2026北京買房：“純住宅”還是“商住融合”？

這兩天，拆哥在盤2026年的供地計(jì)劃時(shí)發(fā)現(xiàn)，新供地中除了市場(chǎng)傳統(tǒng)看好的純粹的住宅地塊之外，“商住融合”地塊也漸漸成為主流供應(yīng)。

在供地結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化、職住平衡成為政策導(dǎo)向下，純居住與商住融合該怎么選？我們不妨從近期幾個(gè)代表性地塊說起。

先看看3、4月份計(jì)劃要入市的平西府地塊，純R2二類居住用地，無商業(yè)混合，它代表著市場(chǎng)上越來越明顯的“居住純粹性”需求。

2025年底由中建智地+未來城聯(lián)合體 以 21.143億元拍下。先看幾個(gè)關(guān)鍵數(shù)據(jù)：

占地3.59公頃，容積率2.5，限高60米，地上建面約6.18萬(wàn)㎡；

需配建500㎡社區(qū)管理服務(wù)用房，后續(xù)社區(qū)基礎(chǔ)服務(wù)更完善；

旁邊橡樹灣期房6萬(wàn)左右，附近的公園悅府均價(jià)5.8元 /㎡，區(qū)域次新二手房4.5-5.5萬(wàn)元/㎡，項(xiàng)目預(yù)計(jì)可能買5.5-6.5萬(wàn)元/㎡。

這塊地最突出的價(jià)值，我覺得有三層：

第一，是交通閉環(huán)。除了地鐵8號(hào)線直達(dá)海淀、朝陽(yáng)核心區(qū)，周邊還有京藏高速、北清路等主干道，自駕通勤也順暢。

對(duì)于在海淀上班的年輕人來說，這里是“價(jià)格洼地+通勤高地”

第二，純住宅用地，居住純粹性高。

現(xiàn)在很多地塊都是“住宅+商業(yè)+辦公”打包，看起來配套多了，但實(shí)際住起來雜亂。

這塊地純粹做住宅，社區(qū)氛圍會(huì)更整齊，對(duì)于真正想買來自住的人來說，是個(gè)加分項(xiàng)。

第三，位置實(shí)在，挨著8號(hào)線平西府站，還有地鐵上蓋。

2025年底，地鐵站上蓋的 “小站公園” 商業(yè)體開業(yè)。

作為北京首個(gè)非標(biāo)社區(qū)商業(yè)，開業(yè)就爆火。里面有宜家北方首店，還有親子空間、咖啡市集，每周都有鄰里活動(dòng)，區(qū)域反饋不錯(cuò)。

住在附近的粉絲說“終于有地方遛彎、買杯咖啡坐坐了”，這種成熟商業(yè)對(duì)地塊溢價(jià)的帶動(dòng)很直接。

地鐵上蓋的商業(yè)，運(yùn)營(yíng)一到位，對(duì)居住便利性是實(shí)實(shí)在在的提升，確實(shí)帶動(dòng)了區(qū)域的活動(dòng)感。

值得一提的是，地塊西側(cè)的TBD云集中心，是典型的“混合用地踩坑”案例。

這塊地是以寫字樓為主的F2混合用地，整個(gè)項(xiàng)目里六十幾套商辦和三十幾套住宅規(guī)劃在一起，居住氛圍被稀釋。

2026年1月最新數(shù)據(jù)，TBD云集中心二手房均價(jià)只有39584元 /㎡。7月之前還能穩(wěn)住4.2 /㎡左右，8月突然斷崖式下跌，10月同比跌幅直接沖到20.13%，相當(dāng)于一年時(shí)間每平跌了近5000元。

住宅和辦公混在一起，居住體驗(yàn)折扣，寫字樓空置率高，商業(yè)也沒起來，整個(gè)項(xiàng)目顯得有點(diǎn)“破落”。

不過同樣計(jì)劃一季度入市的上地0702地塊，給出了“商住融合”的新解法：不是混一塊，而是 純宅地+純公建用地分開布局。

2025年底，海開以84.56億拿下海淀上地0702地塊，住宅樓面價(jià)約6.96萬(wàn)元/㎡。

它的規(guī)劃很有意思：兩塊純宅地，一塊純公建 F3 用地，宅地和公建是分開列的，不是攪在一塊。

宅地容積率 2.2、限高30米，建面分別是4.8和4.4萬(wàn)㎡，預(yù)計(jì)會(huì)做6-10層左右的精致洋房，保證居住的私密性；

公建部分則規(guī)劃了13.23萬(wàn)㎡商業(yè)綜合體，正好補(bǔ)了上地板塊商業(yè)薄弱的短板，算是把 “融合” 的優(yōu)勢(shì)做出來了。

0702宗地的核心優(yōu)勢(shì)也很明確：

約1公里左右就是中關(guān)村軟件園和地鐵13號(hào)線清河站，自帶13.23萬(wàn)㎡商業(yè)綜合體，能實(shí)現(xiàn)“15分鐘生活圈”。

屬于五環(huán)外的最強(qiáng)學(xué)區(qū)--上地學(xué)區(qū)，北邊還規(guī)劃了由北京101中學(xué)承辦的十二年一貫制學(xué)校，這是實(shí)實(shí)在在的教育資源。

拆哥之前文章中算過，0702實(shí)際樓面價(jià)達(dá)到了9.66萬(wàn)/平。

昌平2026年開局這幾塊地，各有看點(diǎn)。未來的關(guān)鍵是，看看開發(fā)商能不能把“純住宅”與“商住融合”這些優(yōu)勢(shì)真的落到產(chǎn)品上，最終贏的那個(gè)把“居住體驗(yàn)”當(dāng)真事兒做的項(xiàng)目。

這幾塊新地的更多產(chǎn)品細(xì)節(jié)，拆哥會(huì)繼續(xù)關(guān)注，想更多了解加信 menglin_2019 ，1v1給您一手最新資料。