新房“破發”時代 購房人只能這么干了

周三直播跟大家分享了最近1個月，我看了很多近1年交付商品房小區，聊了聊觀后感，而且這些小區都已有二手房出售。

不少人問我，這些人為什么剛買就賣？什么人下本不到1年就出售掉房子，不滿二的房子能不能買？

先聊聊，在北京，不滿二的房子出售意味著什么？

在幾年前，我寫過一篇文章，關于什么人不滿二賣房，并且舉了望京某小區的實例，當時發現soho旁邊的這個小區，掛牌房源中，不滿二的房子占比超過50%，實地踩盤了解，這些業主賣房的原因要么不看好后市，要么降負債變現。

在上行市場，除非是急需用錢，即使是用完學位即可出售的學區房，也極少出現不滿二的房子出售，因為價格在漲，加上租金收益，比任何理財都合適，另外，不滿二稅費較高，即使不住，投資客也會在房子滿二了再去賣掉。

而這幾年滿二的房子明顯增多了。有粉絲說，小白你說的不對，大中介現在前臺掛牌房源11.87萬套，刨去滿五滿二的房子，剩下不滿二的只有1.3萬套，占比只有10%。

我認為您算的沒錯，但請注意，市場好的時候，您都很難看到不滿二的房子出現在掛牌房源列表。那為什么市場不好，不滿二的房子就多了呢？

那就要回歸今天的主題了。最近踩盤發現，不滿二就出售的房子，有以下幾個賣房原因：

第一，變現還債；

第二，用完學位，馬上出掉；

第三，賣房離開北京；

第四，買房賠錢了，止損。

2和4本質上邏輯一致，不滿二的房源中，第四條的占比在增多。

舉例說明。

通州副中心融御二期，新房時期6萬+，目前二手房成交價4萬，以96平三居舉例，200萬沒了，這還不算裝修，利息，稅費，中介費，物業費等等，當年買這個戶型的業主不少貸了200-300萬，現價賣掉，還完貸款，也剩不了多少錢了，所以擔心后面價格更低，不少人不滿二就開始賣房。

同理，豐臺小瓦窯當年晚上開盤即售罄，單價75000的華曦府也出現了第一套二手掛牌房源，124平高層四葉草4居，掛牌價格899萬，單價72000，還有500萬抵押，去年12月就掛出來了，一個月了，還沒賣掉，項目在售新房已經有比這個低的了，周邊新盤6萬左右的都有，所以賣家出掉，擔心后面越賣越便宜，也無可厚非。

那現在買房怎么辦，其實通過以上兩個實例，就是想提醒大家，不管你是買新房，還是二手房，必須要有住的需求，沒有就別買，因為剛下本，同小區沒什么競爭對手的房子就破發，那你說等更多房子掛出來，鄰居互相比價，能好的了嗎？

那作為自住的購房人，也要問問自己，這個房是非買不可嗎？不是，就等，等價格回落，等更好的產品。

如果不等，就買當下板塊，最優質的房子，這個優質不是說讓你300萬的預算買3000萬的房子，而是當下預算與需求最匹配，最新的產品，盡量少貸款，因為價格跌了，你的風險可控，最重要的是你也住上了，不需要再賣。

比如：

你在副中心上班，可以選擇中建運河玖院，500萬出頭買個92平得房率90%的三居，目前看就是運河東岸最新的產品，但確實是通州目前單價最貴的房子，或者去運河西岸去看九棵樹，八里橋的新盤，同樣是第四代好房子，單價總價更低。

你在國貿或亦莊上班，預算500多萬，朝青，亦莊的新盤都夠不上，那就看看北神樹北京潤府二期，530萬左右可以看看98平三居，出門就是地鐵17號線，對面建商場，目前是亦莊周邊唯一有剛需戶型的新盤，但旁邊確實還有新地。

你在五棵松或市區上班，本周開放樣板間，節后入市的嘉棠璟樾可以看看，99平的洋房起步，四環內的新盤，預計75000的價格，未來還有東地塊建設商品房。

你在八通線沿線工作，預算有限，九棵樹地塊又來了新盤，產品更卷了，小戶型也有帶窗家政間了，據說4萬多的單價，周邊新房還是55000-58000的價格。

你在金融街上班，想三代人改善居住，19號線直達的新宮站建發金茂觀宸可以看看，110起步的戶型，800-1000的4居，需要注意的是北側醋廠還有新地，但什么時候入市未知。

以上幾個新盤，都是當下市場位置較好，交通便捷，配套成熟的項目，如果想了解具體情況，預約看房，可以聯系小秘書jiayefangtan28，備注“找小白”。

小白除了新房，每周也會去跑二手房，以上樓盤保值嗎？就現在的行情，我認為肯定不保，就像我上文說的，不住別買，住就看看，希望各位買到心儀的房子，下期見。

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