樓市新信號(hào)，二手房業(yè)主集體惜售

家人們，今天不繞彎子、不玩虛的，就跟你們嘮嘮最近樓市最火的一個(gè)信號(hào)——二手房業(yè)主，不愿意賣(mài)房了！

可能有些家人平時(shí)不怎么關(guān)注房產(chǎn)，覺(jué)得“不愿賣(mài)房”不就是個(gè)小事嗎？但我跟你們說(shuō)，這事兒真不是小事，不管你是想買(mǎi)房、想賣(mài)房，還是就單純吃瓜看樓市，都得好好聽(tīng)聽(tīng)，因?yàn)檫@直接關(guān)系到咱們普通人的家底，關(guān)系到咱們身邊的房產(chǎn)行情，看完你絕對(duì)會(huì)說(shuō)“原來(lái)如此”。

先跟你們說(shuō)最真實(shí)的事實(shí)，不玩數(shù)據(jù)套路，用咱們能聽(tīng)懂的話來(lái)講。最近我跟身邊好幾個(gè)做房產(chǎn)中介的朋友嘮嗑，他們都在吐槽一個(gè)事兒：現(xiàn)在跟二手房業(yè)主砍價(jià)，比登天還難！

放在去年，你去看二手房，跟業(yè)主說(shuō)“大哥大姐，價(jià)格再少點(diǎn)，合適我就定了”，業(yè)主大概率還會(huì)跟你商量，甚至主動(dòng)讓個(gè)3萬(wàn)5萬(wàn)，就怕房子砸在手里。但現(xiàn)在不一樣了，業(yè)主報(bào)價(jià)咬得死緊，你想砍個(gè)3萬(wàn)5萬(wàn)，人家理都不理你，有的甚至直接說(shuō)“不賣(mài)了，留著自己住”。

而且這不是個(gè)別現(xiàn)象，是全國(guó)重點(diǎn)城市都在發(fā)生的事兒。就說(shuō)一線城市，北京的二手房掛牌量，已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月在下降了，光今年2月份，就少了3000多套；上海更夸張，從去年6月份開(kāi)始，掛牌量連續(xù)9個(gè)月往下掉，現(xiàn)在市面上的二手房，想賣(mài)的人越來(lái)越少，去化周期只剩下4個(gè)月。

不光是一線，杭州、蘇州、合肥、天津這些咱們常聽(tīng)說(shuō)的二線城市，也出現(xiàn)了同樣的情況，二手房掛牌量都在往下走。還有咱們平時(shí)關(guān)注的一些小區(qū)，比如廣州黃埔的萬(wàn)科東薈城、南京九龍湖的萬(wàn)科金域藍(lán)灣，前兩年價(jià)格跌得厲害，現(xiàn)在也穩(wěn)住了，再也不是那種“一套比一套便宜”的行情，業(yè)主也不再急著甩賣(mài)了。

可能有人會(huì)問(wèn)：“業(yè)主們這是咋了？放著錢(qián)不賺，非要把房子握在手里？” 家人們，不是業(yè)主不想賺錢(qián)，是他們算來(lái)算去，發(fā)現(xiàn)賣(mài)房不劃算，甚至可能虧得底朝天，換做是你，你也不愿意賣(mài)。今天我就聊聊這背后的原因。

第一點(diǎn)，也是最核心的一點(diǎn)：賣(mài)房等于“割肉”，甚至可能倒貼錢(qián)，誰(shuí)愿意干這種傻事？

咱們普通人買(mǎi)房子，大多都是貸款買(mǎi)房，首付掏了一輩子的積蓄，剩下的錢(qián)貸幾十年，每個(gè)月還月供。就拿一個(gè)真實(shí)的例子來(lái)說(shuō)，有個(gè)業(yè)主2018年花500萬(wàn)買(mǎi)了一套房，貸了350萬(wàn)，這幾年房?jī)r(jià)一直跌，現(xiàn)在這套房子市場(chǎng)價(jià)只剩下380萬(wàn)。

你們算算，他要是現(xiàn)在把房子賣(mài)了，拿到380萬(wàn)，先還銀行350萬(wàn)的貸款，剩下的30萬(wàn)，還不夠他當(dāng)初付的首付零頭，更別說(shuō)這幾年還的月供、交的物業(yè)費(fèi)、稅費(fèi)了。等于說(shuō)，他辛辛苦苦供了好幾年房，最后房子賣(mài)了，不僅沒(méi)賺到錢(qián)，還虧了一大筆，甚至可能還要自掏腰包補(bǔ)差額。

家人們，換做是你，你會(huì)賣(mài)嗎？肯定不會(huì)啊！與其虧著賣(mài)，不如留著自己住，或者租出去，起碼房子還在，還是一份資產(chǎn)，不至于血本無(wú)歸。這就是最真實(shí)的心態(tài)，業(yè)主們不是不想賣(mài)，是實(shí)在虧不起，只能選擇“躺平”，把房子握在手里，等行情好一點(diǎn)。

第二點(diǎn)，持有房子的成本變低了，租金能抵月供，沒(méi)必要賣(mài)房。

不知道你們有沒(méi)有發(fā)現(xiàn)，這兩年房貸利率一直在降，以前買(mǎi)房，房貸利率能到6點(diǎn)多，每個(gè)月還月供要好幾萬(wàn)，壓力特別大；但現(xiàn)在不一樣了，全國(guó)新發(fā)放的房貸平均利率，已經(jīng)降到3.06%左右了，公積金利率更低，只有2.6%。

月供壓力小了，而且很多小區(qū)的租金還在穩(wěn)中有升，尤其是一些核心地段的房子，租金回報(bào)率能達(dá)到3%以上，甚至更高。也就是說(shuō)，業(yè)主把房子租出去，每個(gè)月收的租金，差不多就能抵消月供，有的甚至還能多賺一點(diǎn)。

以前，房子是“負(fù)擔(dān)”，每個(gè)月要自己貼錢(qián)還月供；現(xiàn)在，房子變成了“被動(dòng)收入”，租金就能覆蓋月供，甚至還有結(jié)余。這種情況下，業(yè)主們當(dāng)然不愿意賣(mài)房了，除非是急用錢(qián)，否則誰(shuí)會(huì)把一個(gè)能給自己帶來(lái)收入的資產(chǎn)賣(mài)掉呢？

第三點(diǎn)，市場(chǎng)情緒變了，業(yè)主們不再恐慌，也不再急于變現(xiàn)了。

前兩年，樓市行情不好，到處都在說(shuō)“房?jī)r(jià)要跌”“房子要砸在手里”，很多業(yè)主心里慌得不行，生怕自己的房子賣(mài)不出去，所以只要有人出價(jià)，哪怕虧一點(diǎn)，也愿意趕緊賣(mài)掉，落袋為安。

但現(xiàn)在不一樣了，經(jīng)過(guò)這幾年的調(diào)整，那些最急用錢(qián)、最恐慌的業(yè)主，早就把房子賣(mài)出去了，剩下的業(yè)主，要么是首付比例高、沒(méi)什么貸款壓力，要么是房子是自己的剛需房，根本不急著賣(mài)，扛壓能力特別強(qiáng)。

而且最近股市也在好轉(zhuǎn)，大家手里的錢(qián)有了其他的投資渠道，財(cái)富焦慮感減輕了，對(duì)未來(lái)的預(yù)期也變樂(lè)觀了，不再覺(jué)得“只有把房子賣(mài)掉，錢(qián)才安全”。所以“必須立刻馬上賣(mài)房”的緊迫感沒(méi)有了，業(yè)主們也變得淡定了，寧愿把房子留著，也不愿意虧著賣(mài)。

講完了原因，咱們?cè)僬f(shuō)說(shuō)，業(yè)主們不愿賣(mài)房，會(huì)帶來(lái)哪些影響？

第一個(gè)影響，二手房市場(chǎng)，再也不是“買(mǎi)方說(shuō)了算”了。以前買(mǎi)房，咱們可以慢慢挑、狠狠砍，因?yàn)闃I(yè)主急著賣(mài)，你不買(mǎi)，還有別人買(mǎi)，業(yè)主只能妥協(xié)；但現(xiàn)在不一樣了，掛牌量少了，急售的房源更少了，優(yōu)質(zhì)房源變得稀缺，業(yè)主也不著急了，買(mǎi)賣(mài)雙方開(kāi)始互相試探、互相博弈。

以后你再去看二手房，想撿漏就很難了，業(yè)主不會(huì)再輕易降價(jià)，你要是真心想買(mǎi)，就得接受業(yè)主的報(bào)價(jià)，或者只能小幅度砍價(jià)，那種“一口價(jià)砍10萬(wàn)”的日子，基本上一去不復(fù)返了。

第二個(gè)影響，房?jī)r(jià)下跌的速度變慢了，市場(chǎng)開(kāi)始“筑底”了。前兩年，房?jī)r(jià)之所以跌得厲害，就是因?yàn)楹芏鄻I(yè)主恐慌性拋售，大家都在降價(jià)，你降我也降，價(jià)格自然就下來(lái)了。但現(xiàn)在，業(yè)主們不愿賣(mài)房了，拋售的壓力小了，房?jī)r(jià)也就穩(wěn)住了。

當(dāng)然，我不是說(shuō)房?jī)r(jià)要漲了，而是說(shuō)，那種“一套比一套便宜”的急跌行情，已經(jīng)結(jié)束了。現(xiàn)在的房?jī)r(jià)，就像是在找一個(gè)“平衡點(diǎn)”，慢慢穩(wěn)住，至于能不能漲，還要看后續(xù)的行情，但起碼不會(huì)再像以前那樣，一天一個(gè)價(jià)往下跌了。

第三個(gè)影響，樓市的分化會(huì)越來(lái)越明顯。什么意思呢？就是不是所有的房子都會(huì)穩(wěn)住，核心城市、核心地段、品質(zhì)好的小區(qū)，價(jià)格會(huì)率先穩(wěn)住，甚至可能小幅上漲，因?yàn)檫@些房子稀缺，業(yè)主惜售，想買(mǎi)的人又多；但那些遠(yuǎn)郊、老舊、沒(méi)什么配套的房子，價(jià)格可能還會(huì)繼續(xù)跌，因?yàn)檫@些房子沒(méi)人愿意要，業(yè)主就算想賣(mài)，也很難賣(mài)出去。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，以后的樓市，“好房子越來(lái)越值錢(qián)，差房子越來(lái)越難賣(mài)”，這種差距會(huì)越來(lái)越大。

最后，跟你們說(shuō)說(shuō)我個(gè)人的觀點(diǎn)。

第一句，業(yè)主不愿賣(mài)房，真的不能怪他們，說(shuō)白了就是“不想虧”。咱們普通人買(mǎi)一套房子，耗盡了一輩子的積蓄，供了幾十年的月供，誰(shuí)也不想虧著把房子賣(mài)掉，誰(shuí)也想守住自己的家底，這是最正常、最真實(shí)的心態(tài)，換做是我，我也會(huì)這么做。

第二句，樓市急跌的日子過(guò)去了，但也不是要迎來(lái)普漲，未來(lái)的行情，就是“穩(wěn)”，就是“分化”。咱們普通人，不用再為房?jī)r(jià)暴跌而恐慌，也不用想著靠買(mǎi)房暴富，房子最終還是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒作的。

你們身邊有沒(méi)有這樣的業(yè)主？比如你鄰居，本來(lái)要賣(mài)房，現(xiàn)在又不賣(mài)了；或者你去看二手房，遇到過(guò)業(yè)主咬價(jià)不松口的情況？可以在評(píng)論區(qū)聊聊你們的經(jīng)歷，說(shuō)說(shuō)你們對(duì)這件事的看法。

關(guān)注我，后續(xù)我再跟你們嘮嘮，這種行情下，咱們普通人該怎么看待房產(chǎn)，該怎么守住自己的家底，不踩坑、不迷路。