探索金融支持危舊房改造，助力城市更新高質(zhì)量發(fā)展｜銀行與保險(xiǎn)

文/中國農(nóng)業(yè)銀行荊州分行黨委委員、副行長劉云濤

危舊房改造是城市發(fā)展到新階段提出的新命題。加快推進(jìn)危舊房改造，是推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展的重要內(nèi)容和應(yīng)有之義。危舊房改造離不開金融支撐與保障，從目前危舊房改造融資實(shí)踐探索看，還存在一些挑戰(zhàn)與難點(diǎn)挑戰(zhàn)，需要以有解思維構(gòu)建危舊房改造融資新模式。

危舊房改造是城市發(fā)展到新階段提出的新命題。所謂“危舊房”，一般涵蓋城鎮(zhèn)建成區(qū)內(nèi)“不安全、不成套、不配套、不完善”的房屋，主要為建筑結(jié)構(gòu)差、建成年代較早、失養(yǎng)失修失管、功能不全、存在安全隱患、居民改造意愿強(qiáng)烈的住房。城市發(fā)展進(jìn)入城市更新的重要階段，由大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重，人民對美好居住生活的需要從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”。

加快推進(jìn)危舊房改造，是推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展的重要內(nèi)容和應(yīng)有之義，既是強(qiáng)功能、增福祉的“民生工程”，也是防風(fēng)險(xiǎn)、除隱患的“安全工程”，更是擴(kuò)投資、穩(wěn)增長的“發(fā)展工程”。2025年《政府工作報(bào)告》明確提出，“加力實(shí)施城中村和危舊房改造”。危舊房改造離不開金融支撐與保障，從目前危舊房改造融資實(shí)踐探索看，還存在一些挑戰(zhàn)與難點(diǎn)挑戰(zhàn)，需要以有解思維構(gòu)建危舊房改造融資新模式。

危舊房改造融資內(nèi)在邏輯

底層邏輯——土地一二三級(jí)聯(lián)動(dòng)。城鎮(zhèn)危舊房改造主要運(yùn)用拆除重建等方式實(shí)現(xiàn)重大房屋安全隱患清零和城市功能提升，一般涉及拆遷與建設(shè)兩個(gè)階段。按照地方政府隱性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范化解相關(guān)規(guī)定，銀行不得提供以預(yù)期土地出讓收入作為企業(yè)償債資金來源的融資。作為分段實(shí)施的危舊房改造銀行融資貸款，銀行為土地一級(jí)開發(fā)融資以土地出讓收入作為還款來源存在合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)，必須以二級(jí)建設(shè)開發(fā)收入甚至三級(jí)運(yùn)營管理收入作為一二級(jí)整體開發(fā)的還款來源。融資方案的核心在于借鑒城市更新改造貸款模式，將項(xiàng)目一級(jí)開發(fā)與二級(jí)建設(shè)實(shí)施主體通過合理合規(guī)的方式統(tǒng)一起來。如實(shí)施用地預(yù)申請制度，通過預(yù)出讓機(jī)制明確意向用地單位，將城鎮(zhèn)危舊房改造項(xiàng)目分段實(shí)施主體進(jìn)行統(tǒng)一，為市場化融資釋放政策空間、搭建底層邏輯。

商業(yè)邏輯——多元實(shí)現(xiàn)資金平衡。銀行信貸投放的商業(yè)邏輯是通過向貸款主體放貸實(shí)現(xiàn)獲利，前提是項(xiàng)目能夠?qū)崿F(xiàn)整體資金平衡，有明確的還款來源能夠覆蓋貸款本息。城鎮(zhèn)危舊房改造資金以項(xiàng)目實(shí)施主體籌集為主，財(cái)政給予獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)助支持，鼓勵(lì)產(chǎn)權(quán)單位和居民適當(dāng)出資，通過市場化運(yùn)作，布局傳統(tǒng)業(yè)態(tài)、衍生業(yè)態(tài)、新興業(yè)態(tài)等向區(qū)域內(nèi)人口提供服務(wù)獲得收益作為還款來源。市場化收入包括共有產(chǎn)權(quán)房租賃及銷售收入，保障性租賃住房租賃收入，停車位、充電樁等小區(qū)內(nèi)經(jīng)營性收入和小區(qū)外配套經(jīng)營性收入。城鎮(zhèn)危舊房改造項(xiàng)目通過土地一二三級(jí)聯(lián)動(dòng)運(yùn)作，多元化市場運(yùn)營實(shí)現(xiàn)資金平衡。

實(shí)踐邏輯——機(jī)制激勵(lì)多方共贏。融資實(shí)踐中，相關(guān)利益主體往往各有訴求，如政府和項(xiàng)目實(shí)施主體希望金融機(jī)構(gòu)能夠?qū)ξＥf房改造項(xiàng)目提供長周期、低利率的貸款支持，拉長周期，減緩償貸壓力；商業(yè)銀行希望在風(fēng)險(xiǎn)可控前提下實(shí)現(xiàn)最大收益。政府通過激勵(lì)機(jī)制設(shè)計(jì)可以實(shí)現(xiàn)多方共贏。政府財(cái)政部門可實(shí)施財(cái)政資金存放分配機(jī)制引導(dǎo)商業(yè)銀行提供長周期、低利率貸款支持。如以當(dāng)?shù)爻菂^(qū)住宅專項(xiàng)維修基金資金為標(biāo)的，按照各商業(yè)銀行投放危舊房改造貸款占比為核心指標(biāo)測算各行住房維修基金存款存放比例進(jìn)行分配，為商業(yè)銀行提供低成本的存款資金支持，激勵(lì)引導(dǎo)銀行機(jī)構(gòu)加大信貸投放。社區(qū)通過融入“共同締造”理念，帶動(dòng)改造區(qū)域內(nèi)居民出資.....

付費(fèi)￥5

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來源 | 《清華金融評論》2026年2月刊總第147期

編輯 | 周茗一

審核丨丁開艷

責(zé)編 | 蘭銀帆

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