再跌1年還是10年，今年可見分曉

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上周，老司機(jī)的文章《三道紅線取消，2026逆天改命？》被舉報(bào)遭刪除了，后來(lái)我發(fā)到了司享圈和VIP群。

我最近一直在考慮一個(gè)問(wèn)題，司享圈還要不要繼續(xù)下去？目前老司機(jī)的VIP會(huì)員規(guī)模已經(jīng)有數(shù)十人（很多不愿加群），服務(wù)VIP無(wú)疑會(huì)占用我更多的時(shí)間；今年，老司機(jī)還會(huì)花更多時(shí)間做專題研究，比如一直沒(méi)完工的《寧波別墅報(bào)告》，考察海南后的《三亞投資報(bào)告》，以及最近在著手的《寧波公寓投資報(bào)告》等。

每一份報(bào)告都需要花大量的時(shí)間去做調(diào)研，搜集和分析數(shù)據(jù)，并且給出可操作的建議，因此每一份報(bào)告的成本都很高，當(dāng)然也都非常有價(jià)值。有些高價(jià)值報(bào)告我們只能免費(fèi)開放給VIP會(huì)員，沒(méi)辦法免費(fèi)分享給司享圈會(huì)員。

這就是司享圈目前的尷尬之處：收費(fèi)門檻很低，也就無(wú)法交付高價(jià)值的內(nèi)容，目前它只能算一個(gè)興趣小組，當(dāng)然，這也是相當(dāng)高質(zhì)量的一個(gè)小組。

我現(xiàn)在的想法是維持司享圈現(xiàn)狀不變，今年仍然會(huì)在司享圈（知識(shí)星球）分享付費(fèi)文章、被刪掉的文章，以及對(duì)樓市動(dòng)向的一些點(diǎn)評(píng)，只是今年能不打算在群內(nèi)直播了。

司享圈微信群非常活躍，每天都有真知灼見，有時(shí)候，可能一個(gè)觀點(diǎn)就能值回票價(jià)。大家如果想以非常低的成本加入這個(gè)小組，請(qǐng)掃文末二維碼。

VIP會(huì)員可以免費(fèi)加入司享圈微信群，如想加群請(qǐng)私信我。

2025年，我們團(tuán)隊(duì)做了很多直播的嘗試，但都非常不成功，所以年末這段時(shí)間我停了下來(lái)，重新梳理了一下今后直播的大概方向。

今年，老司機(jī)的公開直播可能會(huì)回到之前的節(jié)奏，每個(gè)禮拜一次，時(shí)間暫定每周二晚。此外還會(huì)有不定期的專題直播，時(shí)間也可能是在中午。直播都會(huì)提前預(yù)告，如果還沒(méi)有關(guān)注“房產(chǎn)老司機(jī)視頻號(hào)”的讀者，請(qǐng)務(wù)必關(guān)注一下，以免錯(cuò)過(guò)直播提醒（點(diǎn)擊下面視頻關(guān)注）。

接下來(lái)說(shuō)說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

一直關(guān)注樓市的人可能都有種感覺，最近二手房成交熱度相當(dāng)不錯(cuò)。2025年全年，全國(guó)大中城市的二手房成交量創(chuàng)了歷史，寧波二手房也從5月開始，連續(xù)走出7個(gè)月的企穩(wěn)行情。

一個(gè)更為可喜的數(shù)據(jù)是12月到1月，二手房連續(xù)兩個(gè)月來(lái)到了3800套之上，與前幾個(gè)月相比又有約20%的提高。老司機(jī)一直認(rèn)為，寧波六區(qū)的及格線在4000套上下，如果能連續(xù)在4000套附近穩(wěn)定成交半年，價(jià)格就能確定見底了。

不過(guò)2月春節(jié)長(zhǎng)假成交量肯定會(huì)跌，值得關(guān)注的是從3-6月，成交量能不能穩(wěn)住在4000套附近，至關(guān)重要。

過(guò)去幾年，小陽(yáng)春行情都是在一季度之后就偃旗息鼓了，然后開始大半年的下跌。2026年，有機(jī)會(huì)走出歷史宿命嗎？

應(yīng)該說(shuō)，2026的條件比前兩年更好，主要是因?yàn)榉績(jī)r(jià)跌了很多，買得起的人更多了，去年下半年的二手房成交，主要還是以價(jià)換量帶來(lái)的結(jié)果。

這種成交量的反彈，沒(méi)有情緒的托舉，是非常可靠的。

那么，2026年成交量的持續(xù)反彈要靠什么？坦率的說(shuō)，老司機(jī)還找不到很充分的理由。供給端已經(jīng)充分釋放，該掛出來(lái)的房源基本都掛出來(lái)了；需求端需要收入和信心的支撐，目前這兩塊都不太理想，需求是最大的不確定。

有一個(gè)重要的補(bǔ)充客源——來(lái)自于積壓的需求——事實(shí)上現(xiàn)在仍然有不少購(gòu)房者在觀望，而沒(méi)有出手。一旦房?jī)r(jià)企穩(wěn)，或者局部微漲，這些觀望者就會(huì)入場(chǎng)，成交量就會(huì)進(jìn)一步回暖。

一個(gè)可能的路徑大概會(huì)是這樣：

3月依靠季節(jié)性行情（小陽(yáng)春），成交量重返3800-4000套附近，與此同時(shí)，政策面在3月再度釋放利好，如兩會(huì)對(duì)于房地產(chǎn)的重大定調(diào)、房貸利率補(bǔ)貼、徹底放開限購(gòu)、以及全國(guó)范圍內(nèi)的收儲(chǔ)等。

如果有切實(shí)的政策助攻，3月開始的行情可能會(huì)持續(xù)到5月甚至更久，結(jié)合現(xiàn)在很多房子已經(jīng)跌到非常有吸引力的價(jià)格區(qū)間——租金回報(bào)率已經(jīng)接近公積金貸款利率，有些甚至接近商貸按揭利率——購(gòu)買力有機(jī)會(huì)持續(xù)釋放。

但是，如果這個(gè)期間政策無(wú)所作為，甚至開倒車，可能會(huì)使得行情再度夭折，再次重復(fù)過(guò)去兩年的走勢(shì)。

當(dāng)然，即便是重復(fù)走勢(shì)，今年的跌幅也不可能更大了。

老司機(jī)為什么不悲觀？因?yàn)楝F(xiàn)在的房?jī)r(jià)，已經(jīng)讓很多中產(chǎn)處在了資產(chǎn)負(fù)債表衰退的邊緣，一個(gè)顯著的證據(jù)就是：

無(wú)論想什么辦法刺激，消費(fèi)就是起不來(lái)。

消費(fèi)起不來(lái)的核心原因正是房?jī)r(jià)大跌，中產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債表岌岌可危，他們已經(jīng)無(wú)心消費(fèi)了。而沒(méi)有了中產(chǎn)的內(nèi)需市場(chǎng)，就像一具沒(méi)有靈魂的干尸。

如果不想徹底走入衰退（局部其實(shí)已經(jīng)走入了），2026年可能是挽救中產(chǎn)財(cái)富的最后機(jī)會(huì)，危機(jī)可以在1-2年內(nèi)結(jié)束，也可以向日本一樣走個(gè)十年八年。

肉食者者應(yīng)該不至于這么熟視無(wú)睹吧？

房產(chǎn)老司機(jī)2001年開始從事房地產(chǎn)，是寧波目前收費(fèi)最高、咨詢量最大的獨(dú)立咨詢師。了解老司機(jī)的咨詢服務(wù)內(nèi)容，請(qǐng)點(diǎn)擊下面小標(biāo)簽。

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