龍湖、保利、中海等房企，對(duì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs提了這些建議

中房網(wǎng)今日消息，1月16日中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)主辦了“商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs發(fā)展政策解讀及落地實(shí)踐研討會(huì)”。

根據(jù)會(huì)議通稿，在最后交流環(huán)節(jié)，部分金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)企業(yè)代表分享了對(duì)于商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的看法或建議。

工銀瑞信投資管理有限公司副總經(jīng)理仝魯閩認(rèn)為商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs 的核心價(jià)值契合行業(yè)發(fā)展需求，且在一二線城市具有巨大市場(chǎng)潛力，國有企業(yè)參與積極性較高。他提到，國企在參與 REITs 過程中面臨賬面考核、國資委進(jìn)場(chǎng)交易等具體問題，需要通過政策引導(dǎo)與市場(chǎng)機(jī)制創(chuàng)新加以解決。同時(shí)，市場(chǎng)投資者結(jié)構(gòu)有待優(yōu)化，需進(jìn)一步引導(dǎo)長(zhǎng)期資金入市，提升市場(chǎng)流動(dòng)性。

中銀基金基礎(chǔ)設(shè)施投資管理部助理總經(jīng)理夏昊分享了行業(yè)面臨的共性困境。他表示，國有企業(yè)低于賬面凈值發(fā)行的問題成為制約REITs推進(jìn)的重要瓶頸，尤其是寫字樓、酒店等資產(chǎn)，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下估值面臨較大壓力。酒店物業(yè)的價(jià)值評(píng)估不能僅依賴收益法，還需充分考慮其品質(zhì)與續(xù)期后的潛在價(jià)值，這需要發(fā)行方、投資者與評(píng)估機(jī)構(gòu)達(dá)成共識(shí)。

龍湖集團(tuán)金融資產(chǎn)負(fù)責(zé)人牛杏梅從房企角度分享了轉(zhuǎn)型實(shí)踐與思考。她表示，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)面臨較大壓力，REITs作為存量融資的重要工具，對(duì)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展具有重要意義。龍湖集團(tuán)正積極梳理購物中心、公寓等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，提升運(yùn)營管理水平，為參與REITs市場(chǎng)做好準(zhǔn)備。她希望政策端能進(jìn)一步明確稅收優(yōu)惠、合規(guī)性認(rèn)定等細(xì)節(jié)，為企業(yè)提供更清晰的操作指引。

保利商旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司財(cái)務(wù)總監(jiān)李創(chuàng)榮聚焦估值與發(fā)行門檻問題。他提到，折現(xiàn)率的設(shè)定直接影響資產(chǎn)估值與投資者決策，當(dāng)前市場(chǎng)的折現(xiàn)率水平對(duì)企業(yè)內(nèi)部考核與投資者預(yù)期均產(chǎn)生影響。同時(shí)，首發(fā)金額門檻對(duì)部分中小體量?jī)?yōu)質(zhì)資產(chǎn)形成限制，建議適當(dāng)降低門檻，讓更多優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目能夠進(jìn)入REITs市場(chǎng)。此外，資產(chǎn)合規(guī)性整改的流程效率也需進(jìn)一步提升，建議通過承諾制等方式加快項(xiàng)目推進(jìn)。

中海商業(yè)發(fā)展有限公司專業(yè)高管、酒店管理公司總經(jīng)理饒胤分享了中海商業(yè)在REITs發(fā)行與資產(chǎn)運(yùn)營方面的經(jīng)驗(yàn)與困惑。他表示，當(dāng)前優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)收購難度較大，核心城市核心地段資產(chǎn)稀缺，且部分資產(chǎn)剩余使用年限不足20年，土地使用權(quán)到期續(xù)期規(guī)定尚不明確，影響資產(chǎn)定價(jià)與投資決策。此外，酒店、寫字樓等強(qiáng)周期資產(chǎn)的估值認(rèn)定、運(yùn)營責(zé)任劃分等問題，也需要行業(yè)進(jìn)一步探討。

中國金茂控股集團(tuán)有限公司資管部副總經(jīng)理張文浩提到金茂在商旅地產(chǎn)、商業(yè)領(lǐng)域布局較早，部分資產(chǎn)面臨土地年限到期、規(guī)劃調(diào)整等問題。他建議，相關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)政策一致性評(píng)估，優(yōu)化商業(yè)用地規(guī)劃管理，同時(shí)關(guān)注車位等配套資產(chǎn)的處置問題，緩解房企開發(fā)壓力。

萬科印力商用置業(yè)有限公司投資發(fā)展部總經(jīng)理付凱圍繞REITs的多元化功能與政策訴求發(fā)言。他表示，REITs對(duì)企業(yè)而言具有融資、資產(chǎn)優(yōu)化等多重價(jià)值，希望監(jiān)管機(jī)構(gòu)能進(jìn)一步放寬募集資金用途限制，支持企業(yè)新增投資與業(yè)務(wù)拓展。同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)存續(xù)期間的改造調(diào)整、消防規(guī)范更新等問題，需要明確相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)與操作路徑，降低企業(yè)合規(guī)成本。

新城控股集團(tuán)財(cái)務(wù)與融資中心副總經(jīng)理李響表示，新城控股正積極籌備參與REITs市場(chǎng)，希望行業(yè)關(guān)注下沉市場(chǎng)商業(yè)資產(chǎn)的價(jià)值與潛力。