北京買房：理清思路，購房建議1782

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請教下上地片區上地實驗小學的派位邏輯。我們是26年入學，想買上地東里，想上上地實驗小學，但是我們沒有戶口，有工居。

想咨詢的是：1911之后購房的人里，有1.有戶口有房2.沒戶口有房。這兩類人是在一個池子里等權重派位嗎？還是說優先派給有戶口有房的人，如果有戶口有房的人都滿足了，還有剩余學位，再派位給沒戶口有房的人呢？

A：

1、26年入學，那不就是今年嗎？這已經是一月下旬了，滿打滿算還三個來月就信息采集了，這會兒才考慮學區可很晚了，而且還是非京籍，抓緊吧。

2、派位邏輯，1911前的很明確，就是您理解的這樣，肯定不是同等權重，否則誰還費勁巴拉的積分落戶啊？有房在朝陽區更好使，在海淀的意義不太大。

簡單說東西海都是先滿足“房戶合一”的家庭，然后是京籍無房戶。如果還有空余學位的情況下才會考慮“九類人”，工居如果有房，在朝陽和海淀比純非京優先點，只是也沒人敢保證能在本學區對口入學。

1911后多校其實沒有明確的明規則如此，對工居來說有房比沒房要好。

3、上地今年的情況我不敢預測，但到去年為止，上地調劑了大部分非京籍。或者說在被調劑的孩子中，非京籍的占了大部分。

今年肯定是全北京的入學總人數大幅減少了，但上地作為頂級學區，學位未必寬松多少。最近上地的成交也挺熱，還是謹慎一些吧。

4、另外全北京只有朝陽區對非京籍業主相對友好，有房家庭的順位在京籍無房戶的前面。所以朝陽被調侃為“房本主義”學區，非京籍業主孩子對口入學的概率相對高的多。其他區看學校的熱門程度了。

僅供參考。

二

Q:

看了您的留言，那結合目前的情況還是置換是最合適的，是嘛？我們目前的情況，考慮到孩子要在西城上高中，通勤時間非常重要，所以不想考慮豐臺！您說是不是海淀和西城交界的小區是最佳選擇？比西城的新街口等地要合適嗎？請問海淀東部有學區溢價比較低的小區嗎？

另外，目前房地產國家還會不會出臺一些刺激政策呀？比如降低利率的政策！如果置換，是26年內置換合適，還是再等到27年比較合適呀？

A：

1、我沒明確的建議，這種選擇只能自己決定，我只能是列出各種情況供參考。

2、西城上高中看哪所高中了？北邊兒在海淀合適，但如果在南城就離豐臺更近了。

3、不是說海淀西城交界的是最佳選擇，而是建議首選溢價低的。海淀東部的幾個學區都相對溢價低，比如北太平莊+花園路+學院路等等。而西城的則不好說，新街口只能說有溢價低的，但得看具體的房源來計算。

4、海淀東部，只要不是對口排名牛小的溢價都不高。另外也看預算，總價越高通常溢價越低。因為家長們大多首選總價低的，自然推高溢價。而總價高的因為本來買得起的就少，選擇較弱學區的高總價房子當學區房的更少，所以溢價就低了。

典型的學院路，坑中學區的商品房小區溢價都不高，居住的性價比就相對高了，對用不上海淀學位的家庭來說就挺合適。其他學區也差不多，都是商品房的多數都溢價低。

5、我認為還會出臺刺激政策，畢竟籌碼還有的是呢，財政、金融和行政都有可能，就看人家是否愿意用了。

降息不算刺激了，而是大概率事件。這看看幾大行的存款年限吧，前些日子是五年期的利率倒掛，之后甚至有的都取消五年期了。就因為銀行也預計還會降息，所以人家才不愿意明著賠錢唄。

6、什么時候？房子是用來住的，什么時候想改善了再換唄，這看自己的需求，外人不好建議。

另外看您家的預算，如果賣房后增加的預算多就關注行情，如果出現成交量持續上漲就盡快，沒有的話那就等著唄。也可以看深圳和上海的行情，如果確定上漲了，那北京也就快了，不確定的話就甭著急。

僅供參考。

三

Q:

我現在住在石景山，京戶，孩子2030年上小學，目前對口小學是京源。手里有石景山兩個小房子，但是有貸款，目前賣掉房子大概能有80萬，再加上手里有50+存款，能夠在玉海園買一個小兩居。

我的問題是，不知值不值得折騰，因為您說京源也算不錯的小學；如果要換，什么時候換合適？

A：

1、賣掉兩套房還是一套之后套現80萬啊？如果兩套的話我建議別折騰了，金額不算高但過程太折騰，有點兒犯不上。

2、另外如果確定對口是京源的九年，那常規建議是別輕易換到其他行政區的。因為以京源的質量，放到海淀也是至少中上水平。那除非換到海淀后能確定性的進入比京源更強的中學，否則就只能說圖的是海淀整體資源比石景山強了。

之所以石景山學區房的溢價不高，是因為缺乏頂級高中，所以流失了不少生源家庭。這不光是石景山的特例，朝陽豐臺昌平等區也都有類似情況。其中朝陽的頭部校和石景山更類似，本身都是九年的牛校，換到其他區除非能確保小升初，否則考慮好再換吧。

3、既然是2030年才上學呢，那2029年換房都不晚。孩子已經贏在起跑線上了，至少競爭少，那換我的話是犯不上太早去搶房的。主要是換了房也用不上學位，居住的性價比卻降低了，而且還得承擔溢價部分的保值風險，有點兒沒必要。

或者也可以提前看房，這種時期很多學區房家庭都被下跌行情弄迷糊了，搞不清自己房子的真正價值，讓中介一拍呼就更著急拋售了。所以現在是有可能撿漏兒的，如果能買到溢價低甚至不帶溢價的就提前換吧。

僅供參考。

四

Q:

我家也是買今年的學區房，但同樣遇到了現有房子難出手的問題，中介除了逼迫我們降價之外沒有任何建議，您有什么好辦法嗎？我們愿意支付費用，只求盡快賣掉房子。以下是房子信息，請您幫忙出個好主意。

另外請問有沒有能有替代的辦法，比如用我們買學區房的合同+付款證明行不行？有沒有通融的可能。

A：

1、現在馬上就二月份了，年底一般來說都是成交淡季，而且這兩年又是慘淡的行情，如果不是明顯低價的話不好賣。我也沒什么好辦法，要不您就跟中介商量一下，您報個超低級吸引看房人，多湊幾個之后搞個現場拍賣會試試？但估計也未必能有什么好結果，只是有可能快點兒成交而已，但價格未必多高。

2、您愿意支付費用。但給錢少了沒人接這活兒，給錢多了又不如直接降價，那就沒多大意思了。

3、我沒什么主意，您這房稍微偏了點兒，又是老小區，行情好的時候都不會受追捧。而且您不是說賣了房就能買，還得貸款不少吧？那這仨月的周期夠緊張的，賣房+看房+砍價簽約+貸款+過戶遷戶，這么多步驟呢，我不敢瞎出主意。

4、沒有替代辦法，房產證是唯一證明，戶口更是沒法提前辦，也沒人能給出證明。這誰也幫不上忙。

僅供參考。

關注“章哥說買房”公共號，有房產相關問題可以向我提問。