上海房企四天王：招商、華潤(rùn)、保利、中海！

2025年塵埃落定，上海再次以強(qiáng)勁韌性成為全國(guó)樓市“壓艙石”。

從克而瑞發(fā)布的《2025年度上海房企全口徑金額TOP50》排行榜來(lái)看，市場(chǎng)格局正發(fā)生著深刻演變。

央國(guó)企占據(jù)絕對(duì)主導(dǎo)地位，“招華保中”四強(qiáng)爭(zhēng)霸格局穩(wěn)固。

上海TOP10榜單中，出現(xiàn)了3個(gè)新面孔：越秀地產(chǎn)、中國(guó)金茂、新湖中寶憑借在優(yōu)質(zhì)地塊的發(fā)力，成功躋身上海前十，成為年度黑馬。

榜單排名年度更迭，不僅是房企戰(zhàn)略布局差異的直觀體現(xiàn)，更是企業(yè)產(chǎn)品經(jīng)歷力升級(jí)迭代的必然結(jié)果。

今天，濤哥就帶大家復(fù)盤(pán)2025年上海頭部業(yè)績(jī)表現(xiàn)，看誰(shuí)正立于巔峰，誰(shuí)又在彎道超車？

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頭部三強(qiáng)爭(zhēng)霸，頂級(jí)央企“貼身肉搏”

如果說(shuō)2024年的上海樓市是中海地產(chǎn)“一箭定江山”的巔峰秀，那么2025年則正式跨入了“三足鼎立、群雄逐鹿”的時(shí)代。

1）三強(qiáng)爭(zhēng)霸，差距逐漸縮小

2024年，中海地產(chǎn)以702億全口徑金額登頂，實(shí)現(xiàn)斷層領(lǐng)先。

2025年，不僅榜單的座次改變，且一家獨(dú)大局面不復(fù)存在，頭部房企間差距逐漸縮小。

招商蛇口的535億與華潤(rùn)置地的523億幾乎是并肩撞線，第三名保利發(fā)展業(yè)績(jī)也達(dá)到了425.14億。

“業(yè)績(jī)拉平”的現(xiàn)象背后，是拿地策略的趨同。如今頭部房企很少再豪賭單一神盤(pán)，而是通過(guò)多點(diǎn)布局、全城落子的組合拳對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)，多點(diǎn)開(kāi)花的穩(wěn)健打法成為主流。

2）前十榜單，門(mén)檻不斷抬升

隨著行業(yè)進(jìn)入精細(xì)化競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，上海各梯隊(duì)的入榜門(mén)檻不僅沒(méi)有因?yàn)槭袌?chǎng)調(diào)整而降低，反而略有抬升。

2024年，上海房企前十門(mén)檻為200.83億，而2025年這一數(shù)字推高到219.58億，漲幅近10%。前三的門(mén)檻，也從348.47億變成了425.14億，漲幅高達(dá)22%。

門(mén)檻值的攀升，折射出上海樓市競(jìng)爭(zhēng)下“強(qiáng)者愈強(qiáng)、集中度提升”的殘酷真相。

3）本地國(guó)企，正在批量崛起

縱觀TOP30房企，會(huì)發(fā)現(xiàn)上海本地國(guó)企正在集體崛起——

上海地產(chǎn)以258.94億的業(yè)績(jī)穩(wěn)守第5名，浦開(kāi)集團(tuán)與陸家嘴分別位列榜單第12與第13位。徐匯城投、浦發(fā)集團(tuán)、永業(yè)企業(yè)、北方集團(tuán)、城投置地，都進(jìn)入了前30。

這些本土企業(yè)憑借核心板塊的土地資源，成為上海樓市一支舉足輕重的力量。

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招商蛇口“稱王”，四大房企巔峰對(duì)決

上海樓市進(jìn)入深水區(qū)，誰(shuí)能在不同板塊、不同價(jià)位、不同客群同時(shí)站穩(wěn)，誰(shuí)才能走到榜首。

招商、華潤(rùn)、保利、中海這四家房企，用截然不同的操盤(pán)邏輯，在極度內(nèi)卷的市場(chǎng)中，打出了教科書(shū)級(jí)別的表現(xiàn)。

1）招商蛇口：王者歸來(lái)

招商在上海深耕多年，2022、2023年蟬聯(lián)上海的榜一大哥，2024年被中海反超，2025年再次以535.62億的業(yè)績(jī)強(qiáng)勢(shì)歸來(lái)。

在濤哥看來(lái)，招商蛇口這次能登頂?shù)年P(guān)鍵在于“六邊形戰(zhàn)士”級(jí)統(tǒng)治力：不僅在改善市場(chǎng)保持了極高的占有率，更在城市更新、頂豪等維度全面開(kāi)花。

在頂豪市場(chǎng)，招商蛇口通過(guò)弘安里、靜安里、桐安里“江河三里”系列，打造出了市場(chǎng)公認(rèn)的城市文化名片。

康定壹拾玖以“兩開(kāi)兩罄”的熱度，重新定義稀貴標(biāo)桿。安瀾上海作為備受矚目的“全球地王”項(xiàng)目，首開(kāi)即實(shí)現(xiàn)約90.77億的銷售額。

在核心區(qū)高端改善市場(chǎng)，海上·清和璽憑借萬(wàn)方實(shí)景展示區(qū)，拿下徐匯總銷TOP1及浦西1000-2000萬(wàn)級(jí)TOP1。

壹江臻邸是“浦東新規(guī)首作”，承襲招商“臻系”豪宅基因，重塑唐鎮(zhèn)封面。

招商序以創(chuàng)新三陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，在寶山市場(chǎng)脫穎而出；林嶼湖畔則成為“領(lǐng)先嘉定新城10年”的壹號(hào)作品，質(zhì)價(jià)比極高。

招商蛇口的核心優(yōu)勢(shì)，在于產(chǎn)品線豐富、定位精準(zhǔn)，每個(gè)項(xiàng)目都“玩命的卷”。得益于產(chǎn)品力的超高投入，加上多年深耕上海規(guī)模優(yōu)勢(shì)，讓招商蛇口有了王者歸來(lái)登頂榜首的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

2）華潤(rùn)置地：權(quán)益之王

華潤(rùn)置地表現(xiàn)同樣出色，全口徑銷售額穩(wěn)居上海第二，權(quán)益銷售額位列第一。

這意味著相較規(guī)模本身，其銷售中真正歸屬于自身的權(quán)益利潤(rùn)預(yù)計(jì)更為可觀，業(yè)績(jī)質(zhì)量更為突出。

華潤(rùn)置地之所以能在上海實(shí)現(xiàn)領(lǐng)先，一方面，離不開(kāi)在豪宅賽道的產(chǎn)品爆發(fā)。

坐落于老城廂的士林潤(rùn)園，是上海市中心極其罕有的純合院別墅，備受高凈值人群青睞；坐擁后灘一線江景的澐啟濱江，首開(kāi)認(rèn)購(gòu)率達(dá)225%，30天攬金66億；還有虹口北外灘的外灘瑞府，憑借優(yōu)秀的地段與產(chǎn)品受到關(guān)注。

另一方面，超級(jí)大盤(pán)成為華潤(rùn)置地的壓艙石。

新楊思紅盤(pán)翡雲(yún)悅府，單盤(pán)銷售160億，去化1123套的驚人數(shù)據(jù)，位列全國(guó)10萬(wàn)+單價(jià)豪宅銷售套數(shù)TOP1。

寶山南大中環(huán)置地中心，單盤(pán)累計(jì)銷售破2000套，以百萬(wàn)方TOD生活大城，重新定義北中環(huán)價(jià)值高地。

正是這些持續(xù)兌現(xiàn)的高品質(zhì)產(chǎn)品，使得華潤(rùn)置地在上海樓市的洗牌中，始終保持著引領(lǐng)者的姿態(tài)。

3）保利發(fā)展：面積之王

2025年，保利發(fā)展在上海交出了一份極具分量的答卷，不僅穩(wěn)居全口徑銷售榜單第三，更在操盤(pán)面積上高居第一。

保利的強(qiáng)大之處，在于“全維度、無(wú)死角”的戰(zhàn)略布局能力。從濱江豪宅到改善主流盤(pán)，從低密別墅到TOD大城，幾乎在每一個(gè)領(lǐng)域都構(gòu)筑了堅(jiān)實(shí)壁壘。

在高端領(lǐng)域，保利世博天悅銷售破百億，位列2025年上海單盤(pán)銷售TOP5，成為保利發(fā)展業(yè)績(jī)的定海神針。

保利·天奕全年銷售額破50億，位列上海年度單盤(pán)TOP16，實(shí)現(xiàn)“天奕”系列在上海的精彩首秀，叫好又叫座。

同時(shí)，保利還在楊浦濱江形成極具規(guī)模效應(yīng)的產(chǎn)品矩陣，多個(gè)項(xiàng)目持續(xù)熱銷。

保利外灘序BUND45以727%的超高認(rèn)籌率刷新了上海樓市紀(jì)錄；保利外灘序BUND88開(kāi)盤(pán)勁銷27億；保利海玥外灘序BUND98熱銷44億，保利外灘啟PARK77首開(kāi)熱銷16億，保利外灘曜在非常困難的四季度依然首開(kāi)去化超八成。

與此同時(shí)，在改善與剛改主戰(zhàn)場(chǎng)，保利發(fā)展“和系軍團(tuán)”表現(xiàn)亮眼。

保利西郊和煦|領(lǐng)墅以“五開(kāi)五捷”的業(yè)績(jī)問(wèn)鼎全市別墅網(wǎng)簽TOP1；保利虹橋和頌|西岸連續(xù)9-12月多次蟬聯(lián)全市300-600萬(wàn)級(jí)三冠王；保利虹橋和著創(chuàng)下2025年嘉定區(qū)成交套數(shù)、面積、金額TOP2。

整體來(lái)看，保利2025年并不追求鋒芒畢露，卻在每一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)穩(wěn)扎穩(wěn)打，形成難以復(fù)制的護(hù)城河。

4）中海地產(chǎn)：拿地之王

2025年中海上海銷售額達(dá)280.46億，名列第四。不過(guò)在土地市場(chǎng)一騎絕塵，全年摘得6宗地塊，權(quán)益拿地金額達(dá)387.63億，是上海拿地金額最高的房企。

去年7月的六批次土拍，中海以118.88億元連奪靜安東斯文里地塊、普陀真如地塊。9月，聯(lián)合招商蛇口等國(guó)央企拿下徐匯東安地塊。10月，以44.65億元拿下徐匯濱江低密地塊。

12月最后幾天，安瀾上海、環(huán)宇玖章兩大主力相繼登場(chǎng)，均取得驚艷的首開(kāi)表現(xiàn)。

可以說(shuō)中海2025年核心動(dòng)作是“重倉(cāng)土地”，貨值集中入袋，銷售更多留待2026年兌現(xiàn)。

2025年的四強(qiáng)房企對(duì)決，是上海樓市最高水平的碰撞——

招商在“平衡與突破”中登頂，華潤(rùn)在“盈利與運(yùn)營(yíng)”中引領(lǐng)，保利在“規(guī)模與效率”中守位，中海在“蟄伏與蓄勢(shì)”中前行。

這四家房企路徑雖然不同，但殊途同歸，共同構(gòu)成了上海樓市極具含金量的一年。

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進(jìn)擊的“新貴”：金茂、越秀彎道超車

榜單前列名單更替，正生動(dòng)演繹著地產(chǎn)江湖的權(quán)力交接。2025年TOP10榜單最令人驚喜的是中國(guó)金茂和越秀地產(chǎn)的進(jìn)擊。

中國(guó)金茂：業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)跨越式增長(zhǎng)

金茂在2025年，走出逆勢(shì)上揚(yáng)的獨(dú)立行情。

它以221.44億元沖進(jìn)前九，成為TOP10中少有的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)典型。璞系、棠系兩大全新產(chǎn)品系首落上海，出道即巔峰。

金茂璞元首開(kāi)熱銷，8-12月成交套數(shù)位列虹口區(qū)TOP1、上海TOP3，成為上海內(nèi)環(huán)豪宅市場(chǎng)的現(xiàn)象級(jí)選擇。

金茂棠前六開(kāi)六捷，成為2025寶山首個(gè)積分紅盤(pán)，年銷售額近40億。

江灣金茂府四開(kāi)四捷，年銷售額也近40億，與棠前雙雙登頂上海年度樓盤(pán)榜TOP30。

潤(rùn)雲(yún)金茂府五開(kāi)五罄，狂攬34億，成為普陀區(qū)成交金額、成交面積雙TOP1。

中國(guó)金茂旗下的每一個(gè)項(xiàng)目，幾乎都成為所在板塊銷售與口碑的“雙冠王”，形成“從頂豪到改善，從內(nèi)環(huán)到外環(huán)”的全賽道領(lǐng)跑格局。

越秀地產(chǎn)：地方國(guó)企的上海進(jìn)擊

越秀2021年才首入上海，2025年已有14子，以平均每年三個(gè)項(xiàng)目的速度落子。

2025年越秀上海業(yè)績(jī)迎來(lái)了大爆發(fā)，排名從2024年的31名躍升為T(mén)OP7。一季度，越秀·靜安天玥、越秀·蘇河·和樾府雙盤(pán)售罄，創(chuàng)下92億銷售額，為全年定下高起點(diǎn)。

楊浦天玥全年業(yè)績(jī)領(lǐng)跑五角場(chǎng)板塊，其成交金額、成交面積與成交套數(shù)均位列板塊TOP2。

越秀·外灘樾是越秀上海首個(gè)風(fēng)貌別墅項(xiàng)目，標(biāo)志著越秀正式進(jìn)入上海最頂尖產(chǎn)品的較量。

加上越秀招商·和樾長(zhǎng)寧以及翎翠濱江，六大作品接力登場(chǎng)，越秀在上海構(gòu)建起“一江一河+城市中心+未來(lái)社區(qū)”的全域格局。

融創(chuàng)&新湖：核心地塊的業(yè)績(jī)爆發(fā)

融創(chuàng)上海2025年銷售額達(dá)229.62億，連續(xù)兩年位居第六。新湖中寶則以226.96億殺入上海第八，顯得格外搶眼。

而這兩家房企的共同底牌，就是上海壹號(hào)院。該項(xiàng)目2025年單盤(pán)銷售高達(dá)222.5億，穩(wěn)居上海單盤(pán)銷售金額榜首，直接導(dǎo)致兩家房企進(jìn)入上海前列。

這也向市場(chǎng)傳遞著樸素的鐵律：誰(shuí)握有上海核心地段的糧倉(cāng)，誰(shuí)就有了對(duì)抗周期的底氣。

整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)都在面臨重新洗牌的局面下，上海房企的重構(gòu)非常明顯。

以保利、招商、華潤(rùn)、中海、金茂為代表的全國(guó)頭部房企，仍在持續(xù)加碼深耕上海，并快速提升產(chǎn)品力以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

如建發(fā)、越秀、象嶼、聯(lián)發(fā)等深度布局上海的外地龍頭企業(yè)，將上海視為最重要核心戰(zhàn)場(chǎng)；加上上海地產(chǎn)、浦開(kāi)、浦發(fā)等一批本地國(guó)企的發(fā)力，上海樓市競(jìng)爭(zhēng)空前激烈。

多股力量在上海正面交鋒，競(jìng)爭(zhēng)維度已從規(guī)模之爭(zhēng)，升級(jí)為資源掌控、產(chǎn)品迭代與城市運(yùn)營(yíng)能力的全面較量。

這場(chǎng)從“量”到“質(zhì)”的深層轉(zhuǎn)型中，唯有那些真正讀懂上海、敬畏市場(chǎng)的房企、更具突破力的公司，才能在競(jìng)爭(zhēng)中乘風(fēng)破浪。

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