地產(chǎn)清算排雷 深圳擬800億救助萬(wàn)科？

一邊是地產(chǎn)大清算步入高潮，一邊是深圳正在擬定800億的救助萬(wàn)科的方案。

據(jù)財(cái)新報(bào)道，昔日房地產(chǎn)領(lǐng)軍人，萬(wàn)科集團(tuán)前任董事長(zhǎng)郁亮，疑似已經(jīng)失聯(lián)半月。

1月28日早間，財(cái)新網(wǎng)在其網(wǎng)站主頁(yè)顯著位置發(fā)表文章，題目是：昔日領(lǐng)軍人疑似失聯(lián)，萬(wàn)科緣何陷入員工跟投糾紛。文章披露，昔日房地產(chǎn)頭部企業(yè)萬(wàn)科集團(tuán)前任董事長(zhǎng)郁亮似乎已經(jīng)失聯(lián)半個(gè)月。

根據(jù)最新報(bào)道信息，萬(wàn)科原董事長(zhǎng)郁亮突然更新動(dòng)態(tài)，在2026年1月28日左右給一個(gè)長(zhǎng)隆野生動(dòng)物園的視頻點(diǎn)了“在看”，這是他自退休后的首次公開(kāi)動(dòng)態(tài)，引發(fā)了市場(chǎng)廣泛關(guān)注。

令外界意想不到的是，連萬(wàn)科的創(chuàng)始人王石又突然被傳失聯(lián)。

這一切緣起1月底，萬(wàn)科公告2025年凈利潤(rùn)巨虧約820億，讓一切風(fēng)吹草動(dòng)變得異常敏感起來(lái)。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵時(shí)刻，相關(guān)的大清算也步入了高潮。而恰在此時(shí)，傳出深圳市政府正在擬定總值800億元的救助萬(wàn)科方案。

01

累計(jì)2100億利潤(rùn)兩年虧光

據(jù)報(bào)道，深圳市政府據(jù)報(bào)正在擬定總值800億元的救助方案，試圖幫助房地產(chǎn)巨頭萬(wàn)科擺脫困境，防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步外溢。

知情者說(shuō)，正在擬定的救助方案尚處于非常初步的階段，包括向萬(wàn)科定向增發(fā)200億元的股票。

而在救助萬(wàn)科之前，最大的事情就是要對(duì)萬(wàn)科的歷史問(wèn)題進(jìn)行清算。

從2006年至2023年，萬(wàn)科累積了差不多3000多億元的利潤(rùn)。

2006年，萬(wàn)科僅有20億元的利潤(rùn)，到了2012年，萬(wàn)科的利潤(rùn)已經(jīng)站上了100億元的規(guī)模，2016年更是突破了200億元的利潤(rùn)，2020年，萬(wàn)科的利潤(rùn)最高峰是415億元。18年間，萬(wàn)科累計(jì)利潤(rùn)3300多億元，其間累計(jì)分紅了1200億元，還剩下2100多億元。

可為什么到了2024年，萬(wàn)科竟然虧了495億元，是上市以來(lái)首次虧損；2025年，萬(wàn)科再次預(yù)虧820億，創(chuàng)下A股房企虧損的紀(jì)錄。

有2100億元利潤(rùn)的萬(wàn)科，2025年甚至沒(méi)有錢(qián)來(lái)還債，賬上資金缺口超900億元，全靠深鐵前后10余次輸血超300億，才避免了萬(wàn)科財(cái)務(wù)暴雷。

不僅沒(méi)錢(qián)還債，2024-2025兩年虧損了1300億。那么一個(gè)大大的問(wèn)題是，萬(wàn)科這么多年累積的利潤(rùn)去哪里了？

當(dāng)然，單純看2100多億利潤(rùn)很多，卻只不過(guò)是賬面上的數(shù)字，真實(shí)的情況是，錢(qián)被萬(wàn)科給造完了。這些利潤(rùn)絕大部分又被萬(wàn)科變成了土地、房子和新項(xiàng)目。

萬(wàn)科手頭的存貨有4200多億，還有各種多元化投資，都是萬(wàn)科利潤(rùn)的吞金獸。

萬(wàn)科物業(yè)累計(jì)投入超 500 億元；商業(yè)地產(chǎn)，印力集團(tuán)，當(dāng)初的并購(gòu) + 運(yùn)營(yíng)投入超 300 億元；長(zhǎng)租公寓泊寓，累計(jì)投入也超過(guò) 400 億元；物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目，萬(wàn)緯物流，累計(jì)投入超 300 億元；還有冰雪、教育等，累計(jì)投入超 500 億元。

這些多元化投資當(dāng)中，除了萬(wàn)物云每年產(chǎn)生利潤(rùn)以外，其他對(duì)外出售基本上都只剩下零頭。單以萬(wàn)科處理掉的冰雪項(xiàng)目看，萬(wàn)科虧損就超過(guò)400億元。

萬(wàn)科過(guò)去 20 年的利潤(rùn)表，酷溫制作。

02

大救助之前的清算

在巨虧面前，萬(wàn)科的大清算是不可避免的。

因而，此時(shí)萬(wàn)科前董事長(zhǎng)郁亮疑似失聯(lián)就好理解。

郁亮曾經(jīng)對(duì)于萬(wàn)科，是有著符號(hào)意義的。1990年，時(shí)年25歲的郁亮入職萬(wàn)科，這一干就是36年，直到今年1月初退休。此前，他是僅次于萬(wàn)科創(chuàng)始人王石的二號(hào)人物。

郁亮曾作為萬(wàn)科總經(jīng)理，提出十年千億戰(zhàn)略。其后，萬(wàn)科一直領(lǐng)跑地產(chǎn)行業(yè)10余載。但因?yàn)閷毴f(wàn)之爭(zhēng)，2017年，萬(wàn)科引入深鐵之后，王石出局，郁亮出任萬(wàn)科的董事長(zhǎng)。

但隨著地產(chǎn)行業(yè)危機(jī)出現(xiàn)，曾經(jīng)的三好生萬(wàn)科也出現(xiàn)了財(cái)務(wù)危機(jī)，2025年1月，萬(wàn)科出現(xiàn)巨大虧損，深鐵集團(tuán)作為第一大股東派駐高管實(shí)質(zhì)接管公司經(jīng)營(yíng)，郁亮辭去了萬(wàn)科董事會(huì)主席的職務(wù)，留任萬(wàn)科執(zhí)行副總裁的職務(wù)。

此后，深鐵為了化解萬(wàn)科的債務(wù)危機(jī)，先后十余次給萬(wàn)科輸血，累計(jì)向萬(wàn)科借款269.3億元，但依然沒(méi)有能夠挽救萬(wàn)科的頹勢(shì)。

直至一聲驚雷炸醒了一眾吃瓜群眾。今年1月30日，萬(wàn)科公告稱(chēng)2025年巨虧820億元。

萬(wàn)科2025年1月發(fā)布2024年巨虧495億之后，萬(wàn)科前總裁祝九勝就被帶走調(diào)查。隨后，2025年9月網(wǎng)傳深鐵過(guò)來(lái)萬(wàn)科救火的前董事長(zhǎng)辛杰被帶走調(diào)查，隨后，辛杰回歸后就遞交了辭任萬(wàn)科董事長(zhǎng)的報(bào)告。

如今，萬(wàn)科再度大虧，強(qiáng)震更超2025年：不僅郁亮疑似失聯(lián)，就連萬(wàn)科創(chuàng)始人王石都被傳失聯(lián)。

據(jù)界面新聞報(bào)道，王石在朋友圈和視頻主頁(yè)更新了最新動(dòng)態(tài)，疑似回應(yīng)失聯(lián)傳言。王石在發(fā)布的騎行視頻中專(zhuān)門(mén)標(biāo)注了時(shí)間為1月30日，當(dāng)日他在深圳馬巒山騎行14.44公里，歷時(shí)兩個(gè)小時(shí)。

雖然無(wú)法理解18年利潤(rùn)2年虧完，可現(xiàn)實(shí)是，萬(wàn)科多元化的業(yè)務(wù)吞噬了大把的利潤(rùn)，還有市場(chǎng)下行，大量的存貨計(jì)提了信用減值和資產(chǎn)減值的損失。

比如說(shuō)，已經(jīng)處理掉的萬(wàn)科冰雪項(xiàng)目虧掉了400多億，萬(wàn)科泊寓累計(jì)虧損已經(jīng)超過(guò)120億元。

在萬(wàn)科820億元巨虧的公告里面也提到四點(diǎn)原因：1、結(jié)算規(guī)模顯著下降，毛利率處于低位；2、新增計(jì)提了信用減值和資產(chǎn)減值；3、部分經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)扣除折舊攤銷(xiāo)后整體虧損，以及部分非主業(yè)財(cái)務(wù)投資虧損；4、部分大宗資產(chǎn)交易和股權(quán)交易價(jià)格低于賬面值。

因而，萬(wàn)科的盈虧同源，當(dāng)年敢把利潤(rùn)大把投入進(jìn)去，才會(huì)在市場(chǎng)好的時(shí)候大把賺錢(qián)，如今市場(chǎng)不好，資產(chǎn)大幅減值，虧損也是意料之中的事情。

不過(guò)，深圳敢于再投入800億救助萬(wàn)科，顯然是看準(zhǔn)了在房地產(chǎn)止跌企穩(wěn)后，萬(wàn)科現(xiàn)在的虧損能夠很快變回利潤(rùn)。但是在這之前，清算是不可避免的，總要把萬(wàn)科的漏洞堵上，才好大膽地再投入。

03

風(fēng)險(xiǎn)出清或迎新生

不只是萬(wàn)科，在地產(chǎn)行業(yè)即將進(jìn)入新的拐點(diǎn)之時(shí)，其他房企也在大清算。

2026年2月2日起，多家媒體報(bào)道稱(chēng)，新鴻基地產(chǎn)執(zhí)行董事馮秀炎已被公司停職。據(jù)透露，停職決定發(fā)生2026年1月底，其原因疑與她在上海環(huán)貿(mào)iapm商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)監(jiān)管有關(guān)，據(jù)稱(chēng)涉及營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)招標(biāo)、廣告資源投放及品牌合作等業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)中可能存在的問(wèn)題。截至目前，新鴻基地產(chǎn)官方對(duì)此報(bào)道拒絕置評(píng)或暫無(wú)正式回應(yīng)。

此前的案例還有，2025年5月，中國(guó)香港國(guó)際機(jī)場(chǎng)上演戲劇性一幕：綠城中國(guó)前董事會(huì)主席張亞?wèn)|在登機(jī)口前被有關(guān)部門(mén)“精準(zhǔn)攔截”。據(jù)多方消息，他當(dāng)時(shí)正準(zhǔn)備飛往加拿大，試圖在辭職兩個(gè)月后悄然離境，但行程戛然而止。

曾經(jīng)的綠城"救世主"，張亞?wèn)|掌舵綠城中國(guó)7年薪酬超7100萬(wàn)元，遠(yuǎn)高于體制內(nèi)的收入，卻因激進(jìn)擴(kuò)張導(dǎo)致利潤(rùn)腰斬，2024年綠城利潤(rùn)暴跌48.8%，激進(jìn)擴(kuò)張埋下的雷，終需有人擔(dān)責(zé)。

不只是國(guó)有房企，民企也在進(jìn)行著清算。2025年1月20日，正榮地產(chǎn)實(shí)控人歐宗榮于因涉嫌違法犯罪被依法采取強(qiáng)制措施；

2025年8月18日，萬(wàn)通發(fā)展實(shí)控人、董事長(zhǎng)王憶會(huì)收到北京市公安局的拘留通知；

2025年8月22日，泰禾集團(tuán)股份有限公司公告稱(chēng)，公司董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理黃其森因涉嫌違法被遼寧省新民市監(jiān)察委員會(huì)實(shí)施留置措施。黃其森曾于2022年3月因關(guān)聯(lián)案件被帶走配合調(diào)查，同年11月回歸崗位。此次留置是其第二次被監(jiān)察機(jī)關(guān)調(diào)查，具體涉嫌違法細(xì)節(jié)尚未公開(kāi)。

新三板上市物企金新城發(fā)布公告，公司實(shí)際控制人之一許培新被上海市公安局浦東分局實(shí)施強(qiáng)制措施并立案調(diào)查，具體事由未公開(kāi)。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的深度出清與結(jié)構(gòu)重塑是行業(yè)發(fā)展到一定階段的必然選擇，是為行業(yè)排雷，只有推動(dòng)房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出清，房地產(chǎn)市場(chǎng)才會(huì)迎來(lái)新生。

因而，未來(lái)萬(wàn)科的大規(guī)模救助方案實(shí)錘之時(shí)，也將會(huì)是房地產(chǎn)市場(chǎng)重新走上健康發(fā)展軌道之時(shí)。

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