謝逸楓：萬科虧損820億！47家房企陷入虧損困境，未來能否翻身？

文/謝逸楓

2026年1月30日，房地產界“三好學生”的萬科一份2025年度業績預告透露，預計2025年凈利潤虧損約820億元，較2024年凈利潤虧損494.78億元擴大325.22億元，虧損超過市值，已經連續2年虧損，創下自萬科成立以來虧損最大紀錄。

截至2026年1月31日，A股市場已有60家房企業績預告，13家預計盈利的房企中，超過10億元的房企有3家，金科、保利、招商蛇口預計盈利分別為300億元-350億元、10.26億元、10.05億元-12.54億元。

2024年金科歸母凈利潤虧損319.7億元，而2025年金科歸股東預計凈利潤為300億元-350億元。背后的真正原因來看，是因為其重整成功后帶來的收益，主要包括為，首先是根據重整計劃確認的債務豁免收益。

其次是信托包公司因超額經營虧損，根據重整計劃進行股權處置導致超額虧損轉回投資收益等，預計該重整收益約680億元至700億元。扣非后，金科實際上是虧損290億元至350億元。金科重整之后，預計凈資產將轉正。

歸屬于上市公司股東的所有者權益在50億元至70億元。而保利發展、招商蛇口這兩大央企，2025年凈利潤預計分別為10.26億元、10.05億元至12.54億元，與2024年相比出現大幅下降，降幅在70%以上。

大幅下降的原因，實際上是計提減值。保利直接計提減值約69億元，如不考慮減值因素，保利2025年凈利潤52億元。除了由于重整因素實現由虧轉盈的金科之外，大名城、中華企業、深深房、粵宏遠、渝開發在2025年實現了由虧轉盈。

保持盈利的企業，2025年難逃利潤大幅縮水的命運。保利發展在2025年上半年歸母凈利潤為27.35億元，同比下滑幅度79.49%。背后的是主要原因是計提減值，如不考慮減值因素，保利2025年凈利潤52億元。

預計盈利0.07億元-2.5億元房企有10家，分別為越秀地產、衢州發展、天健集團、大名城、世榮兆業、中華企業、深深房A、粵宏遠、蘇寧環球、渝開發，以上的房企類型包括國企、央企、民企、城投房企等。

預計盈利分別為2.5億-3.5億元、2億元、1.82億元-2.55億元、1.4億元-1.65億元、1.26億元-1.86億元、1億元-1.5億元、0.8億元-1.21億元、0.56億元-0.83億元、0.2億元-0.3億元、0.07億元-0.1億元。

截至2026年1月31日，A股市場已有60家房企業績預告，其中47家房企凈利潤虧損總額超過2000億元，創下了行業虧損的新紀錄。房企面臨盈利虧損、虧損超過市值、資產處置難、債務到期和重組、交房、去庫存、現金流的流動性壓力。

按照交易所的規定，當上市公司觸發特定條件（凈利潤為負、扭虧為盈、凈利潤同比變動超過50%）時，強制披露年報預告，其他情況可以自愿披露。目前55家房企已經披露的業績報告顯示，2025年凈利潤虧損的房企有43家，占八成。

如果房企持續大額虧損，公司現金流、信用表現、資產負債表將受到負面影響一旦基本面惡化持續，可能會導致股票“披星戴帽”、退市，陷入資不抵債的局面。例如華夏幸福，便發布了關于股票可能被實施退市風險警示的公告。

按照交易所的規則看，上市房企退市情況分為四類。第一是交易類退市，連續20日收盤價低于1元或者市值低于5億。第二是財務類退市，包括連續兩年凈利潤為負且營收低于3億，第三年不達標則退市。

第三是規范類退市，未按時披露年報且停牌2個月依然未披露年報，未按期整改均可能被退市。四是重大違法類，涵蓋欺詐發行、單年財務造假，涉及公共安全重大違法等。部分持續大額虧損的企業，要想擺脫退市風險，需要采取措施。

首先是市值管理，防止連續20日收盤價低于1元或市值低于5億元，避免交易類退市。其次是確保一定營收規模，避免觸發財務類退市。再次是遵守交易所規則，按時披露財報。最后是遵守國家法律，確保披露的財務數據真實有效等。

2025年47家預凈利潤虧損的房企中，有5家房企預虧超100億元，分別為萬科、華夏幸福、綠地控股、華僑城、金地集團。其中萬科以820億元的凈利潤預虧損金額，成為行業“虧損王”（2024年萬科凈利潤虧損494.78億元）。

兩年時間內（2024年-2025年）萬科凈利潤虧損1314.78億元，直接虧掉了2019年至2023年這5年的凈利潤之和。2025年萬科凈利潤虧損約820億元，已經超過市值（截至2026年1月30日，萬科A股總市值為582.22億元，股價為4.88元）。

按照2025年萬科凈利潤虧損約820億元的解釋看，一是房地產開發項目結算規模顯著下降，毛利率處低位，2025年結算利潤主要對應的是2023年和2024年銷售項目以及2025年消化的現房和準現房庫存，這些項目地價獲取成本較高。

導致報告期結算毛利總額大幅減少。二是因業務風險敞口升高，新增計提了信用減值和資產減值。三是部分經營性業務扣除折舊攤銷后整體虧損，以及部分非主業財務投資虧損。四是部分大宗資產交易和股權交易價格低于賬面值。

應對的措施來看，2026年將全力以赴推進經營改善，通過戰略聚焦、規范運作和科技賦能等措施，推動業務布局優化和結構調整，提升多場景的開發和經營能力，上下凝心聚力，有序化解風險，擺脫困境，推動公司早日走出低谷。

華夏幸福的凈利潤預計虧損區間在160億至240億元、綠地控股凈利潤預計虧損160億至190億元、華僑城凈利潤預計虧損130億至155億元、金地集團凈利潤預計虧損111億至135億元。虧損如此之大，非常罕見。

綠地控股2025年預計歸母凈利虧損在190億元～160億元之間。扣除非經常性損益后，虧損規模在189.5億元～159億元之間。過往2023年-2025年間，綠地控股已連續出現虧損，總虧損規模超過400億元。

綠地給出的預虧原因，受資產價格持續下行、促銷去化力度加大、項目開發周期延長等因素影響，部分存貨計提減值。因市場需求不足，導致項目結轉規模下降、基建產業營收下降。項目利息資本化減少，財務費用支出增多。

大多數房企的業績虧損的困局中掙扎，虧損規模大幅擴大的原因包括房地產項目結轉節奏影響、結轉項目減少、結轉收入下降，債務存量金額大、財務費用高、債務重組投資收益減少，以及對部分資產計提減值損失。

有8家房企預虧超50億元，分別為榮盛發展預虧80億至95億元、信達地產預虧76億至82億元、華發股份預虧90-70億、首開股份預虧55億-69億元，扣非后虧損55.8億至69.8億元、金融街預虧45億-65億元、建發股份預虧100億元-52億元。

建發股份在2025年遭遇了自1998年A股上市二十七年來的首次年度虧損，預計歸屬于母公司所有者的凈利潤虧損100億元至-52億元，扣除非經常性損益后的凈利潤為虧損65億元至33億元，巨虧是因為房地產與家居兩大板塊同時巨虧。

華發股份虧損的主要原因為總資產規模下降，符合利息資本化條件的房地產項目減少，報告期內利息資本化減少，費用化利息支出增加；公司積極盤活存量資產，回籠現金，部分土地收儲業務產生虧損。

受整體房地產市場行情影響，公司部分投資性房地產的公允價值預期下降；同時公司根據會計準則的要求，對可能發生減值損失的存貨、聯合營公司的投資與應收款項等計提資產減值準備與信用減值準備。

這不是首開股份第一次虧損。2022年迎來上市后的首次虧損，歸母凈利潤虧了4.61億元。2023年虧損擴大至63.39億元，2024年創下81.41億元的虧損紀錄。2022年到2025年，首開股份三年累計虧損超過200億元，盈利狀況一路走低。

2025年首開股份虧損，依舊是老問題疊加。毛利率偏低、稅金及附加和期間費用居高不下、房價下降導致高地價項目擠壓利潤、部分地產項目還得計提存貨跌價準備。這四大因素，成了壓在首開股份利潤上的四座大山。

按照陽光城、藍光2025年全年虧損的金額來看，將分別達到50億元。因為2025年前三季度，陽光城虧損41.15億元，主要是毛利率較低。藍光虧損36.08億元，主要原因是本期完成售房履約義務并納入結算的項目銷售毛利率較低。

凈利潤預虧損金額超過20億元的5家房企，分別為福星股份預虧26億元至39億元、光明地產預虧26億元到37億元、北辰實業預虧26.8億元至33.1億元、大悅城控股預虧21億元–27億元、南山控股預虧22億元至-18億元。

大悅城控股預計2025年度歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損21億元–27億元，2024年同期虧損29.77億元。扣除非經常性損益后的凈利潤預計虧損22.5億元–28.5億元，2024年虧損40.5億元，這已經連續第4年虧損，4年共計虧損近百億元。

從2022年到2024年，大悅城控股累計虧損總額超過70億元，連續3年虧損。2024年大悅城控股歸屬于上市公司股東的凈虧損約29.77億元，較2023年下降103.14%。2022年大悅城控股虧損28.83億元，2023年虧損14.65億元。

大悅城控股公司預計歸屬于上市公司股東的凈利潤同比減虧，主要系受結算資源、周期影響、毛利率同比上升，毛利額同比增加。同時，受合作項目結算開發周期影響，對聯營企業、合營企業的投資收益同比增加。

凈利潤預虧損金額超過10億元的5家房企，分別為中交地產預虧17億元、南國置業預虧15億元到21億元、津投城開預虧13.6億元至15.4億元、京投發展預虧10.25億元到12.3億元、中南股份預虧10億元~12億元。

凈利潤預虧損金額8億-10億元的5家房企，分別為盈新發展預虧9.5億元到12億元、珠兔集團預虧9.2億元到11.8億元、天地源預虧9億元到13.5億元、京能置業預計虧9.86億元到13.15億元、中洲控股預虧8.3億元。

凈利潤預虧損金額4億-6億元的4家房企，分別為合肥城建、西藏城投、上實發展、榮安地產。凈利潤預虧損金額1億-3億元的6家房企，分別為三湘印象、沙河股份、云南城投、大龍地產、城建發展、中國武夷。

凈利潤預虧損金額0.35億-0.85億元的5家房企，分別為津濱發展、華麗家族、空港股份、香江控股、華遠控股。毫無疑問，從預虧房企中可以看出，涵蓋了民企、國企、央企、綜合性房企，都存在虧損的情況。

值得注意的是2025年47家預虧的房企中，華發股份、西藏城投、中國武夷、沙河股份、三湘印象、香江控股、津濱發展、建發股份屬于由盈轉虧，出現首次虧損。而虧損的原因就是因為房價下降、地價過高擠壓利潤、毛利率低。

2025年43家預虧的房企外，預計虧損規模超十億的房企有電子城、光大嘉寶，虧損規模過億的還有萬通發展、鳳凰股份。自2022年以來，虧損背后有多重原因，主要包括低利潤項目集中結算、市場調整期減值準備、利息費用化金額增加等。

背后的真相是房地產開發項目結算規模下降導致毛利銳減（高地價、房價下降，2023年-2025年開發項目普降30%-50%、高地價項目利潤空間被擠壓、引發連鎖信用風險）、?新增信用及資產減值?、?經營性業務虧損?以及、非主業投資損失?。

首先是房地產開發項目結算規模下降導致開發業務毛利銳減。2025年結算項目主要對應2023年-2024年銷售及2025年消化的庫存，這些項目地價成本過高（行業高峰期獲取），目前房價下行導致結算毛利率處于低位，毛利總額大幅下降。??

其次是?信用與資產減值計提增加?。因上下游合作方（承包商、材料商）違約風險上升，風險敞口擴大，新增大額減值準備，侵蝕利潤。??再次是經營性業務持續虧損?。長租公寓、物流地產等業務扣除折舊攤銷后整體虧損，尚未形成穩定盈利。

最后是非主業投資損失與資產折價?。部分財務投資虧損，同時為回籠資金折價出售大宗資產及股權，交易價格低于賬面值。??毫無疑問，凈利潤虧損與行業系統性風險有直接的密切關系，最核心的因素是房價普降。

按照目前的房地產行業趨勢和房價及基本面看，短期內要扭虧為盈有一定壓力。首先是銷售未止跌回穩，沒有復蘇。其次是房價面臨壓力。再次是房地產經濟活動仍較為低迷。最后是當前處于“去庫存”階段。

后續樓市能否在初步“止跌回穩”的基礎上，提升樓市回暖的政策力度，將對房企的業績走勢至關重要。在部分核心城市，如果市場活躍度明顯提升，房企的資產貶值壓力將相對減小，未來這部分房企有望提升利潤空間、率先修復利潤表。