上海大力度政策落地，樓市“小陽春”來了！

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2026年2月25日，上海市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市財政局、市稅務局、市公積金管理中心等五部門聯合印發《關于進一步優化調整本市房地產政策的通知》，內容包括三個方面：進一步調減住房限購政策、優化住房公積金貸款政策和完善個人住房房產稅政策。

從政策力度上看，本次上海將非滬籍居民購買外環內住房所需繳納社保或個稅年限要求由3年大幅縮短至1年、增加符合條件非滬籍居民可在外環內的購房套數、允許持《上海市居住證》滿5年及以上的非滬籍群體購買1套住房，直接擴大了購房群體規模；提高公積金貸款額度，首套最高可達324萬元，同時優化公積金貸款套數認定，給予多子女家庭更大支持力度等，整體政策力度較大，且政策更加精細化。

2月初，，對穩定市場預期產生了積極影響，本次大力度調整樓市政策，將進一步提振市場預期。2025年，上海高總價新房成交存在一定透支，房地產市場整體壓力仍在，2026年是房地產市場止跌回穩的關鍵一年，上海接連出臺樓市利好政策，釋放積極信號，短期市場或將迎來“小陽春”行情，未來隨著更多政策落地見效，上海房地產市場有望率先止跌回穩。

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【中指解讀】

限購政策優化更加聚焦外環內，非滬籍居民在外環內購房社保/個稅年限要求由3年降至1年，政策力度較大

本次上海限購政策調整涉及三個方面，一是非滬籍居民在外環內購房社保/個稅年限要求由3年降至1年，大幅縮短了時間年限，外環外購房社保/個稅要求仍是1年，不限購房套數；二是社保/個稅滿3年的居民在外環內購房增加1套，可購買2套住房；三是持《上海市居住證》滿5年及以上的，無需提供社保/個稅證明，在全市范圍內限購1套住房。

整體來看，本次政策延續漸進式、精細化調整特點，更加聚焦外環內，直接擴大了外環內的住房需求群體規模，對外環內市場的帶動效果或更為明顯，外環外的社保/個稅年限要求和不限購房套數的政策未變，增加了持《上海市居住證》滿5年及以上的購房群體，總購房“池子”擴大。

從房地產市場來看，2025年上海新房共成交4.4萬套，其中外環內達1.7萬套，占比為38.6%，較2024年提高7.1個百分點；二手房共成交21.8萬套，外環內成交10.5萬套，占比為48.4%，較2024年提高1.1個百分點，外環內二手房市場份額更大，本次政策對于穩定二手房價格預期將產生更加積極的影響。

表：上海住房限購政策新政調整前后變化

資料來源：，中指研究院綜合整理

大幅提高公積金貸款額度，首套最高額度可達324萬元

本次上海調整公積金政策主要涉及提高公積金貸款額度、優化公積金貸款套數認定和擴大多子女家庭購房支持范圍，其中公積金貸款額度提高幅度較大，首套住房公積金貸款最高額度從160萬元提高至240萬元，增加了80萬，若疊加多子女家庭和購買綠色建筑最高貸款額度上浮政策，首套最高額度可達到324萬元。

購買二套住房的家庭，住房公積金貸款額度提升至200萬，多子女家庭購買第二套住房的，公積金最高貸款額度可上浮20%。

表：上海公積金政策新政調整前后變化

資料來源：，中指研究院綜合整理

對比北京、深圳，本次上海調整政策后，首套公積金貸款額度與新房套總價中位數的比值將提高至接近50%，將較好支撐購房者置業，降低置業成本，提高住房消費意愿和能力。未來上海公積金首付比例、公積金使用范圍等依然有優化空間，進一步支持住房消費。

表：上海與北京、深圳公積金政策對比

注：根據中指數據，2025年北京、上海、深圳新房成交套總價中位數分別為588萬、670萬、488萬。

資料來源：，中指研究院綜合整理

進一步優化房產稅政策，精準支持購房需求釋放

2025年9月，上海針對非滬籍家庭優化了房產稅政策，非本市戶籍居民家庭購買的第二套及以上住房在合并計算家庭全部住房面積后，給予人均60m2免稅面積扣除。本次政策進一步完善滬籍居民家庭子女購房的房產稅政策，明確對本市戶籍居民家庭中的子女成年后，購買住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收個人住房房產稅，可見房產稅政策的調整也更加精細化，精準適配支持購房需求。

表：上海個人房產稅政策調整對比

資料來源：中指研究院綜合整理

整體來看，2025年12月底，北京推出新一輪房地產支持政策，新政后，部分二手房業主心態出現積極變化，二手房掛牌量回落，房地產市場活躍度也有所好轉。時隔兩月，上海跟進優化樓市政策，進一步降低社保/個稅年限要求，優化公積金和房產稅政策，整體力度較大。當前上海限購政策較北京更為寬松、公積金政策支持力度也更大，預計政策效果也將更為明顯。

2月初，上海在靜安區、浦東新區和徐匯區試點收購二手住房用于保障性租賃住房，對穩定市場預期產生了積極影響，疊加本次政策利好，上海房地產市場有望迎來較暖的“小陽春”行情，未來隨著更多政策落地見效，上海房地產市場有望率先止跌回穩，從而發揮大城市的帶動效用，推動整體市場預期改善。北京、上海政策已經落地，預計深圳也將優化調整房地產政策，進一步提振市場信心。

中指研究院長期跟蹤中央及全國各地房地產相關政策，持續為政府部門和企業提供政策監測服務，為各地政府完善房地產政策工具箱提供參考借鑒，同時幫助企業跟蹤政策變化，更好地把握政策窗口，。

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