老破小可自主更新！南昌新規來了！

目前，相關部門公布了南昌市城市更新若干規定（征求意見稿）

本市行政區域內的城市更新活動，適用本規定；法律、行政法規以及江西省地方性法規另有規定的，從其規定。

本市、縣（區）城鎮開發邊界內進行的城市空間形態、功能品質持續完善的建設和治理活動。實行“留改拆”并舉，以保護傳承、活化利用和有機提升為主。

片區策劃方案經報請市、縣人民政府同意批準后組織實施。

城市更新項目庫由實施主體申報，并實行常態申報和動態管理。城市更新項目庫作為申報城市更新政策性資金的重要依據。

鼓勵物業權利人自行或者以租賃、轉讓、入股、聯營等方式實施更新改造， 在 符合相關規劃和要求的前提下 ， 合理利用土地資源，改善生產生活環境，推動存量資源提質增效。

鼓勵社會資本參與城市更新活動。市、縣（區）人民政府應當建立激勵引導機制，支持市場主體探索開展以租賃方式取得的國有建設用地使用權抵押融資、項目收益權質押等金融創新，激發市場主體活力。鼓勵金融機構為城市更新項目的建設、運營等提供長周期、低利率的信貸支持。

征求意見中具體要求如下：

保障居民基本生活需求、補齊城市短板而實施的垃圾收集房、公共廁所、變電房(配電室)、開關站、開閉所、風雨連廊、利用地下空間或建筑首層改造為產權歸全體業主所有的公共活動用房、按要求增設的老年人日間照料中心、社區用房以及老舊住宅成套化改造等城市更新項目，在對周邊不產生負面影響的前提下，其新增建筑規模可以不計入規劃容積率。

為滿足安全、環保、無障礙標準等要求，對于增設必要的樓梯、電梯、公共走廊、無障礙設施、風道、外墻保溫等附屬設施以及景觀休息設施等城市更新項目，其新增建筑量可以不計入規劃容積率。

城市更新項目可以依法采取劃撥、出讓、租賃等方式配置國有建設用地。鼓勵通過彈性年期出讓或者租賃方式供地，符合條件的可以根據需要依法辦理續期，包括續期在內的土地使用年限不得超過法律、行政法規規定的最高出讓年限或者租賃年限。

城市更新項目涉及繳納或者補繳土地價款的，應當以市場評估價為基礎，考慮土地整理投入、移交的公益用地或者建筑面積、配建的基礎設施或者公共服務設施、多地塊聯動改造等成本，綜合確定土地價款。土地價款可以分期繳納，繳清期限按照有關規定執行。

城市更新項目地塊內及周邊難以單獨開發的零星國有建設用地，可以與相鄰地塊一并出具規劃條件，依據土地用途采取劃撥、協議出讓等方式進行土地供應，實施集中改造。

城市更新項目內既有建筑需要保留的，應當在項目實施方案中明確保留建筑整體處置方案，按照程序納入建設用地使用權有償使用合同或者劃撥決定書，并依法履行相關規劃、建設和不動產登記等程序。

對城市更新項目無法達到建筑間距、建筑退距、建筑面寬、建筑密度、日照時間、綠地率、機動車停車位以及機動車出入口等現行標準和規范的，可以在保障公共安全的前提下，按照改造后不低于現狀的標準進行更新。

城市更新應當確保消防安全，符合法律法規以及國家和省消防技術標準。既有建筑改造無法執行現行消防技術標準的，按照尊重歷史、因地制宜的原則，應當不低于原建造時的標準；或者采用消防性能化方法進行設計，符合開展特殊消防設計情形的，應當按照有關規定開展特殊消防設計專家評審。鼓勵運用新技術、新產品、加強性技術措施等提升消防安全條件。

在滿足詳細規劃要求的前提下，利用自有用地，且不改變原有建筑使用功能、不改變土地用途、不影響周邊利害關系人合法權益的政府投資類城市更新項目，無需出具規劃條件。

在符合國土空間規劃和用途管制的前提下，允許存量用地轉換為以原用途為主導的混合用地，市自然資源部門應當會同住房城鄉建設部門制定土地混合開發利用和存量建筑功能轉換具體規則，報市人民政府同意后實施。

利用存量土地、房產資源發展國家和省級支持的新產業新業態，在國家規定的過渡期限內，不改變原用地主體及規劃條件，納入片區策劃方案報市、縣人民政府批準后，可以辦理建設工程規劃許可和建筑工程施工許可手續，暫不辦理用地手續和不動產登記。

過渡期滿后，符合產業發展方向和履約監管要求的，依法依約定按照新用途辦理用地手續；不符合要求的，按約定恢復原有土地用途。、

老舊廠房更新改造的，在符合規范要求、保障安全的基礎上，納入片區策劃方案批準后可以合理利用廠房內部空間進行加層改造。

為改善居民居住條件，對國有建設用地上的老舊住房，在符合相關規劃、片區策劃和有關要求的前提下，業主可以按照自愿原則，提出自主更新需求。市人民政府住房城鄉建設部門應當會同自然資源規劃部門制定老舊住房自主更新的指導意見。

縣（區）人民政府應當統籌推進本轄區內老舊住房自主更新工作，完善配套基礎設施和公共服務設施，保障市政基礎設施的改造資金。鄉（鎮）人民政府、街道辦事處應當了解老舊房屋實施自主更新的需求，根據相關主體申請或者項目需要，推進項目實施。符合條件的業主可以按照規定提取住房公積金或申請公積金貸款。

城市更新項目應當權屬合法、界址清晰、面積準確，項目實施更新后，依法辦理不動產登記。可以按照產權調整協議等約定，預編不動產單元，為原所有權人、抵押權人等權利主體辦理預告登記，保障原權利主體的不動產合法權利。對于老舊住房自主更新項目，可以采用直接按戶首次登記的方式辦理不動產登記。

不動產登記機構應當靈活采用不同登記類型，保障產權歸集。對于有償使用合同或者劃撥決定書中已明確建筑物權屬、界址、面積、用途等信息的，不動產登記機構辦理登記時，不得要求申請人重復提交相應材料。

涉及利用歷史建筑的城市更新項目，在不損害其核心歷史文化價值與風貌特征，且滿足結構、消防安全等要求的前提下，可以依法通過加建、改建、增設設施等方式，適應現代生產生活需要。

如有意見或失實的歡迎聯系：18170092920（微信同號）

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