房地產代建企業發展趨勢：分層競爭、差異化發展

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房地產代建招投標監測分析

（一）招標監測分析

2025年，通過對全國房地產招標數據監測分析，從發布數量來看，同比減少79.4%；從發布區域來看，浙江省信息發布條數最高，占比為44%，浙江省占比較高主要由于部分省份大幅減少代建類業務招標。從增速來看，2025年，除浙江省外，江蘇、貴州、安徽、吉林、海南、遼寧等省招標數量增速均較快；廣東、湖南、上海等省市占比有所下降。

圖：2024-2025年公開市場房地產代建招標公告區域占比情況

數據來源：公開市場招標公告，中指研究院綜合整理

從招標物業類型來看，住宅物業占比62%，占比最高，其中，住宅物業代建項目中，商品住宅和保障性住房為主要代建業態，部分商品住宅除代建外，還要求代建企業進行代銷。辦公物業占比16%，除代建外，部分項目要求代建方提供設計及運營服務。總的來看，當前招標信息主要以住宅、辦公類業態為主，占比達78%；學校、醫院等物業類型占比均有較大下降。

圖：2024-2025年公開市場房地產代建招標公告業態占比情況

數據來源：公開市場招標公告，中指研究院綜合整理

（二）中標監測分析

2025年，通過對全國房地產中標數據分析，房地產代建企業中標比例為82%，其中，占比較高的前四企業分別為綠城管理、藍城集團、金地管理和藍城控股。

圖：2025年公開市場房地產代建中標占比前四企業

數據來源：公開市場中標公告，中指研究院綜合整理

從房地產企業中標業態來看，住宅物業占比達76%，較2024年同期有大幅增長。一方面，住宅物業中部分商業代建管理費率較高，更受房企青睞；另一方面，房地產企業在住宅開發領域具有豐富的經驗，在項目選擇方面，更加偏向于此類業態。

圖：2024-2025年公開市場房地產代建房地產企業中標業態占比情況

數據來源：公開市場中標公告，中指研究院綜合整理

房地產代建企業發展趨勢分析

明確所屬陣營及自身資源稟賦，謹慎選擇發展戰略。代建行業受服務業內在規律影響，已形成顯著分化的“金字塔”型結構，各陣營企業特征差異明顯，需基于自身定位審慎制定發展策略。當前，行業整體呈現高度集中的競爭格局。頭部企業憑借成熟的管理體系、產品、品牌與供應鏈優勢，占據較高市場份額，但其規模增速在達到一定閾值后趨于放緩，單純追求擴張已非上策。未來應轉向精耕細作，聚焦產品精細化打造、運營效率提升、專業化能力構建與成本控制，尤其需鞏固核心區域優勢，審慎外拓，以高質量服務強化品牌護城河。中部企業處于規模快速成長期，行業排位變動活躍。該類企業需在規模擴張與能力建設之間取得平衡，避免因盲目追求增速而導致服務質量下降或管理體系承壓，應注重在增長中夯實內功，逐步構建可持續的競爭優勢。尾部企業數量眾多但規模有限，市場持續出清。其中，部分企業可圍繞特定區域或細分領域做深做專，打造難以替代的專業價值；而更多以試水心態入局者，則需明確戰略決心，通過適度規模化攤薄成本、積累經驗，否則將在激烈競爭中面臨淘汰。綜上，代建企業須清醒認知所屬陣營及自身資源稟賦，避免脫離實際的戰略選擇，推動行業走向分層競爭、差異化發展的健康格局。

產品力日趨重要，“好房子”成為產品發展方向，代建企業需貼合“好房子”特征打造產品。近年來，產品力已成為代建企業的核心競爭力，而建設符合國家政策導向與市場需求的“好房子”正成為行業明確的產品發展方向。自2025年政府工作報告首次明確提出“推動建設安全、舒適、綠色、智慧的‘好房子’”以來，這一理念已上升為國家層面的重要指引，標志著“好房子”建設將成為未來房地產發展的核心趨勢。代建企業需積極把握這一方向，將綠色、低碳、智能、安全等特征深度融入產品體系，通過打造差異化、高品質的住宅項目，提升產品稀缺性與市場溢價能力。在實踐中，代建企業可依托“首創”項目搶占市場空白，形成“首盤效應”。例如，建發更新建設代建的浦城?望云作為當地首個契合“好房子”政策的四代宅項目，從啟動到簽約僅用72天，開盤當月去化70套，位居閩北銷量榜首；藍綠雙城代建的南京十號院則以南京橋北新區首個低密住區、第四代住宅等創新設計填補了區域高端改善市場空白。此類項目在缺乏直接競品的環境下，不僅能在定價策略上占據優勢，還能快速去化，同時強化品牌認知度。因此，代建企業應加強對“好房子”標準的前瞻性研究與實踐，以產品創新引領市場，在行業分化中確立自身優勢。

代建管理費率持續壓縮，微利時代下，仍需要實現從“養團隊”到“要利潤”的可持續發展。代建作為一種典型的輕資產運營模式，其成本結構中人員成本占據主要部分。當前，隨著行業規模化發展，多數代建企業已能實現較為穩定的營業收入，基本具備覆蓋團隊成本、維持“養團隊”目標的能力。然而必須清醒認識到，在房地產行業成熟度較高的海外市場，代建通常作為專業化、細分化的高階業態出現，其本質是以相對有限的投入撬動較高的利潤回報。因此，盈利性應當成為代建企業更高層次的發展目標，而非僅僅滿足于團隊的自我維持。鑒于此，代建企業需明確自身所處的發展階段和戰略定位。在初創期，可適度讓利以培育團隊、積累項目經驗與能力；進入成熟期后，則應強化利潤導向與成本管控，持續優化管理流程、提升人均效能，并通過拓展增值服務構建差異化優勢，逐步推動發展模式從基礎的“養團隊”向可持續的“要利潤”轉型，最終實現質量與效益的協同提升。

人居夢想“好房子”展示專區

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