深度 | 236億地王的背后：越秀地產的“復仇”與廣州頂豪的翻身仗

大家好，我是地產高富帥。

2026年2月25日，注定屬于越秀地產，剛開年之際，地產圈最大的王炸地王出爐，越秀地產與保利發展傲戰十幾個小時，搶占廣州馬場核心項目，一線城市豪宅爭奪全面進入白熱化。

項目起拍總價約186億，吸引了越秀、保利、珠實、華潤、城投等7家房企參與，經過243輪爭奪，最終越秀地產以約236億總價拿下靚地。

這個地價，單論住宅樓面價約8.57萬/平，超過了琶洲·樾華樾，登頂廣州單價TOP1。236億的總價也登頂廣州TOP2，僅次于255億的亞運城。

廣州馬場土拍競價結果現場

本次超級地王再現，這與廣州市場這兩年的窘迫形成鮮明對比，市場太需要熱度了，廣州再不整點好項目出來，這座文化名城真的要被踢出一線城市陣營了。

回歸主場，押寶豪宅

縱觀近年布局，廣州仍是越秀地產的絕對腹地，這也使其與同樣重倉于此的央企巨頭保利發展，形成了直接對決。

豪取馬場超級豪宅地塊之后，越秀地產在廣州的牌面就非常清晰明了，從土地儲備來看，已經是傲視群雄，就差廣州真正擁有越秀自己操盤的標桿豪宅項目。

回顧2025年的廣州市場，越秀地產可謂是遭遇了不同程度的打擊，盡管是廣州本地頭部國企，擁有絕對的資金實力，但是真正在高端豪宅市場，很少能直接撬動頂級圈層的影響力。

相反，另外一家總部在廣州的頭部央企保利發展卻逆勢發力，僅僅憑借位于琶洲的“玥璽灣”的橫空出世就直接笑傲了整個地產圈，開盤憑借超百億銷售額，隨后登頂了年度銷售榜單第一。

保利發展在廣州市場一直都是越秀地產的直接競爭對手，也僅僅只有保利有這個影響力能與越秀站在同一個牌桌，不過這個格局在2025年打破了，越秀地產真的是落后了。

保利玥璽灣賺足了口碑和鈔票，廣州市場還有保利天奕、保利天曜等項目，個個都是市場上的硬通貨。

從2024年，2025年廣州房企業績排名來看，越秀地產可謂是被保利發展全方位碾壓，其核心關鍵點就是在豪宅項目表現力。

2024-2025年兩年廣州房企銷售榜單

2025年保利發展在廣州的豪宅表現力確實強勁，這也是與越秀地產拉開巨大差距的原因，越秀在廣州勢必要在豪宅賽道殺出一條血路。

2026年，越秀地產很顯然已經徹底醒悟，與其勞心勞力去北京，上海這種陌生城市依靠合作開發打拼，不如回歸主場，來一次大的自我顛覆。

本次馬場地王落地之后，也不僅僅是越秀地產的絕地反擊，可以說是整體廣州市場的核心資產價值重塑，廣州的整體市場價值確實被嚴重低估。

馬場單價地王，無疑給廣州樓市提振了信心。對于珠金琶還有豪宅項目沒開售的房企，比如冼村保利，金融城珠實，都是很好的信號。

廣州馬場地塊現場實景圖

從更深層次的邏輯來看，廣州太缺乏在全國具備影響力的超級豪宅，去年面粉廠地塊玥璽灣算是開了一個頭，今年馬場新地王才是重頭戲。

馬場地塊，天生就是為打造頂級豪宅而生的。 它位于珠江新城東區，這是廣州目前無可爭議的房價頂峰區域，可以說是“含著金鑰匙出生”。

從地理坐標看，地塊北至黃埔大道，南至花城大道，西至馬場路，東至華南快速干線，恰好處于珠江新城與廣州國際金融城的幾何中心。

地塊本身規劃要配建優質中小學，還有五星級酒店和傳言SKP級別的商場，這種配置在廣州是獨一份。

廣州終于有了一個真正的超級價值板塊，對標上海的徐匯濱江，深圳的深圳灣，廣州能有多少勝算可以PK，或許要等馬場項目入市才能真正見分曉。

營銷“復仇者聯盟”戰略開啟

縱觀整個國央企陣營，要說挖人水平最強的是哪家，央企陣營必須提到華潤置地，國企陣營肯定是越秀地產。

房地產行業如今正式進入運營驅動與人才驅動雙向Pk的新時代，真正能夠在市場化穿越周期的開發商，在人才發展戰略方面必須要前置。

越秀地產自從2023年全國化急速擴張開始，全國規模化的人才升級戰略也正式打響，特別是在產品，營銷兩大業務條線，打響了國企系統化人才挖角戰。

從早期的龍湖系，旭輝系開啟，無論是區域總還是集團多位職能負責人，彼時越秀地產是絕對的行業雇主熱門巨頭之一，可謂是優秀選手前赴后繼加盟越秀。

在營銷端口，真正開啟人才戰略的是在2025年，無論是集團營銷一把手李亮的加盟，還是近期多位萬科系操盤手的入局，越秀地產營銷體系變革已經勢不可擋。

要知道，越秀地產曾經就是典型的國企邏輯，旗下有獨立的代理公司越秀興業，屬于強銷售邏輯為王，屬于市場上行期最合適市場的管理邏輯。

如今越秀地產在廣州已經吹響豪宅號角，勢必要大干一場，營銷團隊組織管理與專業深度勢必要加強，營銷“復仇者聯盟”軍團也正式成立。

在新的市場環境，豪宅營銷更加重視客戶體驗，更加需要與研發設計聯動，更加關注審美調性故事線的研策，越秀地產營銷系統勢必面臨大的挑戰。

既然是營銷團隊重塑，越秀地產再次大手筆引入營銷高手，地產一品塘獨家獲悉：原華發股份集團管理中心總經理賀傳浪已經空降越秀地產。

賀傳浪，80后，2002年本科畢業于復旦大學，當年以中海海之子身份加盟中海地產，作為頂級管培生，站到了行業最高起點。

從基礎營銷策劃到項目操盤手，也是中海海之子必須經歷的職業生涯，在當時行業急速發展的大環境下，管培生的提拔速度還是非常快的。

2012年，賀傳浪就已經擔任中海佛山公司副總經理，還擔任佛山營銷公司總經理，中海佛山公司也是當年中海核心高管的發源地。

前華發股份集團營銷管理中心總經理賀傳浪

隨后賀傳浪調入上海，擔任中海地產上海營銷公司總經理，隨后更直接牽頭中海地產華東區域公司營銷條線，這一時期的中海地產已經是行業黃埔軍校級別。

2017年以后，中海地產迎來一系列的大變動，也是高管動蕩最高峰時期，隨后不久賀傳浪回歸深圳，加盟原中海副總裁曲詠海創立的新公司-大海智地。

大海智地在當時也吸納了不少原中海系老將，在房企高管創業熱潮中也算是比較有辨識度的。

2021年，行業正式開啟下行趨勢，民企暴雷潮開始，國央企軍團全面進入主流市場，一個機會來臨，華發股份開始發力。

在擔任華發股份營銷總經理的近五年時間，華發的業績幾乎全部穩定在千億水準，這在國企陣營里面，還是值得說道的。

本次賀傳浪突然空降越秀地產，應該是與去年開始的華發換屆風波有必然關系，同為發展邏輯類似的地方國企，華發股份與越秀地產可謂是如今粵系房企的雙雄。

三個月不到，越秀地產連續大手筆挖角營銷高手，勢必是要在廣州迎來一輪血拼，就連之前擔任集團營銷一把手的李亮如今都要親自牽頭分管廣州區域。

2026年剛開年，越秀地產已經花費了236億拿地，這一筆巨資已經占據去年越秀拿地投資總額的80%，可想而知，廣州區域成敗，就是2026年越秀地產成敗。

總結：

縱觀如今整體行業發展，豪宅賽道已經成為各大頭部房企關注的焦點，但是真正能有綜合操盤實力與品牌調性的也只有少數幾家。

在頂豪市場，如今已經變成了區域中小民企與央企巨頭們的試驗場，在地方國企領域，真正能夠有豪宅代表作的房企確實稀少。

作為粵系國企代表的越秀地產，必須承擔起有豪宅辨識度的企業擔當，在這細分賽道必須有國企的身影。

今天就聊到這里，關于越秀地產這波操作，你有什么想說的？歡迎留言討論。