好房子系列報告 | 2025北京「好房子」發展實踐（市場&政策篇）

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當前，中國住房市場已告別總量短缺階段，行業核心議題已轉向居住品質的全面提升，“好房子”時代已經到來。2025年，“好房子”首次寫入政府工作報告，明確推動建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，這一要求也成為構建房地產發展新模式的關鍵抓手。后續中央一系列政策密集出臺、持續發力，為行業從規模擴張轉向高質量發展指明了清晰方向。

從市場端來看，“房子難賣”與“好房子難求”現象并存。這背后，是行業邏輯的根本性轉變，住房價值正從過去的看重面積、區位等基礎維度，逐步轉向由長期居住體驗和綜合品質來定義。面對這一趨勢，重點房企積極順應政策導向與市場需求，從產品標準制定、前沿技術應用到服務模式創新，全方位推進“好房子”體系的搭建與落地。

作為長期深耕房地產行業的研究者與見證者，中指研究院近年來一直聚焦“好房子”相關研究。2024年，我們結合行業實踐與市場需求，系統提煉出“好房子”應具備安全耐久、健康舒適、綠色低碳、智慧科技、全齡友好、協調美觀六大特征。2025年，我們進一步組織業內專家開展項目評審，助力典型案例推廣與優秀經驗交流。

北京的市場實踐向來具有行業風向標意義。其強勁的購買力、多元的改善性需求以及對品質與創新的高標準，使其成為檢驗與引領“好房子”落地的前沿陣地，并已涌現出一批具備代表性的標桿項目。

基于此，本報告旨在系統梳理北京“好房子”建設的最新進展，從市場特征、政策支持、企業實踐與項目案例等多維視角進行分析總結。因報告內容篇幅較長，本報告將摘取部分內容，分上、中、下三篇進行推送，以期為行業呈現一份立足北京、可供行業參考的實踐總結。

市場特征

1、高端市場韌性：北京購買力穩居全國前列，總價千萬以上新房成交增長

北京千萬級以上新房銷量穩居全國第二，高端市場韌性凸顯。根據中指數據，2025年全國重點城市中，千萬級新房銷售套數超100套的城市共25個。從整體表現來看，25城新建住宅成交套數同比下降22%，而千萬級高端產品僅微降2%，表現顯著優于整體市場。其中，北上廣深杭五大核心城市千萬級新房成交量占25城總量八成左右，北京以7102套的成交規模位居全國第二，千萬以上新房成交套數同比增幅達16%，高端改善需求釋放撐新房市場。

政策優化為改善性需求釋放提供了重要支撐。隨著“70/90”及限價政策逐步退出，核心城市高端改善產品供應明顯增加。與此同時，近年來限購、限貸持續松綁，有效激活了前期積壓的改善性需求，為高端市場注入了流動性。其中，上海作為長三角核心，憑借強大的區域輻射力，持續吸引江浙皖地區高凈值人群流入，構成豪宅市場需求的重要來源。而北京作為全國上市公司數量第一的城市，金融、科技、總部經濟等產業所集聚的高收入群體，也對高端住宅市場形成支撐。

2、市場總量與結構特征：交易總量保持平穩，二手房占比超八成

市場總量：近三年，北京新房+二手房成交量保持在22萬套左右，“十四五”時期年均為22.7萬套，與“十三五”持平，每年購房總量整體保持穩定。對比2183萬常住人口，每年住房交易量約占人口總量的1%左右。2025年，北京新建住宅+二手住宅合計成交21.5萬套/ 2094萬平，同比下降5.0%/ 3.8%。其中，全年二手住宅成交17.4萬套/ 1592萬平，同比微降0.8%/增長0.5%，而新建住宅成交4.0萬套/ 502萬平方米，同比下降19.7% / 15.1%。二手房成交量占比達81%。

新房市場：2025年，北京新建住宅各月成交量多介于3000-4000套（月均3366套），3月小陽春成交4968套/59.3萬平，為年內單月最高，5-6月在供應增加帶動下，成交均接近4000套，帶動二季度同比正增長。8月新政后，9月北京新房成交量同比轉增，但四季度市場再次轉弱。各季度北京新建住宅成交套數同比增速分別為-15%/ +10%/ -24%/ -40%。截至年末，北京新建住宅可售面積為890萬平米，同比下降7.9%；受下半年銷售放緩影響，年末出清周期延長至21.3個月，較上年末延長1.7個月，短期庫存去化仍有壓力。

二手房市場：2025年，北京二手房市場延續“以價換量”態勢。根據中指百城價格指數，2025年北京二手住宅價格下跌7.5%，并在四季度出現“補跌”行情。全年各月二手住宅成交多介于1.2-1.6萬套之間（月均14522套），3月在教育需求集中釋放帶動下，單月成交超1.9萬套，9月成交超1.5萬套，市場活躍度提升，12月“翹尾”成交1.7萬套。各季度同比增速分別為+32%/ +8%/ -3%/ -24%，受高基數影響，2025年四季度同比降幅較大。12月，北京頭部中介二手房掛牌量為13.7萬套，年末持續回落，業主預期略有修復。房源平均成交周期降至90天，存量房源去化有所加快。

3、產品分化趨勢：一二手房總價差擴大，客群出現明顯差異

北京新房與二手房在產品面積、總價段上形成明顯差異，“賣舊買新“的改善路徑面臨更高資金門檻。新房產品品質持續升級，套均總價走高，主要面向改善型客群；而二手房則呈現出總價下沉趨勢。這種分化使得改善客戶“以小換大、以舊換新”的升級鏈條需要跨越更大的資金缺口，成為影響市場流動性的關鍵因素。

面積差異：2025年北京新建住宅（不含保障房，下同）成交套均面積為125平米，其中 90-120平米戶型最高，達36%。二手住宅套均成交面積為91平米，其中60平米以下占比23%，60-90平米房源占比為40%，剛需特征顯著。

總價分化：2025年北京新建住宅套均總價為750萬元，同比上漲4%。總價1000萬以上成交7102套，同比增長16%。二手住宅在套均面積保持穩定背景下，因價格下降導致套總價回落至416萬元，同比下降7%。2025年一二手住宅套均總價價差達到333萬元，同比擴大62萬。總價300萬以下的二手房源成交6.3萬套，同比增長13%。

4、典型項目表現：核心區優質資產受追捧

2025年，北京新建商品住宅銷售金額TOP10項目銷售金額合計589.5億元，占全市份額23%。和樾望雲、建發·海晏、中建·運河玖院銷售額位居前三位。銷售額前十項目集中于海淀、朝陽、豐臺等區域。8個項目為總價千萬以上的豪宅項目，6個項目單價超10萬元/平米。TOP10項目精準滿足改善性客戶需求，大面積、高舒適度的戶型成為標配。

優質二手房小區表現驗證長期市場價值。2025年北京總價1000萬元以上的二手房成交量TOP20小區中，80%集中于朝陽與海淀。朝陽區以明星改善社區為主，項目多位于CBD輻射片區及公園景觀資源帶，兼具完善配套與居住圈層屬性。海淀區則憑借優質教育資源及產業優勢，成為家庭改善客群的置業首選。此類已建成10-20年、配套完善的品質社區，體現出高端二手房市場的核心邏輯：核心城區置業需求與優質資源深度綁定，而明星社區的共識效應與圈層屬性進一步強化了其流通優勢。

政策引領

當前，我國住房市場的主要矛盾已從總量不足轉向對更好居住品質的追求。2023年1月，住建部召開全國住房城鄉建設工作會議就提出“努力提升品質、建設好房子”。2024年，中央將“好房子”建設納入房地產發展新模式的核心任務。2025年，“好房子”首次寫入政府工作報告，推動建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，體現出行業核心任務從規模擴張向質量提升的根本轉變。

1、中央部署：確立方向與底線要求

表：2025年中央重要會議中涉及“好房子”政策的內容

戰略定位明確：2025年“好房子”首次寫入《政府工作報告》，成為促進需求釋放，推動市場止跌回穩的重要抓手，后續多次高層會議均予以強調，形成了統一連貫的政策信號。

技術標準落地：3月，住建部發布國家標準《住宅項目規范》，將“安全、舒適、綠色、智慧”的要求，具體化為層高、隔聲、電梯配置等可執行、可驗收的硬性指標，為全國住宅質量劃定了基準線。

系統協同推進：8月《關于推動城市高質量發展的意見》發布，明確將“好房子”與完整社區、城市更新等統籌考慮。這表明政策導向不僅是建造好單體住宅，更是營造配套完善、服務便捷的居住環境。

長遠路徑清晰：12月，住建部發布《關于提升住房品質的意見》，設定了面向2030年的發展目標與重點任務，與國家標準共同形成了“國家保基本、地方促提升”的推進體系，為市場提供了穩定的長期預期。

2、地方響應：因地制宜，制定更高、更適配的屬地標準

表：重點城市部分住宅設計指標對比

近兩年，全國多地陸續出臺針對性的高品質住宅設計規劃或導則，通過細化標準、因地制宜優化設計、規范建設規則等舉措，推動住宅品質迭代升級。地方標準主要呈現出兩大特點：

一是關鍵指標標準升級。多個城市在層高、臥室面積、電梯配置等核心指標上提出了高于國家標準的要求。例如，廣州、杭州對配備中央空調的住宅提出了更高的層高指引，上海要求低層住宅預留電梯井道等。這些舉措直接提升了住宅的舒適度與便利性。

二是深度結合地方實際，因地制宜。地方標準充分考慮了本地氣候、文化與安全需求。例如，廣州的標準著重應對濕熱多雨氣候，強調防潮排水與室外連廊設計；成都則針對地震設防要求，細化了外墻保溫系統的安全錨固件規定。

此外，此前多地通過優化計容規則來提高購房者獲得感，近期逐步加強對房屋附屬空間的管控。近兩年，廣州、成都等核心城市對建筑設計規劃要求、計容規則等進行調整優化，為開發企業提供了更大的發揮空間，有利于打造更為優質、實用性更強的高品質住宅項目。同時，為維護市場平穩，部分城市出臺文件對建筑設計規劃、計容規則等進行了規范，如成都明確陽臺、飄窗以及入戶花園等附屬空間的水平投影面積不大于該項目住宅計容建筑面積的30%，同時將開敞式電梯前室、外廊、空腔、鏤空、花池等此前未納入統計的空間納入計算范疇。明確計容規則，可以讓附屬空間的管控更嚴謹，避免市場通過提升得房率的方式無序競爭，降低對在售項目的干擾，平穩提升整體住房品質。

3、北京實踐：以規則創新，引導品質提升

2024年11月，?北京市規劃自然資源委?印發《北京市高品質商品住宅設計導則（試行）》，《導則》包括總則、住區規劃、建筑品質、運營維護四部分，為北京商品住宅設計樹立了總體原則和方向，其核心思想是“以人為本”和“品質提升”，主要內容概括為四個方面：

繼《北京市高品質商品住宅設計導則（試行）》發布之后，2025年2月，北京市規劃自然資源委印發《北京市平原多點地區"好房子"規劃管理相關技術要點（試行）》，前者側重住宅設計的技術指引，后者聚焦規劃管理的操作細則，二者相互銜接、互為補充，共同構成北京市推動“好房子”建設的完整政策體系。

《技術要點》適用于平原多點地區（順義區、大興區、昌平區、房山區及亦莊新城），城市副中心（通州區）可參照執行。平原多點地區是因地制宜發展新質生產力的新動力源，是全市高質量發展的新增長極，目前土地供應量約占全市的60%，空間資源和政策資源比較充足，具備率先開展試點示范的基礎條件，其建設經驗后續可逐步推廣至其他區域。

《技術要點》圍繞計容規則優化、公共服務補強、空間布局提升等重點環節，系統提出8項舉措，旨在引導建設更符合民生期待、更契合區域發展需求的高品質住宅，為“好房子”建設落地提供清晰、可操作的實施路徑。主要內容概括為以下幾點：

計容規則優化：針對住宅陽臺、架空層、風雨連廊及居住空間設計等環節，明確了具體實施細則，并優化相關容積率計算方式，有效提升實際使用面積。尤其在陽臺設計上，政策允許按需設置封閉或開敞陽臺，突破北方地區慣常的全封閉做法，促進室內外空間交互融合。

公共服務補強：鼓勵結合小區入口、入戶大堂，或依托沿街、街角首層空間配建鄰里共享公共空間，補充社區基礎公共服務功能。同時明確鄰里共享公共空間配建標準為700平方米/千戶，且該部分建筑面積不計入容積率。

空間布局提升：提出對居住用地建筑高度實施局部彈性上浮管控，支持開發商結合地塊條件與景觀資源靈活布局。例如在核心景觀區域可適度提高建筑高度以提升觀景視野，周邊則布置較低樓棟以保障采光通風，從而形成錯落有致、層次豐富的空間形態，優化城市整體風貌。

表：《北京市平原多點地區"好房子"規劃管理相關技術要點（試行）》

整體來看，《設計導則》與《技術要點》的出臺，體現了北京城市規劃管理從“一刀切”向“差異化”、從“剛性約束”向“彈性引導”轉變的創新思路。兩份文件相輔相成、協同發力，既回應了居民對高品質居住環境的迫切期待，也為開發企業打造“好房子”提供了更具針對性和可操作性的實施指引。

完整版報告請聯系獲取：010-56318000-8156

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