你的房產(chǎn)證上，為何寫(xiě)著70年？解讀70年背后的設(shè)計(jì)邏輯

你有沒(méi)有思考過(guò)一個(gè)問(wèn)題：為什么我們買(mǎi)房時(shí)拿到的土地使用權(quán)，是70年？70年，究竟藏著怎樣的邏輯？

要理解70年，得把時(shí)間撥回到四十多年前的改革開(kāi)放初期。

那時(shí)，國(guó)門(mén)大開(kāi)，滿(mǎn)懷熱情，卻面臨一個(gè)問(wèn)題：搞建設(shè)我們急需資金，所以希望吸引港資以及外資來(lái)投資建廠。

但外資說(shuō)：”投錢(qián)可以，但地必須是我的，我至少要有長(zhǎng)期、穩(wěn)定、受法律保護(hù)的使用權(quán)，否則沒(méi)有安全感“。

那時(shí)憲法第10條白紙黑字就寫(xiě)著：“城市的土地，要?dú)w國(guó)家所有”，這是不容動(dòng)搖的底線。

把地賣(mài)了，就是搞土地私有化，不賣(mài)地，沒(méi)錢(qián)發(fā)展，賣(mài)地，又觸碰紅線。

怎么辦？

當(dāng)時(shí)國(guó)家土地管理局首任局長(zhǎng)王先進(jìn)，提出了一個(gè)破天荒的構(gòu)想，將土地的所有權(quán)和使用權(quán)兩權(quán)分離，地，還是國(guó)家的，但使用權(quán)，可以長(zhǎng)期租給你。

今天看來(lái)這理所當(dāng)然，但在當(dāng)年，這無(wú)疑是一次重大的理論突破和制度創(chuàng)新，既保住了土地公有的根本，又為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)了一條生路。

那下一個(gè)問(wèn)題是，要租多久？

1987年12月1日，深圳，新中國(guó)歷史上第一場(chǎng)土地拍賣(mài)會(huì)舉行。

經(jīng)過(guò)激烈競(jìng)價(jià)，一塊8588平方米的住宅用地以50年使用權(quán)成交。

人們臉上洋溢著發(fā)自?xún)?nèi)心的笑容，那是對(duì)未來(lái)的憧憬。

50年，在當(dāng)時(shí)看來(lái)，覆蓋兩代人，似乎足夠了。

但這個(gè)方案引起了香港著名愛(ài)國(guó)商人霍英東的擔(dān)憂，他給中央提了個(gè)務(wù)實(shí)的建議：對(duì)于投資大、周期長(zhǎng)的項(xiàng)目，50年太短，銀行不敢放長(zhǎng)貸，開(kāi)發(fā)商不敢下重注，他提議參考香港的99年。

99年，不好，為啥？

香港新界的99年租期，源于清政府與英國(guó)的不平等條約，在內(nèi)地采用99年，極易讓人聯(lián)想到喪權(quán)辱國(guó)，所以不好。

于是，一場(chǎng)微妙的拉鋸開(kāi)始了。

最終，70年，這個(gè)折中的數(shù)字脫穎而出。

70年，長(zhǎng)到足以讓資本安心，又巧妙地避開(kāi)了99年的歷史包袱。

1990年，國(guó)務(wù)院頒布《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，一錘定音。

所以，70年，從一開(kāi)始，就不是一個(gè)純粹的經(jīng)濟(jì)計(jì)算，而更像是一場(chǎng)政治、商業(yè)、現(xiàn)實(shí)等相互妥協(xié)、彼此成全的產(chǎn)物。

有人說(shuō)，內(nèi)地的房地產(chǎn)制度是學(xué)香港的，這話對(duì)了一半。

香港實(shí)現(xiàn)行是批租制，就是政府一次性收取高額土地出讓金，之后每年再收取地租。

這保證了政府既有賣(mài)地的橫財(cái)，也有細(xì)水長(zhǎng)流的穩(wěn)定稅收。

這這套制度直接搬到內(nèi)地，行不通，因?yàn)槟菚r(shí)老百姓太窮了，一個(gè)月工資才幾十元，買(mǎi)房既要付天價(jià)土地款，以后每年還要交稅，根本沒(méi)人買(mǎi)。

房子沒(méi)有買(mǎi)，別人怎么可能在這里投資。

于是，我們只學(xué)一半，重交易、輕持有，就是保留高額土地出讓金，但砍掉每年稅費(fèi)， 相當(dāng)于把未來(lái)70年的地租，一次性提前收齊。

好比你去健身房，香港模式是，辦卡費(fèi)5000元，每次來(lái)再付50元，而我們的模式是：直接交5萬(wàn)元，辦一張終身免費(fèi)卡。

這樣，更有問(wèn)題了，就是一次性交的費(fèi)用極高，老百姓更加拿不出來(lái)了。

于是，就有了30年的房貸，一下子拿不出這么多，就先交首付，剩下的月月交。

一塊地賣(mài)出去，一下子收回了70年的價(jià)值，對(duì)于當(dāng)時(shí)亟需資金搞建設(shè)、出政績(jī)的地方政府而言，這種模式，效果很好。

但，有個(gè)尷尬的現(xiàn)實(shí)，買(mǎi)過(guò)來(lái)的房子，可能活不到70年。

建筑的平均壽命往往只有25-30年，房屋設(shè)計(jì)基準(zhǔn)期通常是50年，這意味著，土地使用權(quán)還剩20年時(shí)，房子已是超期服役。

2016年，浙江溫州一批住宅，產(chǎn)權(quán)到期，這批是20年的產(chǎn)權(quán)。

那怎么辦呢？

給出了一個(gè)過(guò)渡性方案，兩不一正常，就是不需要提出續(xù)期申請(qǐng)、不收取費(fèi)用、正常辦理交易和登記。

方案一出，穩(wěn)住了市場(chǎng)。

《民法典》第三百五十九條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續(xù)期，續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理?！?/p>

自動(dòng)續(xù)期給了定心丸，費(fèi)用多少，依法依規(guī)。

如今，城市化進(jìn)入尾聲，人口拐點(diǎn)出現(xiàn)，地方政府龐大的支出由什么來(lái)填補(bǔ)？

有學(xué)者認(rèn)為，可能會(huì)推出房產(chǎn)稅。

上海、重慶早已開(kāi)展試點(diǎn)，全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記也已完成。

房產(chǎn)稅從技術(shù)上講已無(wú)障礙。很可能成為未來(lái)地方財(cái)政收入的重要補(bǔ)充，也是對(duì)重交易、輕持有稅收結(jié)構(gòu)的一次再平衡。

回望歷史，土地的故事從未簡(jiǎn)單。

唐宋，實(shí)行永業(yè)田，就是國(guó)家授田，允許世襲。

明清實(shí)行田皮田骨分離，即田骨權(quán)（所有權(quán)）與田皮權(quán)（使用權(quán)）分離，且田皮權(quán)可獨(dú)立交易。

我國(guó)一直在探索如何讓固定的土地，流動(dòng)起來(lái)創(chuàng)造財(cái)富。

70年產(chǎn)權(quán)，誕生于特定的歷史夾縫，支撐了一場(chǎng)波瀾壯闊的經(jīng)濟(jì)起飛，也留給我們一份關(guān)于財(cái)富與未來(lái)的思考。

我們的奮斗，是為了真正擁有生活，應(yīng)是我們擁有了房子，而非房子擁有了我們。