物業費捆綁交房、質量頻爆雷！網紅大興橡樹灣，藏著多少糟心事？

不是房屋質量未達標，不是手續存在瑕疵，大興區西紅門東橡樹灣三期業主卻無法如期收房。因為開發商與物業公司要求業主先交物業費，才能領到鑰匙。

當然，橡樹灣三期的業主一如既往的很剛，他們直接在人民網領導留言板反映了問題，將這場權責糾紛公之于眾。

今天，樂居財經也對該事件進行了專題報道，讓橡樹灣三期“物業費捆綁交房”的亂象再度引發行業與購房者的關注。

官方核查表明，開發商在2025年8月通過EMS郵寄了《交付通知書》，履行了表面上的告知義務。

不過，從法律條文來看，《民法典》《北京市物業管理條例》確實明確業主需按時繳納物業費，購房合同附件也約定了物業費承擔范圍。但這些都不能成為捆綁交房的借口。

本質而言，房屋交付是商品房買賣合同的核心義務，物業費繳納則屬于物業服務合同的范疇，二者分屬完全獨立的法律關系，不能混為一談。

所以，大興區住建委已明確告知開發企業，不能以繳納物業費作為交付房屋的前置條件。

事實上，類似糾紛的司法判例早有定論。

湖北省高院的網站曾經刊登過這樣一起案例：

2022年2月，宜昌的王女士與開發商簽訂購房合同，約定2023年11月30日前交房，開發商同時出具蓋章承諾函，免收其房屋20年物業費。王女士依約付清房款后，開發商于2023年11月29日通知其12月1日起辦理交房手續，卻要求預繳物業費方可領鑰匙，與承諾函內容相悖，雙方產生爭議。

王女士遂將開發商及物業公司訴至法院，訴求交付房屋、支付逾期交房違約金，并要求物業公司履行20年免物業費承諾。

王女士勝訴，法院明確否定了物業費捆綁交房的合法性。

有明確判例在前，可橡樹灣三期依然利用自身強勢地位，給業主增設了合同外的義務。

此次物業費捆綁交房糾紛，不過是橡樹灣項目系列問題的冰山一角。

由華潤與中鐵2023年5月以37.26億元+1.8萬平方米現房銷售面積競得的樓盤，規劃建面約9.37萬㎡，自誕生之日起就就憑借國企背書與核心區位，自帶“網紅光環”。但該項目自開發以來便爭議不斷，而業主也始終保持強硬態度，一次又一次地在網上進行投訴。

2024年5月，橡樹灣三期大幅降價，率先引爆了一二期業主的維權潮。

當時三期109平方米三居均價降至5.4萬/平方米，套均降價超150萬元，且贈送25萬元停車券，導致前期高價入手的業主虧損百萬以上。

降價本是市場調整期的常見手段，但如此懸殊的價差，不僅刺痛了老業主，更讓市場對項目后續的交付品質與資金狀況產生了深深的擔憂。

后續，橡樹灣的質量問題開始頻繁暴露，逼得業主們不得不反復在人民網留言板投訴維權。

2023年11月，就有業主投訴一期6014地塊戶型“貨不對板”，衛生間地磚鋪貼與樣板間不一致，還存在室內門洞口偏差等問題。

2025年9月，有業主投訴開發商存在嚴重虛假宣傳，樣板間展示效果與實際交房標準不符，且項目在2025年6月驗收不合格的情況下，未完成整改便順利通過驗收。

不過，回復顯示，這個問題已經得到了解決。

11月，又有業主投訴，且清單進一步拉長：小區樓道頂部公共區域長期漏水，數月前被冰雹損壞的墻面遲遲無人修繕，與物業溝通后仍無進展；在業主籌備成立業委會的過程中，物業相關人員公然撕毀、隱藏業委會宣傳資料，還刻意隱瞞該行為；此外，小區日常管理混亂，電動車亂停亂放現象突出，電梯地板因缺乏有效保護長期損壞，居住體驗大打折扣。

針對業主的集中投訴，大興區西紅門鎮政府及區住建委于2025年12月1日作出官方聯合回應，逐一回應問題。關于樓道頂部滲漏問題，開發商反饋涉事點位已完成維修，正進行刮膩子作業，待墻面干透后粉刷涂料收尾；區住建委補充說明，滲漏問題已于10月10日修復完畢，樓梯間墻頂滲漏痕跡的恢復工作預計12月6日前全部完成，并明確要求開發公司切實履行保修義務，杜絕問題反復。

值得一提的是，這并非官方首次為橡樹灣的質量問題“兜底”。此前橡樹灣二期出現漏水問題時，大興區住建委就曾多次督促建設單位履行保修義務，協調推進整改。

從質量投訴到業主維權，從糾紛調解到整改監督，大興區相關部門可以說是為橡樹灣操碎了心。

須知，每一次糾紛都是對業主信任的消耗，每一次推諉都是對國企品牌口碑的透支。