京東產(chǎn)發(fā)正式遞交港股上市申請 千億資產(chǎn)布局供應(yīng)鏈基礎(chǔ)設(shè)施

1月26日，京東集團旗下現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)及管理平臺京東智能產(chǎn)發(fā)股份有限公司（簡稱“京東產(chǎn)發(fā)”）正式向香港聯(lián)交所遞交上市申請，聯(lián)席保薦人為美銀證券、高盛及海通國際。此次沖刺港股，標(biāo)志著這家深耕供應(yīng)鏈基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的企業(yè)正式開啟資本化新征程，也為資本市場注入新的基礎(chǔ)設(shè)施投資標(biāo)的。

作為京東供應(yīng)鏈生態(tài)系統(tǒng)的核心基石，京東產(chǎn)發(fā)成立于2012年，2018年開始獨立運營，憑借京東集團賦予的倉儲物流開發(fā)與管理權(quán)逐步壯大，歷經(jīng)多輪融資后估值穩(wěn)步提升，2025年以550億元估值位列《全球獨角獸榜》第96位。招股書披露的核心數(shù)據(jù)顯示，截至2025年9月30日，公司資產(chǎn)管理規(guī)模總額達(dá)1215億元，總建筑面積約2710萬平方米，在國內(nèi)29個省級行政區(qū)及境外10個國家和地區(qū)布局285個現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，形成了覆蓋智能物流園、科技產(chǎn)業(yè)園、智算中心的多元化資產(chǎn)矩陣。

從業(yè)務(wù)表現(xiàn)來看，京東產(chǎn)發(fā)已構(gòu)建起成熟的盈利模式。收入端呈現(xiàn)穩(wěn)步增長態(tài)勢，2023年營收29億元，2024年增至34億元，2025年前9個月營收達(dá)30億元，同比增長21.2%。其中，基礎(chǔ)設(shè)施解決方案為核心業(yè)務(wù)，2025年前9個月貢獻(xiàn)收入26億元，占比超八成，且外部客戶收入占比達(dá)62.5%，顯示出業(yè)務(wù)對京東集團的依賴度持續(xù)降低，市場化拓展成效顯著。資產(chǎn)運營層面，公司已竣工資產(chǎn)期末平均出租率長期保持在90%以上，較行業(yè)平均水平高出約10個百分點，資產(chǎn)盤活能力突出。

資產(chǎn)增值與資本運作能力成為京東產(chǎn)發(fā)的核心競爭力之一。2020年至2024年，公司年均實現(xiàn)資產(chǎn)增值收益13億元，累計回報率達(dá)初始成本的40%；同時積極推進(jìn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，基金管理業(yè)務(wù)快速崛起，截至2025年9月末基金管理規(guī)模占資產(chǎn)管理總規(guī)模的33.7%，2020年至2024年管理費收入年復(fù)合增長率達(dá)30%，形成了“開發(fā)建設(shè)-運營管理-資本循環(huán)”的閉環(huán)模式。值得一提的是，公司2023年推動嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT在上交所上市，成為國內(nèi)首單民企倉儲物流公募REIT，資本運作經(jīng)驗不斷豐富。

國際化布局也成為此次上市的重要亮點。京東產(chǎn)發(fā)已在新加坡、荷蘭、迪拜等核心物流節(jié)點落子，海外擁有53個基礎(chǔ)設(shè)施項目，資產(chǎn)管理規(guī)模占比提升至12.8%，2025年境外資產(chǎn)實現(xiàn)公允價收益3.41億元，國際化戰(zhàn)略成效初顯。根據(jù)仲量聯(lián)行報告，按建筑面積計算，京東產(chǎn)發(fā)在亞太地區(qū)及中國新經(jīng)濟領(lǐng)域現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施提供商中分別位列前三及前二，行業(yè)地位穩(wěn)固。

不過，招股書也揭示了公司面臨的潛在風(fēng)險。客戶集中度較高的問題仍較突出，2025年前9個月前五大客戶貢獻(xiàn)36.3%的收入，其中第一大客戶京東物流占比28.7%；供應(yīng)商集中度同樣偏高，前五大供應(yīng)商采購占比達(dá)57.7%，可能影響成本控制與供應(yīng)鏈穩(wěn)定性。此外，公司資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)68.2%，高于行業(yè)龍頭普洛斯的58%，重資產(chǎn)運營模式下的財務(wù)壓力的及海外業(yè)務(wù)面臨的地緣政治風(fēng)險，均需持續(xù)關(guān)注。

業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，在全球供應(yīng)鏈重構(gòu)與國內(nèi)新經(jīng)濟發(fā)展的雙重驅(qū)動下，優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)具備長期配置價值。京東產(chǎn)發(fā)憑借京東生態(tài)資源與市場化運營能力，有望借助上市融資加速擴張，但如何平衡重資產(chǎn)運營與輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型、降低關(guān)聯(lián)交易依賴，將成為其資本化后的核心課題。未來隨著資金注入，公司在智算中心、綠色能源等新興領(lǐng)域的布局或?qū)⑦M(jìn)一步提速，持續(xù)強化供應(yīng)鏈基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)能力。