點很容易被忽略，卻極其關鍵

樹立 “好房子” 的標桿，必須先在行業內建立強大認知

我們為玥璽灣做的最系統的一件事，就是講清楚：這個項目如何推動行業進步

整整三本書差不多十萬字

這種笨重的事有沒有意義

對于這種絕對塔尖的項目超級有意義

我甚至不允許這些手冊出現任何電子物料，就是用這種方式表達產品力的極致

保利玥璽灣作為頭部項目，必須要有這樣的底氣與格局

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我一直覺得，自從我們開始做單盤咨詢，就一直在重新定義策劃這件事

我們看待一個項目

只有先剔除價格干擾，才有可能重新喚醒價值認知

這也是很多存量項目的困境，也是很多操盤團隊待解的命題

如果你手上有具體的項目，想要創造單盤主義，歡迎和我聯系

之前留的微信號，加的人太多，無效社交也多，所以暫時不通過了

如果你有需求，歡迎發郵件至：jimlujnu@qq.com

如果你手上有具體項目、具體問題，希望一起共創，都可以在郵件里說明

并留下聯系方式

如果我看完覺得能幫到你，我會親自給你回電話的

我們有一整套對于客戶、對于項目、對于產品的完整世界觀和方法論

我們一年要看200+項目，創業十年接近一千個項目的儲備量

并且我們堅持不繞過任何捷徑去發現一個項目的核心洞察

這是我們的能力，也是我們的底氣

我們除了不便宜，幾乎沒什么缺點

相信能夠幫助到各位

其實

不管是開發商還是城市，都在期待供給側改革

但我們要清楚，這件事究竟如何發生

供給側的變化，不依賴被動等待客戶

而需要城市與開發商更深度的共創：激活一兩個優質標桿，重塑城市信心

以此形成良性循環

廣州吃到了這波紅利

2026年的樓市可能還會是廣州年

因為已經有好幾個廣州的項目在和我們聯系，試圖創造出下一個玥璽灣

樓市的熱度健康往上

或許靠的就是這一個兩個具體項目持續夯實

未來每一座城市，或許都該認真看看這一次廣州的 “有意為之”

然后

好好審視自己的勇氣

歡迎大家和我聯絡，我們線下見，我們項目中見