“嫣然醫院拖欠房租”，李亞鵬與房東，何錯之有？

前幾天寫了一篇關于“李亞鵬此前商業投資失敗”的文章。

我寫該文章的初衷，純粹是因為某問答平臺主推了這樣的問題，“李亞鵬稱欠款4000萬是因向朋友提供個人擔保所致，怎么回事？為什么有網友稱這筆錢其實是有條件股轉債？”

我就該問題的兩個提問做了回答，順便同步到了微信公眾號。

某問答平臺主推了這個問題

沒想到這篇文章能被這么多人看到，然后，留言區還炸翻了天。

除了不理智的發言之外，有很多人在圍繞嫣然醫院拖欠房租的問題進行爭論。

留言區的爭議

我翻看了大家的爭論內容，發現很多人對基本的事實并不了解。

因此，針對相關的問題，就我個人了解到的情況，做一個解讀，不針對任何一方。

首先是捐款問題。

很多人捐款，是為了幫助嫣然天使兒童醫院“解決拖欠租金”問題。

畢竟，這是一家做了十多年唇腭裂兒童救助的非營利性質醫院（理事沒有分紅權），救過成千上萬個孩子。

于是，當大家聽說醫院因為欠租幾千萬、可能面臨騰退時，覺得該幫一把，然后向嫣然天使基金捐款數千萬。

但很遺憾，嫣然天使基金和嫣然天使兒童醫院是兩家獨立的機構，所捐善款必須專款專用，并不能用于支付嫣然天使兒童醫院的欠租。

不過，盡管有誤會，我覺得事情到這兒還算在“正能量”的區間，但輿論走向逐漸走向“批判房東”，多少有點情緒化了。

李亞鵬公開澄清捐款問題

其次，是拖欠房租的問題

如果把情緒先放一邊，從商業和經濟邏輯看，醫院的房租和漲幅不是“貴不貴”的問題，是簽約周期太長的問題。

我們先復盤一下租約的時間線。

第一階段，是2010–2019年，首份十年合同，月租約38萬元，每兩年遞增5%，日租約2.65元/㎡。

我從2011年至2016年期間一直在嫣然天使兒童醫院所在的望京區域工作，對當時的租金還是有所了解的。

說實話，2010-2011年的時候，望京寫字樓的日租水平大約就是在3-4元/㎡的區間，望京SOHO剛建成起租價也曾經低至2-3元/㎡的區間。

所以嫣然天使兒童醫院在簽署第一份租約的時候，租金水平是低于市場平均水平的，但也沒有低很多，大概有個20%-30%的折扣。

只不過，后來幾年望京地區房價和租金都是水漲船高，年租金漲幅基本上都在10%以上，所以到2019年的時候，望京區域租金市場價漲到了7-10元/㎡的區間。

但是第一份租約，條款約定租金水平每兩年遞增5%，房東也只能遵守合約，這才有了所謂房租便宜一半的說法。

總結一下，第一階段，望京地區房租水平上漲很快，但十年長期合同限定了醫院房租的漲幅，所以房東吃虧。

望京地區租金水平先漲后跌

第二階段，2019年續約十年，月租提高至80萬元，日租約5.24元/㎡，雖然房租翻倍，其實仍然低于同期市場價（7-10元/㎡），并不屬于暴漲式定價。

而且，正如大家所理解的那樣，嫣然醫院沒有其他更合適的選擇，因為同區域都不便宜，如果換租還涉及到遷址、裝修、歇業等一系列問題，都是成本。

所以，嫣然醫院再次續租10年。

但問題在于，2019年正好是望京寫字樓租金的高位區間。

到了2023年之后，望京主流租金成交價回落到5–7元/㎡，望京SOHO部分房源甚至跌到了3–5元/㎡。

但由于嫣然醫院簽署的仍然是十年長期合同，合同條款規定：在80萬基礎上，每兩年繼續遞增5%，等于說是合同條款鎖死了嫣然醫院的租金水平。

結果就是市場租金價格在降，但嫣然天使醫院的租金在漲。

這一階段，嫣然醫院吃虧。

從合同角度看，房東沒什么問題，只是周期錯配而已。

問題出在合同周期太長了，以至于踏入了房地產下行周期。

一般來說，寫字樓租金合同基本上是三年一簽，最多五年一簽，周期一長，就容易偏離市場價。

嫣然醫院遷址才是一個好選擇

客觀上講，李亞鵬訴諸媒體，只是想要讓嫣然醫院繼續運營下去，沒有想要“指責房東”的意思。

從房東的角度講，第一個十年里雖然吃虧，但還是按照合同執行了；第二個十年里，好不容易輪到占便宜，也是按合同執行，怎么“輿論”就指責起來了呢？

房東可能覺得也很冤枉。

所以，我覺得這起事件里，李亞鵬和房東，都是：何錯之有？

對于現在的嫣然醫院，唯一可以解決困局的辦法就是退租遷址。

如果繼續留在原址，醫院未來只剩三條路不斷靠“資助人”捐款補租金，不斷陷入合同糾紛，最終仍然會面臨被迫遷出的結局。

而且每拖一年欠款增加，聲譽風險放大，管理資源被消耗，實在不是一個明智的選擇。

所以遷址吧。

望京租金水平已經降下來了，哪怕還在望京地區運營，也不愁沒有地方。

根據李亞鵬的說法，嫣然醫院不具備公開募捐的資質（具備募捐資質的是嫣然基金），愛心企業或者好心人可以主動聯系嫣然醫院，提供資金支持。

也希望嫣然天使兒童醫院能夠持續運營下去。