瑞銀-中國房地產調查：情緒低迷，分化顯著（二）

2025年第二季度開始房價持續下跌，一線城市引領了近期的疲軟。

在過去六個月里，53%的受訪者表示所在社區的房價有所下降，高于四月份的46%，并創下歷史新高。一線城市的房價下跌最為明顯，有62%的受訪者表示房價下降，顯著高于2025年四月的44%，仍有78%的受訪者表示房價拐點未至。

官方數據顯示截至2025年12月，70城的新建和二手住宅均價較高點分別下降了超過12%和21%（部分城市價格下跌幅度更大）。在過去六個月報告房價下降的受訪者中，有39%的人表示房價下跌降低了他們的購房意愿，部分原因是擔心未來房價進一步下跌，這一比例超過了29%的人認為房價下跌是購房機會（盡管較2025年四月的17%有所上升）。

分析：表示所在社區房價下跌的比例較去年上升了7%（歷史新高），這個數據是很貼近大家的真實感受，房價在去年四季度的這一波下跌確實兇猛，我在二線城市都能隔屏感受到一線城市的陣陣寒意。而一線城市的數據也證明了這一點，高達62%的一線城市受訪者感受到房價下跌，較去年足足高了18%。

重要的是仍有78%的人認為房價拐點未至，不過也不用過于擔心，因為上一篇已經證實了隨著房價下跌越來越多人具備買房能力，但他們想以更低的價格買房，因此短期看跌房價。數據也印證了這一點，39%的人表示是因為房價下跌而不敢買，這一比例遠超29%認為房價下跌是抄底機會的比例（但這一比例在快速增加），或許等后續認為抄底是機會的比例高于不敢買的比例之后，房價才會迎來真正的長期反轉。

對未來房價進一步下跌的預期仍然較高。

展望未來，42%的受訪者預計未來12個月房價將進一步下降，與2025年4月和2024年9月持平，且顯著高于預計房價上漲的19%（盡管高于2025年4月的15%）。在經歷了數年的價格下跌后，35%的受訪者（預計未來房價下跌的人）預計房價將比當前水平下降不到10%，47%的人預計下跌幅度為10-20%。超過一半的人預計價格將在2026年觸底（上半年25%，下半年32%），而34%的人則預計在2027年或更晚。

圖4：房價持續下跌，大多數人預計下跌將繼續

分析：42%的人認為今年房價將繼續下降，遠高于19%認為今年房價將上漲的比例（雖然這一比例在增加），相信這19%的人里面大多數是剛買完房等漲的，所以這個調研還是很真實的。

具體到看跌的幅度，絕大多數人認為今年房價跌幅在20%以內，我覺得大概率會在10%左右，至少跌幅比去年會小很多。關于房價觸底的時間點，25%的人認為在今年上半年，32%認為在今年下半年，34%認為在2027年或更晚，其實關于這個問題居民的意見沒多大參考價值，因為這是個遠期的經濟問題，投行目前的一致預期大概是在2026年底至2027年三季度期間觸底，當然預期會隨情況變化而更新。

三線城市的房價預期雖小幅改善，但仍脆弱。

三線城市中60%受訪者預計房價將在2026年觸底，二線城市為50%，一線城市為40%，三線城市中21%的受訪者預計明年房價會上漲（四月份為15%，42%仍預計房價將下跌）。在二線和三線城市中，比起四月份的調查，更大比例的受訪者認為價格下降會刺激購房意愿，因為價格可能接近底部，盡管價格持續下跌總體仍抑制購房意愿。然而鑒于2025年11月和2026年1月的最新疲軟市場數據，這種積極情緒的改善仍顯脆弱，其穩健性和可持續性仍不明朗。

圖5：三線城市報告了更好的價格預期，而一線城市價格大幅下跌

分析：和上一篇中說的一樣，目前三線城市的房價預期反而是最好的，原因有兩個，第一是三線城市之前跌的本來就比高線城市要多很多，第二是去年四季度一線城市的一波加速下跌目前還沒有傳導至二線和三線城市。但我覺得在宏觀環境沒有轉暖的前提下三線城市房價很難獨自支棱起來，預期改善很可能只是暫時的。

負面的財富效應可能進一步抑制家庭消費。

52%的受訪房主表示目前房價低于其購入價格（即賬面虧損），相比2025年4月的47%略有上升，而仍有36%的受訪者報告賬面盈利。特別是在一線城市中，報告賬面虧損的受訪者明顯增加（55%，相比4月的37%，增加18%），而二線（增加9%）或三線城市（增加3%點）的增長幅度則較為溫和。

鑒于住房存量價值占家庭總資產的50-60%，房價的低預期表明家庭消費仍面臨壓力。調查顯示即便貸款利率下降，按揭負擔并未明顯減輕，受訪者將27.1%的月收入用于還貸，略高于2025年4月的26.5%和2024年9月的25.7%，部分反映了收入增長放緩。賬面虧損增加以及仍然較高的債務償付壓力相結合，意味著家庭消費仍受制約，盡管近期股市反彈可能為部分家庭提供一定緩解（但并非普遍適用）。

圖 7：一線城市賬面損失顯著增加

分析：房價下跌抑制消費這點老生常談了，特別是一線城市在去年四季度領跌后可以預見后續二三線城市會陸續受到影響，那么消費持續回暖的邏輯也就不存在了。有人會說股市反彈也會有正面的財富效應，但要知道炒股的人才多少，大多數人的資產還是集中在房子里，即使不考慮房價下跌對經濟的連鎖反應，僅僅是家庭財富縮水（資產負債表破壞）就足以導致消費萎靡，所以房價真正的拐點仍然需要政策支持和較長時間去磨。