謝逸楓：1月70城二手房價打破零上漲，新房價格延續下跌

文/謝逸楓

統計數據顯示，2026年1月70城新建商品住宅房價環比下跌0.37%（去年1月-12月房價環比分別下跌0.1%、0.1%、0.1%、0.1%、0.2%、0.3%、0.3%、0.3%、0.4%、0.5%、0.4%、0.37%），環比跌幅連續2個月持平，延續下跌筑底態勢。

1月70城新建商品住宅房價指數環比下跌0.37%，跌幅環比與上月持平，表明房價未止跌，處于延續下跌筑底調整的階段，說明市場有效需求不足，政策效果減弱。房價止跌企穩基礎不牢固，供需修復放緩的狀況未明顯改變。

1月一線城市二手住宅房價下跌0.47%，跌幅比上月收窄0.41%，其中去年12月下跌0.88%，創2021年以來第二大跌幅，意味著房價處于下跌的筑底、探底、尋底的調整階段，主要是二手房掛牌量、法拍房量有增無減，以價換量。

預計70城房價完成筑底后，將在底部運行6個月-12個月的周期。目前房價觸底反彈最大的阻力是銷售端無法傳導至房價、政策效力持續性弱、貨幣供應受限、供大于求、庫存高、居民收入減少、預期和信心弱、租金回報率無法支撐。

中指數據顯示，2026年1月全國100個城市新建住宅平均價格為17114元/平方米，環比上漲0.18%，同比上漲2.52%。二手住宅均價為12905元/平方米，環比下跌0.85%，跌幅較上月收窄0.12%，同比下跌8.67%。

原因是部分城市均有高端改善樓盤入市，帶動百城新房價格環比結構性上漲，整體表現平淡，環比漲幅較上月收窄。2026年1月100城新建住宅價格環比上漲城市個數24個，72個下跌，同比上漲23個，同比下跌77個。

分城市能級來看，城市分化和結構性趨勢依然是市場主要1月，成都、上海、杭州等城市均有高端改善樓盤入市，帶動一二線城市價格同環比均上漲，三四線城市以消化現有庫存為主，同環比均下跌。

一線二線三線城市新建住宅價格環比上漲0.51%，上漲0.16%、下跌0.29%，同比分別為上漲6.83%、上漲1.70%、下跌2.13%。二手住宅價格環比分別下跌1.14%、0.87%、0.73%，跌幅有所收窄，同比分別下跌7.64%、9.34%、8.43%。

筆者認為，短期內房價止跌見底、企穩反彈上漲的條件不具備，傳統房價周期路徑為政策見底-成交量上升-房價止跌見底-企穩反彈上漲，現階段政策處于落實期，成交、房價止跌筑底期，市場分化和結構性明顯，熱點城市復蘇表現起伏。

按照樓市與政策周期、經驗來看，政策效應、成交量和房價上漲的持續性能否保持6個月以上-9個月以上，是完成止跌筑底的標志。關鍵是大招的政策能否全面落地、新的政策加碼能否及時出臺、政策效應持續力能否保持、預期和信心逆轉。

統計數據顯示，2021年9月70城新建商品住宅價格指數環比漲幅為下降0.1%，該數據自2015年5月（超過6年）以來首次為負。這一輪70城房價自2021年9月新房環比下跌0.1%，下行周期開啟，截至2026年1月，已經連續下跌超過4年。

未來中國房價到底何時能迎來拐點，何時見底反彈？成為當前房地產市場最關心的問題，因為房價下跌超過4年，是下跌周期中最長的房價下跌周期，堪稱史無前例的超跌現象，已經超過市場的預期跌幅和下跌時間。

筆者認為，按照現在的經濟、房地產市場狀況、政策效果和持續力及政策落實情況看，預計房地產供需關系和信用修復、庫存去化需2年-3年時間，這一輪拐點（房價拐點）有望2年-3年后到來，就是2026年到2028年會實現房價見底向上。

按照統計部門2026年1月70城房價、供求關系、庫存去化周期，產品供應和成交結構變化、政策調整、二手房市場分析，目前市場正在釋放出房價新的變化、信號，呈現房價延續下跌筑底、政策效果減弱、分化和結構性信號的趨勢。

一是房價止跌筑底基礎不牢固，底部企穩條件不符合，短期止跌上漲有困難。

二是房價要實現真正全面反彈上漲條件不具備，核心區域結構性上漲占主導。

三是未來1年-2年房價平穩，不存在大漲大跌，房價上漲比下跌預期概率大。

四是房價存在區域、城市、板塊、產品、一二手房兩極分化，結構性成主流。

五是房價下跌城市數量超過上漲數量，呈點狀上漲趨勢，片狀上漲不穩狀態。

六是市場結構性因素決定一二線核心區域銷量，對房價傳導效應正在減弱。

七是買房置業窗口來臨，現在一二線城市核心區買豪宅、好房子，就是抄底。

八是城市核心區新房有價沒量，二手房有量沒價，二手房價頻頻沖擊新房價。

1月70城新建商品住宅房價環比下跌0.37%，跌幅與上月持平，同比下跌3.33%，降幅比上月擴大0.28%；二手住宅房價環比下降0.54%，跌幅比上月收窄0.16%，同比下降6.24%，跌幅比上月擴大0.17%，總體房價延續下跌形勢不變。

1月70城一手商品住宅房價環比下跌0.37%，跌幅與上月持平

1月70城新建商品住宅房價環比下跌0.37%（去年1月下跌0.1%，2月下跌0.1%，3月下跌0.1%、4月下跌0.1%、5月下跌0.2%、6月下跌0.3%、7月下跌0.3%、8月下跌0.3%、9月下跌0.4%、10月下跌0.5%、11月下跌0.4%、12月下跌0.37%）。

1月70城新房住宅房價環比下跌0.37%，延續下跌態勢。原因一是市場結構性的因素，大戶型、高價樓盤供應和成交量增加。二是限價、限簽取消，房企以價換量的促銷減少，帶來價格下降效應放緩。三是部分城市政策利好，增加邊際效應。

四是不排除網簽數據的滯后性。五是市場有效需求不足，庫存過剩，供大于求。五是二手房對新房價沖擊大，二手房掛牌量一直居高不下，形成市場供應量處于加大的局面。六是豪宅、好房子成銷售熱點，其他房子降價。

2024年8月環比下跌0.73%，是2014年12月以來單月第一大環比降幅。2025年1月-12月環比分別下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.2%、下跌0.3%、下跌0.3%、下跌0.3%、下跌0.4%、下跌0.5%、下跌0.4%、0.4%。

自2021年9月70城新建商品住宅房價環比下降0.1%（下跌0.08%），上漲76個月后首次下降，到2025年12月連續下跌52個月，一直到2026年1月連續下跌53個月，已經連續下跌超過4年（4年5個月），超過上輪房價下跌周期。

1月5個城市房價上漲，大連環比上漲0.2%領漲全國

新房價環比上漲數量來看，1月上漲城市數量為5個，比上月減少1個（去年12月6個、11月8個、10月6個、9月5個、8月9個、7月6個、6月14個、5月13個、4月22個、3月24個、2月18個、1月24個），釋放出當前房價震蕩不止的強烈信號。

70城房價環比上漲城市數量來看，上漲城市為5個，比上月減少1個城市。下跌城市62個，與上月持平。持平城市3個，比上月減少2個。其中大連環比上漲0.2%，漲幅第一，領漲全國。合肥、廈門、武漢、南充均上漲0.1%。

房價能否保持6個月以上-9個月以上的上漲，是檢驗房價是否止跌企穩、反彈上漲的標準，前提條件是成交量、政策效應保持6個月-9個月以上，并且穩定增長。基于政策效應，市場起起伏伏的表現，房價短期內難上漲，處于止跌筑底階段。

2026年1月70城新房價格中，上海新房住宅環比0.0%（上月上漲0.2%）持平。自2022年6月份以來上海新房價格一直保持上漲的走勢，已連續上漲43個月，1月已止漲。新房住宅同比上漲4.2%，漲幅比上月收窄0.4%，堪稱穩漲，但放慢。

上海最抗跌，呈現房價上漲一枝獨秀的行情，新房價格連續43個月上漲，堪稱全國房價風向標。主要原因是高端新房豪宅、大戶型、高單價樓盤供應、成交占比高。其次是需求旺盛、購買力強勁。再次是購房者偏愛新房，“打新熱”持續。

最后是限價、限簽、限售價項目等政策取消，限購等政策調整。2026年1月上海新房價環比0.0%，持平，同比上漲4.2%，漲幅比上月收窄0.4%。二手房房價環比下跌0.4%，跌幅比上月收窄0.2%，同比下跌6.8%，比上月跌幅擴大1.7%。

按照城市能級來看，1月一二三線城市房價環比持續下跌，其中一線城市下跌0.32%，跌幅持平；二線城市下跌0.33%，跌幅縮小0.03%；三線城市下跌0.40%，跌幅擴大0.01%，形成一線跌幅持平、二線縮小、三線跌幅擴大的市場格局。

一線城市中北京、上海、廣州、深圳新房住宅房價環比分別為下跌0.3%、0.0%持平、下跌0.6%、下跌0.4%。除上海外，北京、廣州、深圳的房價依然處于未止跌的下跌筑底階段，完成觸底，依然需要時間。

1月一手商品住宅房價同比下跌3.33%，跌幅比上月擴大0.28%

1月70城新建商品住宅房價同比下跌3.33%（去年1月-12月為下跌5.4%、下跌5.2%、下跌5.0%、下跌4.5%、下跌3.7%、下跌3.4%、下跌3.4%、下跌3.0%、下跌2.7%、下跌2.6%、下跌2.8%、下跌3.05%），比上月擴大0.28%。

處于未止跌筑底階段，過去3年房價同比下跌基數大，未來需要房地產政策加大力度、規模。房地產出清（庫存、債務、交房）周期還沒有結束，供求和收入、預期及信心修復未結束，短期內，70城房價總體見底、反彈有待觀察。

1月70城新房房價同比跌幅擴大，主要是環比累計的跌幅擴大，與城市大戶型、高價樓盤集中上市供應和成交減少，帶來的少部分城市結構性房價上漲放緩，及限價限簽的政策期限帶來的政策效應，不排除是網簽滯后性的原因。

1月70城新房房價同比下跌3.33%，一是新政效應衰減、持續性弱有關。二是新房需求不穩定，二手房持續火熱。三是以價換量已經形成主流。四是與居民收入下降、信心未恢復有關。五是二手房價降價幅度加大，影響新房房價上漲預期。

1月70城新建商品住房價同比下跌3.33%，比上月跌幅擴大0.28%。2024年10月下跌6.2%，11月下跌6.1%，12月下跌5.7%，其中10月下跌6.2%，創2024年房價最大跌幅。到2026年1月，房價同比已經連續下跌46個月，基本調整到位。

自2022年4月70城新建商品住宅房價同比下降0.1%，房價上漲84個月后首次下降，到2022年12月連續下跌9個月，到2023年12月連續下跌21個月，一直到2026年1月70城新建商品住宅房價同比連續下跌46個月，房價下跌周期超過上輪。

1月70城房價同比上漲城市數量來看，上漲城市4個，比上月增加1個。持平1個。下降城市65個，與上月持平。1月70城房價同比上漲的城市分別為上海上漲4.2%、杭州上漲2.4%、合肥上漲1.6%、烏魯木齊上漲0.5%。

按照城市能級來看，1月區域城市分化嚴重。其中一線城市價格同比下降2.10%，跌幅較上月擴大0.4%。二、三線城市分別平均下降2.86%和3.89%，跌幅分別較上月擴大0.32%和0.23%，形成一二三線城市跌幅連續4個月擴大的市場格局。

一線城市中北京、上海、廣州、深圳新房住宅房價同比分別為下跌2.4%、上漲4.2%、下跌5.3%、下跌4.9%。其中唯一上漲的上海房價比上月漲幅收窄0.4%，呈現房價上漲勢頭放緩的節奏，與房企加大促銷有直接的關系。

1月70城二手住宅房價環比下跌0.54%，跌幅比上月收窄0.16%

1月70城二手住宅房價指數環比下跌0.54%，比上月收窄0.16%（去年1月-12月分別下跌0.3%、下跌0.3%、下跌0.2%、下跌0.4%、下跌0.6%、下跌0.5%、下跌0.6%、下跌0.6%、下跌0.6%、下跌0.7%、下跌0.7%、下跌0.7%），表明房價未止，處于筑底階段。

相比2024年9月70城二手住宅房價指數環比下跌1.2%的跌幅，2026年1月70城二手住宅房價指數環比分別下跌0.54%，跌幅已經大大收窄。說明目前二手房價已經基本調整到位，房價處于止跌筑底階段特征。

目前二手住宅房價止跌企穩的基礎不牢固，2024年9月70城二手住宅房價環比下跌1.2%，創下自2014年10月以來單月房價環比最大降幅。二手住宅房價跌幅收窄0.16%，重要原因就是二手房掛牌量下降，新房以價換量沖擊二手房放緩。

自2021年8月70城二手商品住宅房價環比下跌0.02%，上漲75個月后首地次下降，到2021年12月連續下跌5個月，到2023年12月，連續下跌29個月，一直到2026年1月連續下跌54個月。政策端傳導到市場端、價格端的效果減弱。

1月70城二手住宅房價環比上漲城市數量來看，上漲城市2個（揚州、湛江）、持平1個，下跌67個，比上月減少3個。說明70個城市的二手住宅房價首次打破0上漲，釋放出二手住宅房價止跌筑底基礎不牢固，房價上漲預期增強的信號。

目前70城二手住宅房價數據來看，總體二手房價止跌見底、企穩上漲的基礎不牢固，條件不具備。因為二手房市場的庫存巨大，掛牌量巨大，去化周期長，短期完成止跌筑底困難大，要實現見底企穩、反彈上漲，需要市場觀察。

按照城市能級來看，1月一線城市房價環比連續9月下跌，一線城市降幅0.47%，比上月收窄0.41%，二線三線城市跌幅分別下跌0.50%、0.58%，比上月縮小0.23%、0.08%，形成一線二線三線城市跌幅收窄市場格局。

70城城市二手住宅價格持續4月全部環比下降后，1月揚州、湛江2座城市環比上漲，沈陽與上月持平。環比下降的城市67個，較上月減少3個。其中一線城市北上廣深環比分別下跌0.2%、下跌0.4%、下跌0.7%、下跌0.6%。

1月一二三線城市二手住宅銷售價格跌幅收窄，主要是高品質的二手樓盤大戶型、高價房成交增加，以價換量的市場主流，存在結構性房價下降，及限價、限簽的政策取消未來帶來單價上漲，部分城市利好政策效應增強。

1月70城二手住宅房價同比下跌6.24%，跌幅比上月擴大0.17%

1月70城二手住宅房價指數同比下跌6.24%（去年1月-12月下跌7.8%、下跌7.5%、下跌7.3%、下跌6.8%、下跌6.3%、下跌6.1%、下跌5.9%、下跌5.5%、下跌5.2%、下跌5.7%、下跌5.45%，下跌5.07%），跌幅擴大0.17%，加速下跌。

1月70城二手住宅房價同比下跌6.24%，比上月跌幅擴大0.17%，說明房價處于止跌筑底的調整階段。自2022年3月房價同比下跌0.3%，這是2015年12月以來首次出現房價同比下跌，到2026年1月房價下跌6.24%，已經連續下跌48個月。

2022年2月70城二手商品住宅房價同比下跌0.3%，上漲81個月后首次下降，到2022年12月連續下跌11個月，到2023年12月，連續下跌23個月，一直到2026年1月二手商品住宅房價同比連續下跌48個月，房價下跌周期超上輪。

1月70城二手住宅房價同比上漲城市數量來看，全面下跌，連續25個月70城房價全部下跌后，自2024年初以來同比均下降。釋放出房價下跌壓力加大，處于下跌調整的形勢不變。毫無疑問，與過去二年的房價同比下跌基數大有關系。

按照城市能級來看，1月一二三線城市房價同比跌幅擴大，下跌壓力加大，要防止二手房價大跌。一線城市價格同比下跌7.58%，跌幅擴大0.63%、二線城市下跌6.17%，跌幅擴大0.17%、三線城市下跌6.14%，跌幅擴大0.11%。

70座大中城市連續25個月價格全部同比下降，徐州以10.2%跌幅居首，其次西安、武漢跌幅超過9.0%，鄭州、北京、南京、廣州等8座城市跌幅在8.1%-8.9%之間，跌幅最小的城市西寧，下降1.9%。深圳、上海，分別下降6.5%和6.8%。