四年虧200億, 京城一哥跌落神壇，國資房企轉(zhuǎn)型困局何解？

又要寫首開了，數(shù)不清這是第幾次寫“京城一哥”了。

2025年首開股份業(yè)績預(yù)告出爐，累計(jì)虧損突破200億元——自從2022年虧損4.61億開始，首開的盈利曲線就一路斷崖式下滑：2023年虧損擴(kuò)大至63.39億元，2024年創(chuàng)下81.41億元的虧損紀(jì)錄，加上2025年的預(yù)計(jì)虧損69.8億，四年累計(jì)虧損已超200億元，

作為根正苗紅的老牌國資房企，首開曾憑借得天獨(dú)厚的資源優(yōu)勢，穩(wěn)坐北京房企銷售冠軍寶座，書寫了“一部首開史，半座北京城”的行業(yè)傳奇。

首開的持續(xù)虧損，有行業(yè)下行的影響，但更多的是其多年來戰(zhàn)略選擇與時(shí)代趨勢脫節(jié)的必然。

而昔日“京企一哥”如今的處境，在某種程度上，暴露了國資房企在行業(yè)轉(zhuǎn)型期的共性痛點(diǎn)。

作為國資房企的典型代表，首開的發(fā)展路徑帶著“規(guī)模執(zhí)念”與“轉(zhuǎn)型被動(dòng)”的鮮明印記，而這兩點(diǎn)，正是眾多國資房企陷入困局的核心癥結(jié)。

之前的文章里，我們說過，在地產(chǎn)黃金年代，首開為了躋身千億俱樂部，走出了兩步關(guān)鍵的棋子：

一是為分?jǐn)偙本└叩貎r(jià)風(fēng)險(xiǎn)，首開依靠國資背景與合作伙伴分一杯羹。不過，看似穩(wěn)妥的模式，卻讓其逐漸喪失了品牌話語權(quán)。二是2016年“根植北京，擴(kuò)張全國”戰(zhàn)略的提出，讓首開忽視了區(qū)域市場差異與行業(yè)調(diào)控趨勢，最終導(dǎo)致京外項(xiàng)目去化困難、存貨積壓，而北京大本營則被中海、華潤等房企趁機(jī)蠶食，2019年徹底失去北京銷冠寶座，市場份額逐年下滑。

長期以來，國資房企憑借政策、資源、融資優(yōu)勢，習(xí)慣了“靠規(guī)模賺利潤”“靠資源換增長”的發(fā)展模式，忽視了產(chǎn)品力、運(yùn)營力、盈利能力的培育。

正如首開過度依賴合作開發(fā)與規(guī)模擴(kuò)張，多數(shù)國資房企在黃金年代沉迷于拿地建房，未能建立起差異化的核心競爭力，當(dāng)行業(yè)進(jìn)入“精耕細(xì)作”時(shí)代，缺乏自主運(yùn)營能力與產(chǎn)品打造能力的短板徹底暴露。

這種“規(guī)模至上”的誤區(qū)，本質(zhì)上是對行業(yè)發(fā)展趨勢的誤判，也是國資房企轉(zhuǎn)型中最難打破的路徑依賴。

更值得關(guān)注的是，首開的轉(zhuǎn)型始終處于“被動(dòng)追趕”狀態(tài)。當(dāng)諸多頭部房企早早布局多元業(yè)務(wù)、強(qiáng)化核心能力時(shí)，首開依舊沉迷于規(guī)模擴(kuò)張，直到連續(xù)巨虧后，才被迫開啟“止血”自救。

當(dāng)然，沒人能否認(rèn)首開在轉(zhuǎn)型方面所作出的種種努力。

從2025年大刀闊斧整合19家二級開發(fā)單位、搭建統(tǒng)一商管平臺(tái)，到深耕長租公寓、養(yǎng)老等多元賽道，再到嚴(yán)控成本、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)、推進(jìn)精益管理，首開始終在試圖掙脫虧損的枷鎖。

首開不是個(gè)案，被動(dòng)轉(zhuǎn)型也是國資房企的一個(gè)共性。

總體而言，相較于民營房企，國資房企受體制機(jī)制束縛，決策效率、市場反應(yīng)速度較慢，對行業(yè)轉(zhuǎn)型的敏感度不足。

當(dāng)民營房企早早布局長租公寓、養(yǎng)老、商管等多元業(yè)務(wù)，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)、收縮非核心布局時(shí)，多數(shù)國資房企依舊堅(jiān)守單一住宅開發(fā)模式，直到出現(xiàn)大額虧損、流動(dòng)性壓力加劇，才被迫啟動(dòng)轉(zhuǎn)型。

此時(shí)，行業(yè)格局已基本定型，優(yōu)質(zhì)資源被先行者占據(jù)，轉(zhuǎn)型不僅面臨資金、人才、能力的短板，還面臨激烈的市場競爭，難度大幅增加。

但我們不能否認(rèn)，盡管首開的轉(zhuǎn)型舉措最終并未能扭轉(zhuǎn)虧損的局面，但收到了一定的成效——首開實(shí)現(xiàn)了營業(yè)收入同比增長、經(jīng)營性現(xiàn)金流由負(fù)轉(zhuǎn)正的階段性成效，融資成本也降至3.78%的低位。

猶記得，去年9月，由于宇樹科技宣布即將發(fā)起IPO，首開因間接持有宇樹科技0.3%的股權(quán)，被資本瘋狂炒作，八個(gè)交易日內(nèi)股價(jià)漲幅偏離值累計(jì)達(dá)100%，市值幾乎翻倍。

不可否認(rèn)，這場股價(jià)狂歡終究是脫離經(jīng)營基本面的題材炒作，無法改變首開的核心現(xiàn)狀，也不能掩蓋其轉(zhuǎn)型攻堅(jiān)的艱難。

但與此同時(shí)，這股炒作熱潮何嘗不是體現(xiàn)了首開在嘗試通過股權(quán)投資切入人形機(jī)器人等新興領(lǐng)域，意欲借助資本力量打破發(fā)展瓶頸、挖掘新的增長可能？

2025年的地產(chǎn)行業(yè)，正處于“風(fēng)險(xiǎn)化解、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、國資主導(dǎo)”的新周期。對于首開而言，可能四年虧200多億，是其轉(zhuǎn)型之路的一個(gè)“陣痛節(jié)點(diǎn)”。