2026年1月中國住房租賃企業規模排行榜

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摘要：

企業動態：

· 杭州市本級規模最大的“收存轉保”項目——杭州安居寧巢Ning+峯閣店正式落地。

·城璟租住聯合投資機構收購北京順義商改租資產，北京成為其開拓全國市場的第二站。

· 保租房REITs首發與擴募穩步推進，匯添富上海地產租賃住房REIT計劃擴募。

政策動向：

· 西安發布《保障性租賃住房項目退出管理操作指引》，明確保租房退出條件及程序。

· 成都允許自有存量房源“帶租納保”。

· 多地優化人才安居政策，成都、南京、東莞、荊門等地施行租房補貼、青年驛站等政策。

市場運行：2026年1月，住房租賃市場延續淡季氛圍，50城住宅平均租金為34.00元/平方米/月，環比下跌0.45%，同比下跌3.67%；西安、北京等地租金跌幅較大。

重要關注點：上海在盤活存量資產優化保租房供給賽道，已邁入新階段。1月22日，上海首次啟動“公保簡并”試點，多個原公租房項目將統一按照保租房政策實施供應管理。2月初，上海正式開啟了收購二手住房用于保租房的探索，首批試點區域為靜安區、浦東新區和徐匯區。

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企業格局

1.規模排行

從開業規模榜來看，據中指研究院統計，2026年1月，TOP30集中式長租公寓企業累計開業房源量為142.5萬間，與2025年末基本持平。具體來看，少數民營長租企業在部分城市集中關停了一些長租公寓項目，其開業規模量有所下降；地方國企系長租企業開業規模仍保持穩中有增態勢，在TOP30中的規模占比提升至24%。

從管理規模榜來看，據中指研究院統計，2026年1月，TOP30集中式長租公寓企業累計管理房源量為202.7萬間，較2025年末減少0.6萬間。各類長租企業管理規模榜數據變化與開業規模榜類似，杭州安居集團的寧巢公寓新晉上榜。

2.企業動態

2.1建設運營

1月，地方國企積極推動保租房或人才公寓等租賃住房項目建設及開業運營工作，如寧波鄞州區姜山保租房項目、貴陽產控花溪項目、天津軌道交通集團佟樓TOD保租房東側項目等通過竣工驗收，承寓·和光熙悅社區、上海嘉定雨宸公寓、“中環桃樂居”保租房社區等項目先后入市。杭州安居寧巢Ning+峯閣店也正式落地，這是目前杭州市本級規模最大的“收存轉保”項目，可提供1232套房源。

表：2026年1月地方國企系長租企業建設運營動態

資料來源：中指研究院綜合整理

1月，招商伊敦、魔方、泊寓、自如等市場化機構運營的多層次項目先后入市，包括天津濱海壹棠、武漢雅詩閣保利濱江等服務式公寓，上海誼品鏵寓（上海新江灣城店）、成都青羊區自如寓（光華云境店）等政企合作的保租房項目，及杭州沁賢里·泊寓、烏鎮壹間公寓·桃源里等人才公寓。

表：2026年1月市場化長租運營商建設運營動態

資料來源：中指研究院綜合整理

2.2業務拓展

1月，住房租賃企業業務拓展“輕重并舉”，泊寓、世茂服務分別簽約昆明邦盛廣場、上海大眾汽車公寓項目，提供管理服務。城璟租住聯合投資機構正式完成對北京順義臨空經濟區商改租資產的收購，這是城璟租住集團以重資產模式收獲的第三個項目，也是其全國化戰略落地的第二站，項目共12棟獨立樓宇，規劃提供近2600間房源。

表：2026年1月住房租賃企業業務拓展動態

資料來源：中指研究院綜合整理

2.3融資動向

1月，公募REITs方面首發，中航北京昌保租賃住房REIT獲深交所受理，鄭州城發安居公募REITs項目公示基金管理人與專項計劃管理人中選候選人；擴募方面，華潤有巢REIT擴募份額在上交所上市，底層資產為位于上海市閔行區的有巢馬橋保租房項目；匯添富基金上海地產租賃住房REIT計劃擴募，準備購入浦東新區的璟耀和璟博兩項目。

信貸支持方面，在相關部門的推動下，河南省首筆落地的保障性租賃住房貸款在濮陽落地，許昌首筆保障性住房租賃團體購房貸款成功投放。

表：2026年1月住房租賃市場融資情況

資料來源：中指研究院整理

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政策動向

1.住房租賃市場指導與支持政策

1.1中央層面：進一步完善城市更新政策，打通政策堵點，穩定市場預期

1月20日，自然資源部、住建部聯合發布《關于進一步支持城市更新行動若干措施的通知》，早在2023年，自然資源部發布了支持城市更新的規劃與土地政策指引，有力支持了地方城市更新實踐，本次政策是對原有政策的進一步深化細化，通過政策松綁與流程優化為地方釋放政策靈活性。《通知》從六個方面提出具體措施，其中在優化過渡期支持政策中，明確符合條件的項目過渡期原則上不超過5年，過渡期滿辦理土地有償使用手續的，新增了租賃方式，有利于減輕一次性投入成本。

2025年以來，城市更新的戰略地位明顯提升，相關配套政策持續完善，助力形成城市更新“新模式”，也為各地推動城市更新提供更多指引，預計2026年將有更多政策實質性落地，從金融政策、用地政策等方面繼續給予支持，住房租賃行業也將在此過程中迎來發展機會。

表：自然資源部&住建部《關于進一步支持城市更新行動若干措施的通知》主要內容

資料來源：中指研究院 綜合 整理

1.2地方層面：規范管理與多渠道優化供給并舉，對青年人才的安居支持進一步深化

政策培育方面，成都市政府常委會議提出，暢通閑置商業用房改建為保租房工作路徑，多渠道增加保障性住房供給。上海發布三年行動計劃促進租賃等行業發展，從允許存量商務樓宇兼容租賃住房（含人才公寓）等功能、為青年人才提供租住支持、強化資金支持等多維度發力。北京在政府工作報告中強調要增加“一張床、一間房、一套房”產品供應。

規范管理方面，西安發文明確了保租房項目退出的方式及工作程序等，退出項目不得繼續享受保租房的一應政策優惠，強制退出項目需對已享受的保租房稅收優惠按規定追繳。成都出臺保租房運營管理辦法，明確保租房配租、費用、監管等管理細則，允許“帶租納保”。杭州、鄭州強化對住房租賃企業的分類管理，分別發布了企業“白名單”與違規企業名單，督促企業規范經營。月末，西安發布政策規范保租房整租事項，允許保租房項目向用人單位整體出租，并明確申請流程、用人單位審核備案、人房匹配等細則。

多渠道籌集方面，海南允許符合條件的閑置安居房項目由政府有關單位回購后用作保租房等用途，河南支持省內各地加快發行地方政府專項債券收購存量商品房用作保障性住房，海口公開征集重點產業園區范圍內新建成未出售的普通商品住房項目用作保租房，要求收購價格能確保保租房經營收入覆蓋融資運營成本。

人才安居支持方面，1月多地政策在此發力，成都出臺人才優先租住保租房、按比例給予租房補貼政策，支持將保租房用作青年驛站；南京、東莞等地為高校畢業生發放租房補貼，荊門為來荊就業、創業高校畢業生提供1-6個月不等的免費住宿。

公積金支持政策方面，南京進一步擴大提取住房公積金按月直付房租業務范圍，無住房的多子女家庭每月提取住房公積金支付房租的限額提高20%。

表：2026年1月地方出臺的住房租賃市場指導與支持政策

資料來源：中指研究院整理

2.租賃住房供應

新疆：2025年保障性住房籌集建設年度計劃全部完成開工任務，新增保租房13051套、配售型保障性住房550套，合計1.36萬套。

上海市普陀區：十四五期間累計籌集保租房房源3.2萬套（間），其中新增供應2.4萬套（間），并籌措新時代城市建設者管理者之家床位2949張。

浙江：“十四五”時期，浙江累計建設籌集公租房20.4萬套、保租房123.4萬套（間）、配售型保障性住房1.8萬套。

青海：“十四五”期間累計建設保租房1.1萬套，發放住房租賃補貼2.5萬戶，公積金支持住房消費達708.32億元。

貴陽：已籌建保租房10萬套（間）。

廣州：2026年將籌集建設保障性住房3萬套（戶）。

廣西：“十四五”期間累計建設籌集各類保障性住房和安置房295萬套（間）；2026年，將收購存量商品房1萬套以上用作保障性住房；籌集各類保障性住房2.4萬套以上。

湖南：2026年將繼續加大保障性住房供給力度，計劃全年收購存量商品房200萬平方米以上，用于保障性住房、安置房、宿舍、人才房等。

濟南：2026年濟南計劃籌集保租房3500套（間）。

青島：“十四五”期間建設籌集保租房13.56萬套（間），累計配租公租房6萬余套，發放租賃補貼3.2萬戶、5.1億元。

重慶：2025年籌集保障性住房3.1萬套。2026年計劃新籌集保租房1.2萬套，打造16個青年公寓。

寧夏：2026年計劃籌集建設保障性住房1500套，同步為3000戶家庭發放租賃補貼。

廣東：“十四五”期間，全省建設籌集各類保障性住房155.39萬套（間），建設籌集保租房134.64萬套（間）。

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市場運行

1.整體租金：1月50城住宅平均租金環比下跌0.45%，同比下跌3.67%

2026 年 1 月，住房租賃市場延續淡季氛圍，重點 50 城住宅平均租金環比繼續下跌。 根據中指 50 城住宅租賃價格指數，1月，全國50個城市住宅平均租金為34.00元/平方米/月，環比下跌0.45%，跌幅較2025年12月收窄0.15個百分點；同比下跌3.67%，跌幅較2025年12月擴大0.05個百分點。

圖：2021年7月至2026年1月50城住宅平均租金及環比漲跌

數據來源：租賃版

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2.重點城市租金：50城中49城住宅租金環比下跌，西安、北京等地跌幅較大

2026年1月，住宅平均租金環比上漲的城市個數為1個，與2025年12月持平。具體來看，北海住宅平均租金環比上漲0.79%。

2026年1月，住宅平均租金環比下跌的城市個數為49個，與2025年12月持平。具體來看，西安、北京等15個城市環比跌幅在0.5%及以上，其中西安跌幅最大，為0.92%；上海、成都等20個城市跌幅在0.3%-0.5%之間；深圳、大連等9個城市跌幅在0.1%-0.3%之間；哈爾濱、惠州等5個城市跌幅在0.1%以內。

圖：2026年1月50個城市住宅平均租金及環比漲跌

數據來源：租賃版

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重要關注點

上海是我國保租房發展的領頭羊，近期在盤活存量資產作保租房賽道，上海已經進入了新階段。

1月22日，上海首次啟動“公保簡并”試點，多個原公租房項目將統一按照保租房政策實施供應管理。2026年1月1日起，上海城方旗下馨越公寓等8個項目已率先完成轉換；普陀區旗下19個房源自1月28日起也并入了保租房體系。此次簡并并不影響現有租戶權益，合同期內租金及租期繼續按原協議履行，新租戶則按照保租房標準審核準入。準入門檻放寬至在滬合法就業且家庭人均住房面積低于15平方米的群體，不再設戶籍、收入等限制。

2月初，上海啟動收購二手住房用于保障性租賃住房工作。2月2日，上海第一批收購二手住房用于保障性租賃住房項目正式簽約，浦東新區、靜安區、徐匯區率先試點，中國建設銀行為其提供金融支持。

三個試點區域二手房收購的實施主體均為區屬企業。收購房源聚焦小戶型房源，如浦東新區明確優先內環內/2000年以前/70平以下/400萬以內房源，靜安區側重交通便捷、居住配套成熟的二手房源。收購要求中，浦東新區明確要同步購買同區新房，靜安區要求置換本區商品房，優先收購置換新房的房源。收購價格上，浦東新區明確根據市場或評估價開展。資金來源上，基本是財政資金、企業自有資金和銀行貸款的組合方式。

整體來看，上海通過“公保簡并”、“以購代建”等舉措，在有效盤活存量資產的同時，兼顧職住平衡、供需匹配等原則，進一步優化保租房供給。上海籌集保租房的思路從新建轉向存量盤活，對穩定整體租金水平也具有積極意義。

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